Abitazioni di lusso, le caratteristiche per riconoscerle che fanno perdere le agevolazioni fiscali

Le agevolazioni fiscali attualmente in vigore inerenti al “mondo casa” sono tante, dal bonus prima casa alle detrazioni per lavori di ristrutturazione e riqualificazione energetica.

Ma non tutti ne hanno diritto: per alcune tipologie di detrazioni è rilevante la categoria catastale dell’immobile. Sia dal lato strutturale che fiscale vi è una marcata differenza tra le abitazioni di lusso e quelle di tipo residenziale.

Distinguerle è fondamentale per capire se si ha diritto al bonus prima casa (con sconto sull’imposta di registro e catastale), al bonus Ristrutturazioni e Mobili e se bisogna pagare l’IMU.

Le abitazioni di lusso si distinguono dalle altre per una serie di caratteristiche stabilite dalla legge, dalle quali deriva l’iscrizione al Catasto nelle categorie A/1, A/8 e A/9.

Ecco quali sono, come riconoscerle e l’elenco delle caratteristiche previste dalla normativa.

Quando una casa è considerata “abitazione di lusso”

Le case non sono tutte uguali. Esistono delle differenze rilevanti per il Fisco dal punto di vista dei materiali utilizzati, della metratura e delle zone in cui sono ubicate.

In particolare le case considerate “di lusso” hanno delle caratteristiche ben precise che le fanno rientrare nelle categorie catastali:

• A/1 abitazioni di tipo signorile
• A/8 cioè le ville
• A/9 che comprende castelli e palazzi di pregio storico e artistico

Le tre elencate sono le categorie catastali che identificano le abitazioni di lusso, da non confondere con le altre abitazioni. Infatti tra una casa di lusso e una non di lusso ci sono notevoli differenze riguardo al prezzo di acquisto, ai costi di gestione/manutenzione e, soprattutto, dal punto di vista fiscale.

Per riconoscere le abitazioni di tipo signorile, quelle in categoria A/1, bisogna vedere se la zona in cui sono ubicate è di pregio, la qualità delle rifiniture, degli impianti e dei servizi (devono essere superiori rispetto a quelli presenti nelle abitazioni di tipo residenziale).

Le ville (categoria catastale A/8) si caratterizzano per essere ubicate all’interno di importanti parchi o giardini e per le finiture di livello superiore all’ordinario. Possono confluire in questa categoria anche gli appartamenti ricavati dal frazionamento di grandi ville.
Infine sono abitazioni di lusso castelli e palazzi eminenti che rientrano nella categoria A/9. Si tratta di strutture sontuose, con ripartizione degli spazi interni ed esterni non comparabili con le abitazioni comuni.

Le caratteristiche delle abitazioni di lusso che fanno perdere le agevolazioni fiscali

Non tutti conoscono le caratteristiche tecniche che rendono un immobile “di lusso”. Per rientrare in questa categoria serve il possesso di alcuni requisiti stabiliti dalla legge.

Ecco un elenco delle principali caratteristiche che contraddistinguono le abitazioni di lusso:

• cubatura superiore a 2000 mc o con indice edificatorio 0.25 mc/mq
• superfici superiori a 200 mq (senza considerare nel conteggio balconi, terrazze, cantine, soffitte, scale e posto macchina)
• superficie utile complessiva superiore a 240 mq
• presenza di piscine di almeno 80 mq
• abitazioni costruite in aree di pregio (dove il terreno vale più di 1,5 volte il costo di costruzione)
• materiali di realizzazione, quindi la presenza di marmo, granito, legno pregiato e le finiture in pietra naturale

Conoscere queste caratteristiche è utile per distinguere un immobile di lusso, tuttavia per averne la certezza sarà comunque necessario verificare come è stato classificato presso il Catasto.

Agevolazioni fiscali immobili di lusso, cosa dice la legge

Uno degli aspetti più rilevanti del possedere un’abitazione classificata “di lusso” è la perdita delle agevolazioni fiscali di cui normalmente si ha diritto per altre tipologie di immobili.

