Tutto sull’agibilità degli edifici: cos’è e come ottenerla

L’agibilità degli edifici è un requisito essenziale per poter utilizzare l’immobile, aldilà della destinazione d’uso. Necessario anche in caso di compravendita, garantisce la tutela della salute attraverso il rispetto degli standard in materia edilizia.

Il Certificato di agibilità (ai sensi degli artt. 24 e 25 del D.P.R. 380/2001), è strettamente correlato al rispetto degli strumenti urbanistici comunali, e le altre normative di settore (norme antisismiche, di sicurezza, antincendio, igienico-sanitarie, efficienza energetica, o i vincoli di cui al dlgs 42/04).

Dal 2016, l’agibilità può essere richiesta tramite una speciale SCIA dedicata, denominata SCA (Segnalazione Certificata di Agibilità), allo Sportello Unico dell’edilizia, per mezzo pec allegando relativa documentazione a supporto.

Vediamo nel dettaglio, aiutandoci con la normativa, che cos’è, quando deve essere richiesta, per quali interventi e le modalità di presentazione della domanda.

Che cos’è l’Agibilità

L’agibilità (a fini residenziali o altre destinazioni d’uso) indica il possesso di una serie di requisiti, da parte di un immobile, a tutela della salute, che ne permette l’utilizzo.

Il Testo Unico dell’Edilizia (DPR 380/01), presenta una sezione ad hoc: il TITOLO III(artt. 24-25-26) è interamente dedicato all’Agibilità degli edifici.

L’agibilità di un edificio è

“La sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati e, ove previsto, di rispetto degli obblighi di infrastrutturazione digitale, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente, nonché la conformità dell’opera al progetto presentato e la sua agibilità sono attestati mediante segnalazione certificata”. (art.24, co.1, come modificato dall’art. 5, comma 1, lettera a), del d.lgs. n. 207 del 2021).

Può essere richiesta anche per un singolo appartamento o porzione di edificio. In questo caso si parla di agibilità parziale.

Il certificato di agibilità è essenziale nei casi di compravendita dell’immobile (o parte di esso), essendo un documento obbligatorio da allegare al contratto.

“La parte acquirente non inadempiente, a fronte della mancata consegna del certificato di abitabilità, può recedere dal contratto preliminare, piuttosto che ottenerne la risoluzione; il recesso è pienamente legittimo e valido con obbligo a carico della controparte inadempiente (venditore) del pagamento del doppio della caparra versata” (cfr. anche Cass., Sez. Un., 553/2009). 

Un po’ di storia: alle origini dell’agibilità (o abitabilità)

La prima norma a livello nazionale, che ha introdotto l’autorizzazione dell’abitabilità, risale al 1934 e non aveva nulla a che fare con le licenze edilizie, in quanto aveva una mera funzione sanitaria. Correva l’era del Testo Unico delle leggi sanitarie (REGIO DECRETO 27 luglio 1934, n. 1265). L’agibilità era strettamente correlata al rispetto dei requisiti di salubrità e di conformità al progetto.

L’Art. 221 recita che “Gli edifici o parti di essi indicati nell’articolo precedente non possono essere abitati senza autorizzazione del podestà, il quale la concede quando, previa ispezione dell’ufficiale sanitario o di un ingegnere a ciò delegato, risulti che la costruzione sia stata eseguita in conformità del progetto approvato, che i muri siano convenientemente prosciugati e che non sussistano altre cause di insalubrità”.

Fino alla Legge Ponte del 1967, non si hanno modifiche al quadro normativo, neanche la LUN, la Legge Urbanistica Nazionale del 1942 se ne occupa, sebbene sia stata artefice di aver introdotto l’obbligo della licenza edilizia nei centri abitati e nelle zone di espansione urbana previste dal PRG.

La Legge Ponte (L. 765/1967), introduce la distinzione tra Agibilità e Abitabilità. La successiva Legge Bucalossi (L. 10/1977), fa diventare onerosa la licenza edilizia e la rinomina in concessione edilizia. La prima legge sul condono edilizio (L. 47/1985), prevede il rilascio del certificato di abitabilità (o agibilità) in deroga al rilascio delle sanatorie del condono.

La Legge 46/1990 (“Conformità impianti”) stabilisce con l’art.11 che il rilascio del certificato di agibilità sia subordinato al deposito delle dichiarazioni di conformità (DICO) degli impianti o del loro collaudo.

Il successivo DPR 425/1994 inserisce l’obbligo di allegare all’autorizzazione i seguenti documenti:

• collaudo statico (per opere in cemento armato e a struttura metallica)
• accatastamento dell’immobile
• dichiarazione di avvenuta prosciugatura dei muri e salubrità degli ambienti
• attestazione di conformità dell’opera al progetto (da parte del direttore dei lavori).

Il TUE (DPR 380/01) apporta numerose innovazioni. Anzitutto abolisce il DPR 425/94 e sopprime la dualità circa i termini abitabilità-agibilità, entrambi assorbiti nel certificato di agibilità. Il suo rilascio è subordinato alla sussistenza dei requisiti di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico, impianti installati.

