Riqualificazione e restauri per richiamare i turisti a Napoli

Nel capoluogo partenopeo, nei primi 6 mesi dell’anno, si è registrato un calo dei valori immobiliari pari al 3,4% rispetto al semestre precedente. Le zone centrali e la macroarea Flegrea-Fuorigrotta vedono un leggero incremento dei prezzi (+0,3%); dalla parte opposta si attesta il netto ribasso della Collina, che cede il 9,7%. Il ribasso è consistente anche nella macroarea Posillipo-Chiaia-San Ferdinando (-7,3%), mentre è più contenuto nelle macroaree Vomero-Arenella e Centro Direzionale (-3,1% e -3,3%). Da segnalare alcune nuove iniziative: su via Duomo è in progetto il rifacimento del manto stradale, e il conseguente allargamento dei marciapiedi, perché dovrebbe diventare ZTL a tutti gli effetti; a breve aprirà la fermata della metropolitana (linea 1). Per attirare sempre più turisti il Comune sta riqualificando e restaurando diverse chiese nel centro storico, tutta la “Napoli Sotterranea” e anche il “Cristo Velato”. In zona Ponticelli è stato recuperato qualche vecchio capannone in disuso, al cui posto sono stati realizzati appartamenti in classe B che si valutano 2000-2100 € al mq.

L’ANDAMENTO NELLE MACROAREE

Le zone centrali hanno visto un lieve rialzo dei prezzi (+0,3%). Positivo l’andamento del mercato nel Centro Storico, dove la maggior parte degli acquisti avviene per investimento: chi intende affittare ricerca monolocali e bilocali, chi invece vuole avviare B&B o affittacamere si orienta su trilocali o quadrilocali. Si preferiscono le tipologie inserite oltre il primo piano, magari con l’ascensore, e ubicate in zone ben visibili, vicine alla linea 1 della metropolitana o alle Facoltà universitarie. Le strade dove si realizza il maggior numero di compravendite sono via Duomo, corso Umberto ed adiacenze, dove sono presenti tipologie storiche risalenti al ‘700-‘800 che in buono stato si scambiano tra 2100 e 2200 € al mq. I top prices si raggiungono tra la chiesa di Santa Maria di Costantinopoli e piazza Vincenzo Bellini, perché i palazzi sono di notevole pregio artistico-architettonico e le strade sono più ampie e luminose: gli appartamenti ancora di dimensione originaria (300-400 mq) toccano valori di 600 mila – 1,2 milioni di euro, mentre quelli frazionati si valutano tra 2800 e 3200 € al mq. Prezzi superiori a 2500 € al mq si incontrano tra le vie San Sebastiano, Mezzocannone, Santa Chiara, Benedetto Croce e la chiesa di San Domenico Maggiore, area sempre molto apprezzata perché comoda ai servizi.

La macroarea Posillipo – Chiaia – San Ferdinando chiude il semestre con -7,3%. Petrarca – Orazio registra un discreto dinamismo, soprattutto su tagli di spesa di 600-700 mila €; sono invece in difficoltà le vendite dal valore superiore al milione di €. Si realizzano soprattutto acquisti migliorativi, la domanda di immobili più signorili si orienta prevalentemente su abitazioni da 110-150 mq dotate di terrazzo o giardino e di spazio esterno con vista panoramica sul golfo di Napoli. In zona Petrarca-Orazio-Catullo si richiedono soluzioni di prestigio, spesso da ristrutturare: qui si trovano appartamenti in piccoli contesti condominiali oppure inseriti all’interno di piccoli parchi e la presenza di elementi di prestigio può far arrivare i prezzi a 8000 € al mq, contro una media della zona di 4000-6000 € al mq. Caravaggio-Manzoni ha valori più contenuti (4000 € al mq in importanti parchi condominiali) perché, sebbene più centrale, è una zona meno residenziale e meno servita. A Posillipo si registrano quotazioni in diminuzione a causa della concorrenza del vicino quartiere di via Manzoni, dove si possono trovare abitazioni con bella vista sul Golfo e anche di qualità più elevata. Ad acquistare sono prevalentemente famiglie alla ricerca della prima casa e che si orientano su tagli ampi intorno a 130 mq. Una delle zone maggiormente apprezzate è via Posillipo, dove ci sono parchi condominiali signorili (alcuni con piscina e campi da tennis) che hanno quotazioni medie intorno a 6000 € al mq, a fronte di una media in zona di 4000 € al mq. Sono presenti anche ville singole padronali di 300-400 mq, con terrazzi di oltre 100 mq e con accesso diretto al mare, le cui valutazioni si aggirano intorno a 2 milioni di €. Altre soluzioni di prestigio sono disponibili anche a Marechiaro, borgo molto verde, che si sviluppa fino al mare e che è composto da abitazioni storiche, ville d’epoca, parchi e palazzine degli anni ’60-’70: i valori si attestano intorno a 6000 € al mq.