I criteri di individuazione delle agevolazioni sul possesso della casa sono stabiliti all’interno del d.lgs 175/2014 (articolo 33): qui si prevede l’esclusione per alcune categorie catastali, tra cui le case di lusso, anche se “abitazione principale” del contribuente.

Per questo chi acquista un immobile di lusso come prima casa deve comunque pagare le imposte di registro e ipotecaria in misura ordinaria (di solito intorno al 9%).

Altro aspetto fondamentale che bisogna sapere è che i proprietari degli immobili di lusso devono pagare l’IMU anche sulla prima casa. L’imposta municipale invece è esclusa per i possessori di abitazioni principali non di lusso.

Tutti gli immobili compresi nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, quindi case signorili, ville e castelli sono soggetti al pagamento dell’Imposta municipale unica con un’aliquota del 4%.

Che succede se l’immobile di lusso è “prima casa”

Dal punto di vista fiscale, l’effetto principale di possedere una casa di lusso come “abitazione principale” è quello di non avere diritto al cosiddetto “bonus prima casa”.

Si tratta dell’agevolazione destinata all’acquisto della prima casa che prevede l’abbattimento delle imposte nella misura che segue:

• imposta di registro proporzionale nella misura del 2% (anziché del 9%)
• imposta ipotecaria fissa di 50 euro
• imposta catastale fissa di 50 euro
• Iva ridotta al 4%, per chi acquista da un’impresa (con vendita soggetta a Iva)
• imposta di registro fissa di 200 euro per chi acquista da un’impresa (con vendita soggetta a Iva)
• imposta ipotecaria fissa di 200 euro per chi acquista da un’impresa (con vendita soggetta a Iva)
• imposta catastale fissa di 200 euro per chi acquista da un’impresa (con vendita soggetta a Iva)

Tra i requisiti per avere il bonus prima casa, l’Agenzia delle Entrate stabilisce che l’immobile in questione non deve essere “di lusso”, che il richiedente non sia il proprietario di un’altra abitazione situata nel medesimo Comune o altri immobili per i quali non abbia già fruito del bonus. Altro requisito riguarda la residenza: il richiedente deve avere la residenza fissata nel Comune ove è ubicato l’appartamento acquistato (o deve trasferire la residenza entro 18 mesi dall’acquisto).

Via libera al bonus Ristrutturazione anche sugli immobili di lusso

Come abbiamo visto, chi possiede un immobile di lusso come “prima casa” non può accedere agli sgravi fiscali previsti per l’abitazione principale.

E invece cosa prevede l’Agenzia delle Entrate in merito agli altri bonus per ristrutturare casa?

Per chi desidera eseguire lavori destinati alla riqualificazione energetica, manutenzione ordinaria (sulle parti comuni dei condomini), manutenzione straordinaria, restauro conservativo non ci sono limitazioni. I bonus fiscali si possono richiedere anche per gli edifici di lusso, senza alcuna differenza in merito all’aliquota agevolabile e ai tetti di spesa.

Il bonus Ristrutturazioni e il bonus Mobili ed elettrodomestici ad esso collegato si possono ottenere per gli immobili di pregio appartenenti alle queste categorie catastali:

• A/1 (Abitazioni di tipo signorile)
• A/8 (Abitazioni in ville)
• A/9 (Castelli, palazzi eminenti)

Il bonus Ristrutturazioni è stato confermato fino al 31 dicembre 2024, prevede la detrazione Irpef del 50% su un tetto massimo di 96.000 euro. Chi esegue ristrutturazioni intervenute può chiedere anche il bonus Mobili, quest’ultima è l’agevolazione fiscale del 50% per le spese relative all’acquisto di arredi e grandi elettrodomestici.

Oltre a questi due bonus, chi possiede una casa di lusso può usufruire del bonus Giardini, cioè la detrazione del 36% legata ad interventi negli spazi verdi fino al tetto massimo di spesa di 5.000 euro. Infine l’Ecobonus per l’efficientamento energetico, con aliquota al 50% per infissi, impianti di climatizzazione e schermature solari oppure con aliquota al 65% per le altre tipologie di interventi volti al risparmio energetico.

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