Costruire casa: tutti i passaggi da conoscere dal progetto preliminare al cantiere

Indice degli argomenti:

• Costruire casa, da dove cominciare? Il terreno
• La scelta dell’architetto per costruire casa
• Quanto costa costruire una casa?
• Bonus e detrazioni fiscali per chi costruisce casa
• Come si costruisce una casa: progetto preliminare e progetto esecutivo
• Sicurezza sismica ed efficienza energetica: requisiti progettuali irrinunciabili
• Cosa succede quando inizia il cantiere

Costruire casa è un’occasione per realizzare l’abitazione dei propri sogni, con ambienti, spazi, materiali e caratteristiche che più si preferiscono. Ma prima di intraprendere questa strada è bene ricordare che il processo edilizio si compone di molte fasi, prevede la partecipazione di più soggetti e, molto spesso, anche qualche imprevisto.

Questo significa che quando decidiamo di costruire casa dovremo interfacciarci con progettisti, tecnici e operatori del settore.Anche se tutto il processo edile che ruota intorno alla costruzione di un edificio può sembrare complesso e spaventare un po’ chi non è addetto ai lavori, è importante sapere che ogni cosa può essere tranquillamente affrontata, purché si abbiano tutte le informazioni necessarie a disposizione e si possa contare su professionisti esperti.

In questo articolo cerchiamo di riassumere le cose più importanti che entrano in gioco quando si decide di costruire casa, parlando del ruolo dei progettisti, delle fasi progettuali ed esecutive, dell’iter burocratico e dei costi di costruzione.

Costruire casa, da dove cominciare? Il terreno

Può sembrare banale da dire, ma il primo vero passo da fare è proprio quello di prendere l’importante decisione di costruire una casa, investendo denaro, ma anche tempo e pazienza. Chiaramente, per realizzare questo sogno è necessario un terreno su cui costruire.Questo significa che o se ne possiede uno o è necessario procedere con la ricerca e l’acquisto di un lotto. Nel secondo caso, il consiglio è quello di coinvolgere un architetto anche in questa prima fase, così da avere un valido supporto in fase di valutazione.

Per ogni terreno, è importante verificare l’edificabilità, ovvero la possibilità di costruire al suo interno un edificio. Si deve effettuare una verifica della situazione catastale ed eventualmente procedere con una rettifica urbanistica o catastale. Tra le informazioni più importanti da conoscere c’è l’indice di edificabilità, ovvero la volumetria massima consentita per le costruzioni che insistono su quel terreno.

La scelta dell’architetto per costruire casa

Come detto fin dal principio, per costruire casa è utile appoggiarsi a dei tecnici professionisti, da scegliere attentamente visto che saranno per tutto il tempo i nostri principali interlocutori. Scegliere l’architetto per costruire casa, infatti, è importante e per farlo è possibile affidarsi al passaparola e alla ricerca online.
Ma una volta individuati i possibili professionisti, come si sceglie quello più adatto alle proprie esigenze?

Innanzitutto il consiglio è quello di chiedere di vedere altri progetti realizzati, meglio se della stessa tipologia di ciò che si deve effettuare, ovvero altri edifici residenziali. È importante ricordare che il progettista avrà il compito di tradurre in realtà i nostri desideri e le nostre idee, trasformandoli in qualcosa di fattibile e facendo coincidere bisogni, budget e fattibilità. Un professionista di questo tipo può affiancare i committenti che intendono costruire casa fin dall’inizio, aiutandoli anche nella valutazione e nella scelta del terreno. Per questo è importante anche l’opinione personale che ci si fa della persona che si ha di fronte. C’è empatia? Trasmette fiducia? Ha idee e proposte che ci piacciono? A tutto ciò, chiaramente si aggiungono i costi e la tipologia di servizi offerti.

Quanto costa costruire una casa?

Definire un costo preciso per costruire una casa, anche se su un terreno di proprietà, non è semplice, in quanto concorrono differenti fattori da considerare. Oltre ai costi di progettazione, i permessi necessari per la costruzione, l’allacciamento alle utenze, ci sono spese variabili che dipendono dai materiali scelti, dalla tipologia e dalle dimensioni dell’abitazione. Per chiarezza, in questo paragrafo riassumiamo tutti i principali aspetti da considerare quando ci si sta chiedendo quanti soldi siano necessari per costruire una casa da zero.

