Il mercato immobiliare lombardo tra scenari della domanda e modelli dell’offerta

La crisi economica globale, con la sua irruenza, ha colpito il mercato immobiliare lombardo, già in difficoltà dalla seconda metà del 2007: nel 2008 il valore del mercato immobiliare della Regione, in termini di beni compravenduti, è stato di 31,4 miliardi di Euro, con un calo del 16% rispetto all’anno precedente. Una contrazione determinata soprattutto dal calo del mercato residenziale, che ha visto il valore delle compravendite scendere, nel 2008, del 17,1%; più contenuta, invece, la flessione nel non residenziale, pari al -11,6%.
Tra i capoluoghi provinciali è Lodi a registrare la flessione più significativa sul residenziale (-39,1%), seguita da Como (-24,4%) e Mantova (-21,6%); resistono ancora alla crisi e continuano a crescere anche nel 2008 solo Lecco (+8,2%) e, soprattutto, Pavia (+18,4%).
A Milano le compravendite sono scese nel 2008 del 13,1% in valore, in linea con il resto del territorio provinciale (che perde il 12,8%). Se si escludono i comuni capoluogo, le compravendite di abitazioni recano il segno meno in tutte le province lombarde: guidano in negativo la classifica i comuni delle province di Mantova (-24,7%) e Lodi (-24,3%).
Come prevedibile, si riscontra un ulteriore calo dei prezzi nei capoluoghi, che riguarda, però, soprattutto il mercato degli immobili usati e di quelli di fascia medio-bassa: tengono, al contrario, i valori degli immobili di pregio e, in generale, delle nuove costruzioni.

Le previsioni sulle dinamiche demografiche
A fronte della flessione del mercato immobiliare, le previsioni sulle dinamiche demografiche nell’arco dei prossimi sei anni (2009-2015) disegnano uno scenario in cui la popolazione e la domanda di abitazioni aumenteranno, a causa di importanti flussi migratori dall’estero e dalle altre regioni italiane. Se questi flussi non dovessero subire una battuta d’arresto, anche per effetto della crisi economica, si assisterà nel mercato ad una domanda annua vicina alle 42.000 unità. Si tratta di famiglie che esprimono una domanda abitativa primaria.
Un trend di crescita demografica a cui il mercato immobiliare guarda con attenzione per risollevarsi dalla fase di rallentamento in cui è entrato e che si è affermato già nella prima parte di questi anni 2000 ad un ritmo di 50.000 nuove famiglie all’anno, contro le 36.000 degli anni ’90, le 21.000 degli anni ’80 e, addirittura le 39.000 degli anni ’70.

Una domanda attiva e dinamica
Per comprendere il futuro andamento del mercato immobiliare e le sue caratteristiche, il CRESME ha realizzato un’indagine su un campione di 1.000 famiglie residenti in Lombardia, indagando sulla propensione all’acquisto di nuove abitazioni, sulla volontà di ristrutturare quelle di proprietà e sulle loro specifiche esigenze.
A partire dai risultati dell’indagine, il CRESME ha stimato che ogni anno nel triennio 2010-2012, circa 68.000 famiglie (56.000 già proprietari e 12.000 in affitto), secondo le intenzioni espresse, cambieranno casa acquistandone una nuova, mentre 4.090 famiglie compreranno una seconda abitazione; e poco meno di 3.000 saranno quelle che traslocheranno rimanendo in affitto. Nello stesso periodo, inoltre, saranno oltre 56.000 all’anno i nuclei familiari che vedranno un loro componente uscire dalla casa di proprietà per andare alla ricerca di una propria abitazione.
Dati che, evidentemente, preludono ad una prospettiva di ripresa dei trend di crescita del mercato nel medio termine. Sicuramente il ciclo espansivo eccezionale che ha caratterizzato il settore edilizio tra la fine degli anni ’90 e i primi anni del 2000 si è esaurito, ma lo scenario del mercato immobiliare in Lombardia tracciato dal CRESME disegna ancora una domanda solida e vivace: se consideriamo i flussi di immigrazione attesi e le nuove famiglie di italiani, la domanda dei prossimi anni si collocherà su valori di poco inferiori a quelli del boom dei primi anni 2000.

