Mercato, l’Italia conferma la crescita anche nel 2016

Sebbene ci sia ancora desiderio di investire nel settore immobiliare in Europa, rispetto allo scorso anno è cambiata la propensione al rischio. La volatilità dei mercati ha riportato gli investitori su una posizione di maggiore avversione al rischio. Infatti, dopo tre anni di declino, la percentuale di investitori che vedono asset prime o core come la parte più interessante del mercato è cresciuta dal 29% del 2015 al 41% del 2016. Ciò è avvenuto a discapito dei “good secondary” le cui preferenze sono diminuite sensibilmente (dal 40% del 2015 al 22% del 2016). A differenza del periodo immediatamente successivo alla crisi finanziaria globale però, la quota di investitori interessati alle tipologie più rischiose di immobili (value add, opportunistici e distressed asset) è rimasta pressoché invariata.

Fino a metà 2015, una delle tendenze nel settore immobiliare europeo era la diminuzione del gap tra rendimenti prime e good secondary. Questo trend si è interrotto nella seconda metà del 2015, rimanendo stabile, e da allora i rendimenti prime sono scesi in modo più rapido.

Il cambiamento si è riflesso anche nella scelta dei mercati dove investire nel 2016. La novità di questa indagine rispetto al passato è la minore concentrazione geografica: oggi gli investitori guardano con interesse ad un numero maggiore di mercati in Europa. Infatti, i primi tre mercati indicati più attraenti nel 2016 hanno totalizzato il 42% delle risposte (Germania, Regno Unito e Spagna) in decisa diminuzione rispetto al 61% del 2015 ed al 70% del 2014. Questo è ancora più evidente nel numero delle città ritenute più attraenti dagli investitori, 53, maggiore rispetto al passato.

La Germania toglie lo scettro di regina al Regno Unito (dopo 4 anni al top), rappresentando nel 2016 il mercato principale dove investire, con il 17% delle preferenze, seguita dal Regno Unito con il 15% (in diminuzione rispetto al 2015) e dalla Spagna che si conferma al terzo posto (10%), in diminuzione rispetto al 15% del 2015. Molto evidente il miglioramento dei mercati del CEE con una forte crescita delle preferenze sia verso la somma dei paesi CEE, dal 6% del 2015 al 23% del 2016 sia verso i Paesi e le città comprese nel Gruppo.

Il driver principale di questo cambiamento a livello di geografia è stato il livello di prezzi, che nella seconda metà del 2015 ha visto una forte crescita (rendimenti in contrazione) in molti dei paesi occidentali, seguendo quanto già registrato prima in UK. Ciò ha reso i mercati CEE più competitivi in termini di valori.

A livello di città, Londra e Madrid si confermano anche nel 2016 i due principali target degli investitori con il 15% (30% nel 2015) ed il 12% (14% nel 2015) rispettivamente delle preferenze, comunque dimezzando la percentuale rispetto al 2015. Migliora ancora, pur se leggermente, l’interesse per Parigi con il 12% delle preferenze (10% nel 2015) mentre Milano (5%), rimane in linea con il risultato dello scorso anno. Nel 2015 Milano ha attratto poco più della metà degli investimenti immobiliari Italiani, collocandosi nella top 10 dei mercati più liquidi in Europa. Ci aspettiamo che continuerà a rappresentare il mercato preferito in Italia anche nel 2016 – soprattutto per gli uffici – anche se Roma, dopo anni di impasse, probabilmente tornerà ad attrarre un volume interessante di investimenti.