Una volta trovato l’architetto, è importante definire un programma progettuale e richiedere un preventivo di parcella, così da aver chiaro fin da subito il costo della costruzione della casa.

Questa fase è forse la più importante e delicata, in quanto stabilisce se si possa o meno proseguire con il progetto. Il consiglio è quello di intraprendere i lavori solo ed esclusivamente se si è finanziariamente “coperti”, tenendo in considerazione che qualsiasi imprevisto può far lievitare i costi preventivati. Definire un prezzo realistico e significativo per chi intende costruire casa non è semplice, perché possono esserci molte differenze tra diversi progetti a causa di dimensioni, tecnologie e materiali scelti.

Andando per ordine, però, uno dei primi costi da valutare è quello relativo all’acquisto del terreno, che in base alle zone in cui ci si trova può essere compreso tra i 400 e i 600 euro al metro quadro. Anche i permessi necessari a costruire casa hanno un costo: la concessione edilizia è generalmente sottoposta agli Oneri di Urbanizzazione e al Costo di Costruzione, che mediamente possono variare dai 120 ai 150 euro al metro quadro.

Prima di iniziare a costruire sarà necessario procedere con gli scavi e il movimento della terra, operazione che può costare anche fino a 20.000 euro.

Bisogna considerare anche l’allacciamento delle utenze, la cui cifra può variare dai 1.500 ai 4.000 euro. A tutto ciò si sommano i costi di progettazione e le parcelle di eventuali altri professionisti, come il geologo. Il compenso del professionista varia chiaramente a seconda del progetto che vogliamo realizzare e delle mansioni che intendiamo affidargli, che possono andare dalla progettazione alla direzione dei lavori.

Sommando tutti i costi sostenuti per costruire una casa (ad eccezione del terreno) è possibile fare una stima indicativa di massima che oscilla tra i 1.800 e 2.300 euro al mq.

Bonus e detrazioni fiscali per chi costruisce casa

Per chi è intenzionato a costruire casa, c’è una buona notizia: in alcune circostanze è possibile beneficiare di meccanismi di detrazione fiscale, così da ridurre il peso dell’investimento. Nello specifico, si tratta di meccanismi utilizzabili quando si provvedere alla demolizione e ricostruzione di un edificio esistente, rispettando la volumetria preesistente. In questo caso, infatti, è possibile accedere al Bonus Casa, con detrazione pari al 50% degli interventi sostenuti, con un massimale di 96.000 euro. Sono detraibili anche nuove opere di pertinenza collegate all’edificio, come ad esempio i box auto.

Nel caso in cui l’edificio si trovi in zona a rischio sismico, in alternativa, è possibile ricorrere anche al Sisma Bonus, già prorogato fino al 2024, con percentuali che variano dal 70% all’85%. Le condizioni sono le stesse: si deve trattare di una demolizione e ricostruzione.

Non più percorribile, invece, la strada del Superbonus 110%, in quanto ormai “scaduto” per l’avvio di lavori di demolizione e ricostruzione di edifici singoli.

Infine, in tutti gli altri casi, cioè quando si costruisce casa da zero, senza demolire e ricostruire, è possibile godere di una riduzione dell’IVA al 4%, per tutti gli interventi eseguiti in fase di costruzione. Per poter ottenere questa riduzione è sufficiente che l’edificio sia a destinazione residenziale e che non venga classificato a livello catastale come bene di lusso.

Come si costruisce una casa: progetto preliminare e progetto esecutivo

Le prime fasi sono quelle progettuali, durante le quali la responsabilità è affidata ufficialmente ai professionisti scelti, che inizieranno con il lavoro di progettazione della casa.