Dalla crisi alla riconfigurazione del mercato
La crisi ha evidenziato alcune criticità, come la mancanza di fiducia nel mercato, una frenata nei consumi per le famiglie e la difficoltà di accesso al credito, ma è anche una grande opportunità per riconfigurare il rapporto tra domanda e offerta nel settore delle costruzioni, dal punto organizzativo e strategico. ANCE Lombardia e il CRESME individuano sei ambiti tematici, i driver del cambiamento su cui puntare nei prossimi anni per ridisegnare il mercato:
• l’innovazione tecnologica: l’impiego della tecnologia in tutte le fasi del processo costruttivo – dalla progettazione alla gestione, passando per la fase realizzativa in cantiere – dovrà imporsi come il motore dell’innovazione del prodotto edilizio;
• il nodo delle risorse: il mercato evolve sempre più rapidamente verso modelli di partenariato pubblico-privato, sviluppando forme di investimento integrate che richiedono nuove conoscenze economiche e finanziarie: gli operatori del settore dovranno essere in grado di portare capacità ideativa, tecnica, finanziaria e gestionale dialogando con interlocutori pubblici in grado di crescere sullo stesso piano;
• l’intreccio tra costruzioni e servizi: l’attenzione del mercato si sposta progressivamente dal mero piano dell’esecuzione a quello della gestione: la filiera delle costruzioni e quella dei servizi dovranno crescere in maniera integrata, grazie alla figura del facility management, che negli ultimi anni ha già portato notevoli vantaggi;
• la sostenibilità sociale: una fascia di popolazione sempre più ampia, che non è in grado di accedere all’attuale offerta del mercato, origina una quota significativa di domanda potenziale, a cui una nuova politica pubblica deve dare risposta secondo logiche di collaborazione tra pubblico e privato;
• la sostenibilità: efficienza energetica la sostenibilità ambientale sono i nuovi elementi innovativi a cui il mercato deve rispondere nel breve termine;
• l’intervento sul patrimonio esistente: quello delle ristrutturazioni e della riqualificazione edilizia ed urbanistica si imporrà, nei prossimi anni, come un mercato di riferimento importante. Nel 2001 l’ISTAT aveva censito in Lombardia 18.000 edifici residenziali in pessimo stato di conservazione ed oltre 200.000 in condizioni mediocri; parallelamente, secondo Regione Lombardia, le aree industriali dimesse interessano oltre 25 milioni di mq.

Qualità dell’abitare e confort: il mercato premia il nuovo di qualità
La propensione all’acquisto manifestata dalle famiglie è sicuramente un motore importante per la ripresa del settore, ma altri risultati dell’indagine rappresentano un segnale forte dal punto di vista qualitativo: dall’indagine emerge un vero e proprio “salto di scala” nella qualità della domanda, con le famiglie che sembrano puntare ad una valorizzazione del loro investimento. Una domanda matura, che esprime nuove esigenze di qualità e premia aspetti come quelli dell’innovazione tecnologica, del risparmio energetico e della sostenibilità ambientale.
Istanze che si scontrano con la qualità del patrimonio edilizio esistente e che contribuiscono in parte a spiegare la contrazione di compravendite e prezzi nel segmento di mercato dell’usato e la corrispondente tenuta del nuovo. Il concetto di qualità, declinato in tutte le sue molteplici accezioni, diventa il principio guida per una nuova fase di produzione e riqualificazione edilizia.

Il Piano Casa regionale: un’opportunità per il settore edile
Rilanciare una vasta campagna di “rottamazione del vecchio”, che miri a sostituire il patrimonio vetusto, degradato e sottoutilizzato con entità edilizie innovative, caratterizzate da elevati standard qualitativi in termini architettonici, ambientali, energetici e tecnologici: questa la priorità dei costruttori edili dell’ANCE Lombardia di fronte alle norme di sostegno al settore delle costruzioni, varate nei giorni scorsi dalla Giunta Regionale.
L’auspicio è che il Piano Casa lombardo si traduca in un efficace banco di prova per l’avvio di una politica di riqualificazione delle aree e dei frammenti urbani degradati, che abbia valenza non solo come soluzione ad una situazione di emergenza per la crisi, ma anche come risposta, a regime, per istanze di carattere sociale e ambientale.

Per ulteriori informazioni e per scaricare il Rapporto www.ance.lombardia.it

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