Le tasse che ruotano intorno al mondo immobiliare

Quali sono le tasse che gravano sugli immobili? Chi è tenuto a pagare l’IMU, la TARi e la TASI? Sono domande molto comuni, soprattutto per chi dà in affitto un appartamento e si chiede a chi spetti l’onere di pagare la tassa sui rifiuti.

Quelle che ruotano intorno agli immobili costituiscono, sicuramente, una buona percentuale delle entrate tributarie che gli enti locali e lo Stato percepiscono ogni anno. Le abitazioni, da sempre, hanno rappresentato una delle forme di impiego più sicure per le famiglie. Sono, in altre parole, un bene rifugio verso il quale far convergere i propri risparmi. L’investimento immobiliare costituisce, infatti, una delle soluzioni preferite dagli italiani per mettere a riparo il proprio denaro.

Il catasto costituisce, poi, una buona fonte di informazioni per l’Agenzia delle Entrate. Tenuto costantemente aggiornato, grazie anche ai vari interventi di informatizzazione e alle varie sanatorie edilizie, è riuscito, nel corso del tempo, a censire anche quegli immobili che un tempo erano definiti fantasma.

Ma cerchiamo di andare ad analizzare quale sia il sistema tributario che ruota intorno al settore immobiliare. E soprattutto quali siano le tasse e le imposte da pagare sulla casa.

Sono tre le macro aree entro le quali possono essere ricondotti i tributi:

• di natura reddituale: IRPEF, IRES e cedolare secca;
• di natura patrimoniale: IMU e TARI;
• sui trasferimenti: Imposta di Registro, Ipotecaria e catastale per acquisti, successioni e donazioni.

Le tasse di natura reddituale

In cosa consistono le imposte sui redditi? Il principio dal quale scaturiscono è molto semplice: partono dal presupposto che un qualsiasi immobile di proprietà generi un reddito tassabile.

Il contribuente, in questo caso, deve pagare i seguenti oneri:

• Imposta sul Reddito delle Persone Fisiche, meglio conosciuta come IRPEF. È un’imposta che deve essere versata dalle persone fisiche residenti e non in Italia. Il versamento è dovuto per il semplice fatto che si sta percependo un reddito che deriva direttamente dal possesso di case, fabbricati o terreni. Ricordiamo che oltre ai redditi fondiari, alla tassazione IRPEF sono sottoposti anche quelli che arrivano dal lavoro dipendente, da quello autonomo e dall’impiego di capitali. Solo per fare alcuni esempi, non esaustivi;
• Imposta sul Reddito delle Società, più famosa con l’acronimo IRES. L’aliquota, in questo momento, è pari al 24%. Tenute a pagare questa imposta sono le società di capitali, le cooperative, le organizzazioni no profit, gli enti di ogni tipo, compresi i trust;
• Cedolare secca. Questa è, in estrema sintesi, una modalità alternativa grazie alla quale versare le tasse sugli immobili che risultino essere oggetto di locazioni per uso abitativo. Sostituisce la normale tassazione IRPEF e può essere applicata anche per le locazioni brevi. L’aliquota ordinaria della cedolare secca è pari al 21% sul canone di affitto. Viene versata nel momento in cui si effettua la registrazione del contratto. Grazie a questa particolare soluzione i contribuenti possono beneficiare di alcune agevolazioni, tra le quali ricordiamo: la riduzione della tassazione sugli affitti, l’esenzione dell’imposta di registro e del bollo e l’esclusione del reddito da locazione da quello complessivo per il calcolo dell’IRPEF.

Tasse di natura patrimoniale

Le imposte di natura patrimoniale sono caratterizzate dal presupposto che il contribuente sia proprietario di un bene immobile. Nel corso degli anni la normativa relativa a questa particolare categoria di imposte è stata modificata: oggi come oggi, sono sottoposti alla tassazione tutti gli immobili, ad esclusione dell’abitazione principale.