Progetto preliminare per costruire casa

Inizialmente, verrà eseguito un progetto preliminare, ossia una prima ipotesi alla realizzazione del computo di massima e della stima dei costi delle opere da realizzare. Grazie al progetto preliminare il committente ha la possibilità di confrontarsi su ogni scelta con il progettista, rivedere la definizione degli spazi di ogni ambiente e farsi un’idea di quali altri professionisti verranno coinvolti, dall’impresa di costruzione agli artigiani per le finiture. Il progetto preliminare può subire modifiche per varie ragioni, come banalmente la necessità di ridurre i costi. Una volta giunti ad una soluzione soddisfacente ed economicamente sostenibile per il committente, si procederà alla stesura del progetto definitivo.

A questo punto un tecnico abilitato, che generalmente è l’architetto che ha eseguito i progetti, produce tutta la documentazione tecnica da presentare in Comune e presso altri enti interessati, al fine di ricevere tutte le approvazioni per procedere con l’esecuzione dei lavori.

Realizzazione del progetto esecutivo per costruire casa

Nel frattempo si procederà anche alla realizzazione del progetto esecutivo, con il quale si dovranno definire nel dettaglio anche i materiali, gli impianti e le varie opere di finitura, sempre con una attenta valutazione del costo di costruzione relativo ad ogni alternativa. Il progetto esecutivo vedrà definito in modo dettagliato anche le strutture e le tecnologie scelte per la costruzione della casa, a seconda che sia in cemento armato, muratura o legno.

Scegliendo i materiali si dovranno considerare i costi, ma anche la qualità e le prestazioni garantite da ciascuno, la sostenibilità e l’efficienza energetica, cercando sempre il miglior compromesso possibile ed evitare che un materiale economico che conviene oggi, non diventi poi causa di spese future per manutenzioni, riparazioni e sostituzioni. Per la scelta di materiali e fornitori è importante richiedere sempre diversi preventivi.

Sicurezza sismica ed efficienza energetica: requisiti progettuali irrinunciabili

Costruire casa significa anche realizzare un edificio che assicuri il massimo comfort per chi lo vive, che rispetti l’ambiente e che sia del tutto sicuro.Mentre sul patrimonio esistente è necessario agire a posteriori e “correggere” ciò che non funziona, in una nuova costruzione la sicurezza sismica, l’efficienza energetica e la sostenibilità sono veri e propri criteri progettuali, da considerare fin dal principio. Una casa sostenibile ed efficiente è un vantaggio sia per l’ambiente, che per i proprietari, in quanto elevate prestazioni assicurano risparmio nel tempo sui costi di gestione e manutenzione dell’edificio.

La sostenibilità deve essere ricercata fin dal progetto preliminare quando si decide di costruire casa, ma è scegliendo poi ogni dettaglio che ci si potrà fare un’idea concreta dei risultati raggiunti.

Cosa succede quando inizia il cantiere

Oltre alla redazione del progetto, è fondamentale poter contare su tutte le maestranze necessarie a portare avanti ed eseguire il progetto. Tra queste c’è, sicuramente, l’impresa di costruzioni a cui affidare i lavori.

Nella fase di redazione del contratto con l’impresa di costruzioni scelta, si definiscono aspetti come la nomina del direttore dei lavori, i tempi di consegna, eventuali penali relative ai ritardi e un capitolato con dei prezzi unitari utile al pagamento in fase di avanzamento dei lavori.Molto spesso può essere necessario provvedere a preparare il terreno prima di iniziare i lavori, ad esempio ripulendolo di rocce o altri ostacoli per gli scavi.

Fatto questo, si è pronti per iniziare con la costruzione della casa, che partirà dallo scavo e dalla realizzazione delle fondamenta, le basi dell’abitazione. Seguiranno le strutture portanti e poi i tamponamenti, l’isolamento, le partizioni interne, gli impianti e gli infissi.

Solo in un’ultima fase si provvederà a realizzare tutte le finiture, posando i pavimenti, gli intonaci e così via. Durante tutte le fasi di cantiere per costruire casa, i tecnici che hanno seguito il progetto affiancheranno i committenti per far fronte alle ultime scelte da prendere e ad eventuali imprevisti e/o problematiche.

---

Articolo aggiornato

Consiglia questo approfondimento ai tuoi amici

Commenta questo approfondimento