L’abbassamento quota pavimento costituisce un incremento volumetrico? Il chiarimento del Consiglio di Stato

L’abbassamento del pavimento determina una modifica della volumetria complessiva dell’abitazione: in quali casi serve il permesso di costruire e quando basta la CILA?

Cosa succede se la variazione dell’altezza di un’abitazione è causata dall’abbassamento del pavimento? Si tratta di una ipotesi meno comune dello spostamento di un solaio di copertura ma che causa comunque l’aumento delle altezze.

Una recente sentenza del Consiglio di Stato ha chiarito proprio questo dubbio: come si considera legalmente l’incremento delle altezze in caso di abbassamento della pavimentazione?

Ecco cosa ha stabilito la sentenza e in quali casi è necessario il permesso di costruire.

L’abbassamento della quota del pavimento causa un incremento di volumetria: il caso

Come anticipato, la questione è stata portata alla luce del Consiglio di Stato che ha preso in esame un caso pratico. La proprietaria di un immobile in fase di ristrutturazione ha deciso di abbassare il pavimento del vano al piano terra, con il fine di ottenere lo spazio necessario a montare un soppalco; prima di iniziare i lavori, la proprietaria aveva  presentato una CILA dimostrando che il nuovo pavimento era accessibile dalla strada e al portone d’ingresso tramite alcuni gradini.

Tuttavia il Comune in cui si trova l’abitazione ha ordinato il ripristino dello stato originario per via dell’incremento volumetrico di oltre 5 m3 causato dall’abbassamento del pavimento (di 50 cm all’incirca). Di conseguenza la CILA – secondo il Comune – non è sufficiente.

Il caso arriva poi al Tribunale amministrativo dopo il ricorso della proprietaria all’ordine del Comune. Il Tar però si era schierato a favore dell’ente territoriale, fino a giungere al Consiglio di Stato.

L’abbassamento del pavimento genera nuova volumetria: la sentenza del Consiglio di Stato

Nell’analizzare il caso di specie, il Consiglio di Stato riepiloga e chiarisce quali sono gli interventi di manutenzione straordinaria disciplinati dall’art. 3, D.P.R. 380/2001: tutte le opere necessarie a rinnovare o sostituire componenti strutturali degli edifici, o costruire e/o integrare i servizi igienico-sanitari che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino un cambiamento della destinazione d’uso.

La proprietaria dell’immobile in questione ha realizzato un abbassamento del pavimento di 50 cm, con un incremento volumetrico di +10%. Pertanto il CdS ha confermato la decisione del Tar e l’ordine di ripristino del Comune: in presenza dell’aumento di volumetria sarebbe stato necessario il permesso di costruire e non la semplice CILA.

Non solo, lo scavo eseguito dalla proprietaria ha addirittura modificato la morfologia del territorio circostante.

Tolleranze costruttive, cosa prevede il DL Salva Casa

Le norme in vigore fino ad ora riguardo al rispetto delle altezze, della cubatura e di altri parametri sono state parzialmente modificate dal D.L. 69/2024, meglio conosciuto come decreto Salva Casa.

Rispetto al passato, il nuovo testo non considera una violazione edilizia alcuni abusi minori, ad esempio:

• lo scostamento del 2% dei parametri previsti dal titolo abilitativo su immobili di oltre 500 metri quadrati
• lo scostamento del 3% dei limiti previsti nel titolo abilitativo per le unità immobiliari tra i 300 e i 500 metri quadrati
• lo scostamento del 4% per le unità immobiliari con superficie tra i 100 e i 300 metri quadrati
• lo scostamento del 5% delle misure previste per le unità immobiliari inferiore ai 100 metri quadrati

Le norme di favore, tuttavia, si applicano esclusivamente agli scostamenti realizzati entro il 24 maggio 2024.
Visti requisiti e limiti dell’applicazione del Decreto Salva Casa e calcolato le cubature in eccesso nel caso di specie analizzato dal Consiglio di Stato, l’abbassamento del pavimento operato dalla proprietaria di casa che ha presentato il ricorso non rientra nei casi di tolleranza del D.L 69/2024.

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