Tra le imposte di natura patrimoniale ci sono:

• Imposta Municipale Propria o IMU. Sono tenuti a versarla i proprietari dei vari immobili, con esclusione dell’abitazione principale. Deve farsi carico del suo pagamento il proprietario o il titolare di un qualsiasi altro diritto reale. L’IMU risulta essere a carico anche del concessionario nel caso di aree demaniali e del locatario in caso di leasing. L’aliquota base viene decisa a livello nazionale per legge, mentre i comuni possono modificarla, aumentandola o riducendola a loro piacere. L’importo da pagare deve essere calcolato sulla base della rendita catastale, che deve essere rivalutata del 5% a cui si applicano dei moltiplicatori a seconda della categoria catastale.
• Tassa sui Rifiuti, ossia la TARI. Anche in questo caso la tassa si base sul possesso o sulla detenzione di un immobile a qualsiasi titolo. Deve essere versata nel momento in cui ci siano delle aree suscettibili della possibilità di produrre dei rifiuti urbani. L’obbligo del versamento scaturisce dalle condizioni di utilizzo dell’immobile: è sufficiente la presenza di arredi e delle utenze allacciate.

Imposte sui trasferimenti

L’obbligo di versare le imposte di trasferimento scaturisce dalle operazioni di passaggio di proprietà o di possesso. La vendita, la locazione, la successione, l’usufrutto e la donazione fanno scaturire la necessità di pagare questi oboli.

I tributi possono essere pagati nel momento in cui viene effettuato l’atto, sulla transazione economica o sui vari oneri che risultano essere legati alle varie trascrizioni immobiliari.

I contribuenti dovranno quindi versare:

• l’imposta di registro, che deve essere versata all’atto di registrazione di un atto con il quale si trasferisce un immobile. Questa risulta essere un’imposta alternativa all’Iva: nel momento in cui si acquista un immobile da un’impresa soggetta all’Imposta sul Valore Aggiunto, non deve essere pagata;
• l’imposta ipotecaria: questa tassa deve essere pagata nel momento in cui si apre un’ipoteca su un immobile. È dovuta per le varie formalità di trascrizione, iscrizione e annotazione nei pubblici registri;
• l’imposta catastale: è la tassa da pagare per registrare la voltura in catasto dell’immobile.

Queste imposte vengono versate direttamente al notaio al momento della registrazione del rogito. Nel caso in cui si dovesse beneficiare delle agevolazioni prima casa, ammontano a 50 euro l’una. Per le seconde abitazioni l’importo sale a 200 euro l’una.

Quale regime Iva si applica sugli acquisti immobiliari

L’imposta sul Valore Aggiunto, meglio nota come IVA, è un’imposta indiretta che deve essere applicata nel momento in cui viene prodotto o scambiato un bene od un servizio. Quando si acquista un immobile, nel momento in cui si deve pagare l’IVA non è dovuto il versamento dell’imposta di registro.

Ma quando si deve pagare l’IVA. Per rispondere a questa domanda è necessario effettuare una distinzione tra acquisti da privati e da imprese. Nel primo caso, la compravendita non è il risultato di un’attività commerciale: l’acquirente, quindi, non deve pagare l’IVA sulla transazione. Dovrà, invece, versare l’imposta di registro sul valore catastale.

Nel caso in cui, invece, l’acquisto venga effettuato da un’impresa, l’operazione è soggetta ad IVA se la casa è stata ultimata entro 5 anni o se il venditore sceglie di venderla con l’IVA è decide di farlo indicare nell’atto di vendita.

Le aliquote IVA applicate sono le seguenti

• per gli immobili che rientrano nella categorie catastali A1, A8 e A9: 22%;
• nel caso in cui non si dovessero possedere i requisiti per usufruire delle agevolazioni prima casa: 10%;
• per chi usufruisce delle agevolazioni prima casa: 4%.

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