Amministratore di condominio, come è strutturato il compenso

In quale modo è strutturato il compenso dell’amministratore di condominio? Quali sono gli oneri che inquilini e proprietari devono pagare? È importante che i condomini sappiano nel dettaglio quale sia il contributo richiesto per l’assolvimento del mandato da parte del professionista che amministra lo stabile.

Ma entriamo nel dettaglio e cerchiamo di capire come funziona il compenso dell’amministratore.

Compenso dell’amministratore di condominio, cosa prevede la legge

A regolamentare il compenso dell’amministratore di condominio è l’articolo 1129 comma 14 del Codice Civile, che dispone nel dettaglio che:

“L’amministratore, all’atto dell’accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta”.

Cosa significa tutto questo? La normativa impone che, a seguito della costituzione di un contratto di amministrazione condominiale, sia necessario accertare che sussista un documento – regolarmente approvato dall’assemblea – nel quale è richiamato un preventivo fornito dall’amministratore di condominio. Il preventivo costituisce un parte integrante del verbale dell’assemblea condominiale: al suo interno deve essere indicato, in maniera analitica, il corrispettivo che spetta al condominio.

La norma, che abbiamo appena visto, ha un intento ben preciso: permette ai singoli condomini – nel momento in cui scelgono un nuovo amministratore – di comprendere con precisione gli oneri economici che sono strettamente legati all’assolvimento di questo incarico.

La composizione del compenso

All’interno del compenso indicato nel preventivo devono essere contenuti gli oneri economici, che servono a remunerare il professionista per lo svolgimento dell’attività di amministratore di condominio. All’interno della cifra indicata devono essere contenuti tutti i costi relativi allo svolgimento dei compiti istituzionali e che non siano esorbitanti rispetto all’incarico ricevuto.

In altre parole, nel preventivo viene indicata la quota base destinata a ricompensare l’amministratore di tutte le attribuzioni relative al suo incarico. Stiamo parlando delle attività che sono espressamente indicate dalla legge, oltre che degli atti preparatori e strumentali che servono al necessario svolgimento delle varie attività condominiali. E quelli ulteriori che dovessero determinare il loro successivo completamento e ne raffigurano lo svolgimento naturale.

Oltre all’attività ordinaria, il compenso dell’amministratore è costituito dal rimborso spese dei costi sostenuti per l’acquisto del libro verbale o della cancelleria.

E di quelli connessi alle seguenti spese:

• postali;
• per la targa da apporre esternamente sulla facciata del condominio;
• per la copia delle chiavi.

Quelli che abbiamo elencato costituiscono solo alcuni costi che rientrano nel rimborso spese. A ogni modo, per poter poterlo ricevere, l’amministratore di condominio deve presentare i relativi documenti giustificativi.

All’interno del preventivo, il professionista ha la facoltà di indicare dei costi suppletivi rispetto alla retribuzione che è stata convenuta e che risulta essere legata ad attività straordinarie, quali:

• assemblee straordinarie;
• pratiche detrazione fiscale;
• solleciti per morosità;
• gestione sinistri;
• gestione sito internet condominiale.

Conferma dell’amministratore di condominio con compenso invariato

Può capitare, ad esempio, che un amministratore di condominio venga confermato e nel verbale dell’assemblea riporti un compenso uguale a quello fissato nell’esercizio precedente. In alcuni casi si preferisce, addirittura, non riportare neppure la somma e indicare, in maniera molto generica, che il compenso per il nuovo esercizio rimane invariato. Una prassi che apre la porta a una serie di discussioni.

In tempi recenti è stato sottolineato come risulti essere esente dal vizio di nullità la delibera assembleare che confermi l’amministratore. E nella quale l’assemblea abbia stabilito che il professionista percepirà lo stesso compenso previsto per il precedente esercizio finanziario (vedasi, in questo senso, la sentenza n. 768 del 17 ottobre 2023 del Tribunale di Savona).

La Corte di Cassazione, però, ha sottolineato che l’analitica determinazione del corrispettivo non deve ritenersi implicita nella delibera assembleare con la quale è stato approvato il rendiconto. Seguendo questa linea di principio, è stato affermato che è possibile ritenere nulla la delibera assembleare attraverso la quale è stato nominato l’amministratore di condominio, senza che sia stato specificato espressamente il compenso.

A seguito della riforma del 2012, la nomina dell’amministratore di condominio si deve strutturare attraverso uno scambio di proposta e accettazione, così come di desume dai commi 2 e 4 dell’articolo 1129 del Codice Civile.

Il compenso esorbitante

Per il compenso dell’amministratore di condominio non esistono delle tariffe prestabilite. L’adeguatezza del suo onorario è proporzionata alla grandezza dell’edificio da amministrare e dalla difficoltà gestionale dello stesso.

È bene sottolineare che un condomino dissenziente non può richiedere il sindacato giudiziale sulla congruità o sulla convenienza delle scelte effettuate nel corso dell’assemblea. Soprattutto quando queste scelte hanno un contenuto discrezionale. Sempre che la causa della deliberazione non risulti essere deviata dal suo modo di essere. In questo caso sarà direttamente il giudice a dover valutare il legittimo esercizio del potere dell’assemblea: nel suo giudizio si dovrà basare su degli elementi di prova offerti dalle parti nel caso in cui la delibera abbia effettivamente perseguito l’interesse dei partecipanti al condominio o piuttosto sia volta a procurare vantaggi all’amministratore in carica.

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