Il Dlgs 222/2016 introduce la Segnalazione Certificata di Agibilità (SCA) in sostituzione del certificato di agibilità degli edifici.

Gli interventi edilizi che necessitano di agibilità

L’agibilità va richiesta a seguito di una serie di interventi edilizi, dalle ristrutturazioni (in presenza di taluni requisiti) alle nuove costruzioni.

Entro quindici giorni dall’ultimazione dei lavori di finitura dell’intervento, il soggetto titolare del permesso di costruire, o il soggetto che ha presentato la segnalazione certificata di inizio di attività, o i loro successori o aventi causa, presenta allo sportello unico per l’edilizia la segnalazione certificata per l’agibilità, per i seguenti interventi edilizi:

1. nuove costruzioni;
2. ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali;
3. ristrutturazioni, interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti in essi installati.

La segnalazione certificata può riguardare anche i seguenti casi (agibilità parziale):

• singoli edifici o singole porzioni della costruzione, purché funzionalmente autonomi, qualora siano state realizzate e collaudate le opere di urbanizzazione primaria relative all’intero intervento edilizio e siano state completate e collaudate le parti strutturali connesse, nonché collaudati e certificati gli impianti relativi alle parti comuni;
• singole unità immobiliari, purché siano completate e collaudate le opere strutturali connesse, siano certificati gli impianti e siano completate le parti comuni e le opere di urbanizzazione primaria dichiarate funzionali rispetto all’edificio oggetto di agibilità parziale.

In taluni casi può comprendere alcuni interventi subordinati a CILA che influiscono sulle condizioni di cui al comma 1. dell’art. 24 del D.P.R. 380/2001 stesso, ossia, condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi istallati, nonché, la conformità dell’opera al progetto presentato:

• variata distribuzione interna che influisca sulle condizioni del sopracitato comma1.dell’art.24 del D.P.R.380/2001;
• accorpamento di unità immobiliari;
• frazionamento di unità immobiliari;
• cambi di destinazione d’uso con o senza opere all’interno della stessa categoria.

L’utilizzo delle costruzioni può essere iniziato dalla data di presentazione allo sportello unico della segnalazione corredata della documentazione di cui al seguito.

La Segnalazione Certificata di Agibilità (SCA)

Introdotta nel 2016 dal Dlgs 222/2016 (“Decreto SCIA 2”), la Segnalazione Certificata di Agibilità (SCA o S.C.Ag), è una particolare SCIA per l’agibilità che attesta la sussistenza dei requisiti di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti in essi installati, nonché la conformità dell’opera al progetto presentato e la sua agibilità.

Il Decreto Semplificazioni (D.L. 76/2020) ha introdotto la possibilità di presentare la SCA sui fabbricati esistenti, privi di agibilità. La segnalazione certificata può altresì essere presentata, in assenza di lavori, per gli immobili legittimamente realizzati privi di agibilità (ad esempio perché mai rilasciata o irreperibile) che presentano i requisiti igienico sanitari del DM 5 luglio 1975. Per gli edifici ante 75, realizzati cioè prima della data di entrata in vigore del suddetto decreto, non sussiste il rispetto di tali requisiti ma si fa riferimento alle dimensioni legittimamente preesistenti.

La Segnalazione Certificata deve essere presentata entro quindici giorni dell’ultimazione dei lavori. L’utilizzo degli immobili può essere iniziato immediatamente dalla data di presentazione della S.C.A.

La SCA va presenta presso lo Sportello unico per l’edilizia del Comune (in assenza di SUE, all’ufficio tecnico comunale, anche per mezzo pec) competente, corredata della documentazione prevista.

In caso di mancata presentazione della SCA è prevista una sanzione pecuniaria che va da 77 a 464 euro.

Agibilità: la documentazione necessaria

La richiesta di agibilità richiede una serie di documenti e certificati che attestano il rispetto delle normative dal progetto alle componenti impiantistiche.

La segnalazione certificata di agibilità è corredata dalla seguente documentazione (art.24, co.5 del DPR 380/01):

• 1. attestazione del direttore dei lavori o, qualora non nominato, di un professionista abilitato che assevera la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti installati e, ove previsto, di rispetto degli obblighi di infrastrutturazione digitale, nonché la conformità dell’opera al progetto presentato;
• 2. certificato di collaudo statico di cui all’articolo 67 ovvero, per gli interventi di cui al comma 8-bis del medesimo articolo, dichiarazione di regolare esecuzione resa dal direttore dei lavori;
• 3. dichiarazione di conformità delle opere realizzate alla normativa vigente in materia di accessibilità e superamento delle barriere architettoniche di cui all’articolo 77, nonché all’articolo 82;
• 4. gli estremi dell’avvenuta dichiarazione di aggiornamento catastale;
• 5. dichiarazione di conformità degli impianti installati (elettrico, idrico, sanitario, termico, gas cottura e caldaia, solare, fotovoltaico) alle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico prescritte dalla disciplina vigente ai sensi del DM 37/08 o Dichiarazione di Rispondenza ai sensi della L. 46/90 ovvero, ove previsto, certificato di collaudo degli stessi a cura dell’impresa installatrice;
• 6. attestazione di “edificio predisposto alla banda ultra larga”, rilasciata da un tecnico abilitato per gli impianti di cui all’articolo 1, comma 2, lettera b), del DM 37/2008, e secondo quanto previsto dalle Guide CEI 306-2, CEI 306-22 e 64-100/1, 2 e 3. (lettera aggiunta dall’art. 5, comma 1, lettera b), del d.lgs. n. 207 del 2021);
• 7. copia dell’Attestato di Qualificazione Energetica (AQE) e dell’Attestato di Prestazione Energetica (APE) depositato presso l’ufficio competente (art. 6, co. 1, del Dlgs 192/2005 e s.m.i.), se previsto dagli interventi edilizi (edifici di nuova costruzione o sottoposti a ristrutturazioni importanti).