La macroarea Flegrea – Fuorigrotta fa segnare +0,3%. A Fuorigrotta si registra ancora un lieve calo delle quotazioni, ma il mercato sta dando forti segnali di ripresa. Gli investitori si orientano su tipologie di piccolo taglio su cui impiegare 70-100 mila €; la domanda di prime case proviene da famiglie alla ricerca della soluzione migliorativa e da giovani coppie al primo acquisto, che spesso riescono a usufruire del mutuo. Il trilocale è il più richiesto e si presta sempre attenzione alla qualità abitativa, sia interna sia esterna, e al contesto di ubicazione. Una delle aree più apprezzate si sviluppa attorno al parco San Paolo, non lontano dall’omonimo stadio, dove si concentrano abitazioni signorili realizzate prima del 1967. Gli appartamenti già in buone condizioni si scambiano mediamente a 2500 € al mq, sostanzialmente la stessa cifra a cui si possono acquistare le abitazioni in edilizia privata con portineria di una parte di viale Kennedy. Sempre su questa strada sono presenti palazzi realizzati in edilizia più economica, i cui valori oscillano intorno a 2200 € al mq. Più quotate le soluzioni simili che sorgono in via Terracina (nei pressi della RAI), dove si raggiungono anche valori medi di 3000 € al mq, grazie alla presenza di parchi residenziali signorili, ben curati e dotati di portineria. Completamente opposta l’offerta presente nella zona del Pendio (tra via Terracina ed Agnano), dove si concentrano numerose soluzioni ex Iacp che si compravendono a prezzi inferiori a 2000 € al mq se in buone condizioni. Agnano si trova nella parte più periferica del quartiere, in un’area poco servita dove i valori sono più bassi rispetto alla media (1300 € al mq per il medio usato).

Aumentano leggermente i prezzi in zona Soccavo-Garzilli, la domanda è sempre alta e proviene in gran parte da giovani coppie che riescono ad accedere al credito o da genitori che acquistano per i figli. Si ricercano bilocali e trilocali, preferibilmente a un piano medio e si preferiscono le soluzioni dotate di balconi e posto auto; il budget oscilla tra 170 e 260 mila € (a seconda che compri in una zona economico-popolare o media). L’area è molto eterogenea, in quanto coesistono immobili popolari ex Ina Casa ed edilizia privata. Le zone maggiormente richieste si sviluppano nei dintorni di via dell’Epomeo (e relative traverse) e di via Piave. Quest’ultima è una zona popolare, ma piace perché le abitazioni sono vicine a parchi pubblici e sono tutte dotate di parcheggio privato e posto auto: una soluzione da ristrutturare si attesta a 2000 € al mq, mentre per quelle già rimesse a nuovo si devono considerare circa 300 € al mq in più. Via dell’Epomeo, invece, offre palazzi in edilizia medio-civile, dove un appartamento in buono stato costa 2700-2800 € al mq e può raggiungere 3000 € al mq se particolarmente prestigioso e con ottima esposizione.

La macroarea Vomero – Arenella chiude il primo semestre 2015 in calo del 3,1%. Diminuiscono i prezzi in zona Vomero-Cilea, ma le richieste sono in aumento e provengono da famiglie che effettuano acquisti sostitutivi. Il taglio più ricercato è il trilocale, anche se non di rado si passa da questa tipologia ad appartamenti di 4 o 5 locali; le caratteristiche più apprezzate sono il secondo bagno, il giardino privato al pianterreno o il terrazzo abitabile ai piani alti. Presenti e in numero crescente gli investitori, che attualmente sembrano orientati sulle nude proprietà, con un budget compreso tra 200 e 300 mila €. Le strade più ambite sono le panoramiche via Belvedere e via Aniello Falcone. In quest’ultima sono presenti anche ville d’epoca che possono superare abbondantemente il milione di euro, ma l’edilizia prevalente è costituita da appartamenti di grandi dimensioni (superiori a 140 mq), che costano 5500-5800 € al mq. Via Belvedere è una delle strade che fa parte del vecchio Vomero, dove sono presenti palazzi degli anni ’60 di stampo signorile. L’arteria principale della zona è via Francesco Cilea, che tuttavia è meno richiesta nel tratto centrale perché nonostante sia ben collegata per l’imbocco della tangenziale è più trafficata. Il punto in cui si realizzano più compravendite si trova all’angolo con via Cilea e via Mattia Preti, perché più vicina all’aria pedonale di via Scarlatti: anche qui l’edilizia risale agli anni ’60 e i prezzi si attestano intorno a 5000 € al mq.

La macroarea Collina vede un calo del 9,7%. Diminuiscono le quotazioni immobiliari a Capodimonte, dove prevalgono gli acquisti di sostituzione e i tagli più richiesti sono bilocali e trilocali nell’ordine di 200-250 mila €. Gli investitori sono pochi e si muovono solamente se il prezzo è molto conveniente (100-130 mila €). La zona più richiesta è il Rione Rieti, in particolare il parco Giugliano perché verde e panoramico. Le costruzioni risalgono agli anni ’50-’70, gli appartamenti sono di grandi dimensioni (circa 115 mq) e si scambiano a 2500-2600 € al mq, ma possono toccare 3000 € al mq se di particolare prestigio. In seconda battuta le richieste si orientano sulla zona di Porta Piccola, dove l’offerta edilizia è abbastanza simile ma i prezzi sono più bassi e difficilmente superano 2000 € al mq; ci sono anche costruzioni in tufo di fine ‘800 – inizi ‘900, che tuttavia incontrano difficoltà perché sono senza ascensore. Sempre interessante l’area compresa tra la parte bassa di via Emilio Scaglione e via Nuova San Rocco, dove l’offerta risale tra la metà degli anni ’50 e la metà degli anni ’70 e gli appartamenti in buono stato si compravendono a circa 2000 € al mq. Porta Grande è una zona prettamente popolare dove negli anni passati si acquistavano tagli piccoli per investimento, ma ora è in difficoltà e le quotazioni arrivano al massimo a 1000 € al mq.

Valori in calo nell’area di Chiaiano – Piscinola. Si effettuano compravendite di tipo migliorativo, ma non mancano le giovani coppie al primo acquisto; in generale si ricercano i tagli grandi, mentre monolocali e bilocali sono richiesti da investitori. Tutta l’area è abbastanza omogenea e di stampo popolare, ma ha risentito positivamente dell’arrivo delle linee 1 e 2 della metropolitana su via Emilio Scaglione, che consente di raggiungere velocemente varie zone di Napoli. Tra le strade più richieste di Chiaiano ci sono l’omonimo corso, via Santa Maria a Cubito e via Emilio Scaglione: l’offerta consiste in palazzi degli anni ’50-’60, in cui una tipologia da ristrutturare costa 900-1000 € al mq e una già ammodernata si valuta 1000-1100 € al mq. Le zone limitrofe (Marianella, Piscinola) sono ancora più popolari e i prezzi sono inferiori perché sono più scomode ai servizi e diversi edifici non hanno l’ascensore: i valori oscillano tra 800-900 € al mq per appartamenti da ristrutturare a 900-1000 € al mq per quelli in buone condizioni.

Calano del 3,3% i prezzi nella macroarea Centro Direzionale. Ponticelli ha visto un ribasso, ma il mercato sta dando segnali positivi grazie all’aumento delle richieste e a una maggiore facilità di incontro tra domanda e offerta. Gli investitori sono in calo e si orientano solo sui piccoli tagli; prevalgono gli acquisti di prime case, si ricercano bilocali e trilocali per una spesa massima compresa tra 80 e 120 mila. Tutta l’area che si sviluppa attorno a corso Ponticelli è ben collegata sia al centro di Napoli (grazie alla metropolitana e alla ferrovia circumvesuviana) sia agli svincoli autostradali, ma quella che riceve più richieste è quella centrale, che si sviluppa intorno alla Basilica. Qui ci sono palazzi storici dei primi anni del ‘900, alcuni di particolare prestigio, in cui un appartamento in buono stato costa circa 1800 € al mq. Da segnalare anche qualche recupero di vecchi capannoni in disuso, al cui posto sono stati realizzati appartamenti in classe B che si valutano 2000-2100 € al mq. Di particolare interesse sono i parchi condominiali Vesuvio e Azzurro realizzati negli anni ’80, caratterizzati da palazzi di 5 piani con 10-12 unità abitative ciascuno: i tagli sono di grandi dimensioni (4-5 locali) e i valori arrivano al massimo a 2000 € al mq.

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