E vanno allegate alla SCIA anche le altre segnalazioni, comunicazioni, attestazioni, asseverazioni e notifiche necessarie a seconda dell’intervento edilizio specifico. Ad esempio, di sicurezza antincendio o che riguarda l’impianto di ascensori o montacarichi.

N.B. Nel caso di un appartamento in un condominio, oggetto di importanti lavori di ristrutturazione non vanno allegate solo le certificazioni degli impianti interessati dagli interventi, ma anche degli impianti comuni in dotazione dell’intero edificio.

Legittimità urbanistico-edilizia e agibilità

Come abbiamo visto, il certificato di agibilità ha anche la funzione di attestare la conformità dell’opera al progetto approvato (che va allegato nella domanda di richiesta) ovvero la sua legittimità urbanistico-edilizia. Ma solo dal 2016, in seguito alle rilevanti modifiche normative introdotte dal Decreto Scia 2 (Dlgs 222/2016). Tutti i certificati rilasciati prima di quella data, pertanto, non avevano il compito di attestare anche la regolarità edilizia del fabbricato, la legittimità delle preesistenze.

Sovente viene confusa la legittimità di un immobile con la sua regolarità catastale, ma il Catasto non è probatorio, bensì ha mera funzione fiscale. Paradossalmente può esistere un immobile abusivo regolarmente accatastato. Sebbene nel Comune di Roma esiste un’eccezione (le planimetrie d’impianto risultate dal censimento degli anni 1939-42 rilevate dai tecnici del Catasto), l’unico modo per verificarne la regolarità sotto il profilo urbanistico-edilizio è la presenza di un titolo abilitativo al Comune che ne legittimi la sua esistenza (cd. Regolarità urbanistica).

Eccetto alcuni grandi Comuni che avevano dei regolamenti edilizi previgenti (Roma 1934, Genova 1929, Napoli 1935), i titoli edilizi esistono solo dal 1942 grazie alla Legge Urbanistica Nazionale o LUN che introduce l’autorizzazione per l’edificazione delle nuove costruzioni in tutto il territorio italiano.

A seconda del periodo storico, è conosciuta come:

• Licenza edilizia (dal 1942 con la LUN)
• Concessione edilizia (dal 1977 con la legge “Bucalossi”)
• Permesso di costruire (dal 2003 con il Dpr 380/01)

Ad eccezione di alcune grandi città, dunque, gli immobili ante 42 sono da considerarsi legittimi (se non hanno subito modifiche nel tempo) anche in assenza di titolo edilizio.

Un abuso edilizio, in presenza di certe condizioni, può essere regolarizzato o sanato. L’accertamento di conformità è disciplinato dagli artt. 36 e 37 del Testo unico dell’edilizia (Dpr 380/2001).

L’art. 36 prevede che l’intervento edilizio irregolare (in assenza o difformità di Permesso di costruire o SCIA), possa essere sanato – previo pagamento di una sanzione pecuniaria – solo se in possesso della doppia conformità, deve risultare cioè conforme alla disciplina urbanistico-edilizia vigente:

• 1. sia al momento della realizzazione dell’intervento,
• 2. sia al momento della presentazione della domanda,

Sulla richiesta di permesso in sanatoria il Comune si pronuncia con adeguata motivazione, entro sessanta giorni decorsi i quali la richiesta si intende rifiutata.

Nel caso di concessione del titolo edilizio in sanatoria (ai sensi della L. 47/1985 e seguenti), non esiste una corrispondenza automatica tra condono e abitabilità. Come ha sancito una recente sentenza del Consiglio di Stato (n. 2575 del 26 marzo 2021), sarà il comune a valutare separatamente il rispetto delle leggi sanitarie e delle altre in materia di abitabilità (con l’unica possibile deroga ai requisiti fissati da norme regolamentari) e, solo in quel caso, rilascerà il certificato di agibilità. Il principio cardine è la tutela della  salute.

Per approfondire:

• Decreto SCIA2, Dlgs 222/2016
• DECRETO LEGISLATIVO 19 agosto 2005, n. 192
• Legge Ponte, LEGGE 6 agosto 1967, n. 765
• Testo Unico dell’Edilizia, DPR 380/2001
• Testo Unico per la Sicurezza, Dlgs 81/08
• Testo unico delle leggi sanitarie, REGIO DECRETO 1265/1934

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