Abusi edilizi: di cosa si tratta e come è possibile sanarli

Gli abusi edilizi sono illeciti che possono essere di natura e gravità differenti e che non sempre possono essere sanati. Si tratta di opere edili realizzate senza aver chiesto i dovuti titoli abilitativi, senza aver fatto comunicazioni al Comune, senza aver ricevuto le autorizzazioni necessarie o anche in difformità rispetto a quanto dichiarato.Indice degli argomenti:

• Gli abusi edilizi più diffusi
• Abusi edilizi: sanatoria o condono?
• Sanatoria edilizia: quanto costa e quando è concessa
• Abusi edilizi e Superbonus 110%

Gli abusi edilizi sono, in Italia, ancora davvero frequenti e, per quanto siano ancora in molti a sottovalutare la questione è bene ricordare che un abuso edilizio è un illecito penale e, come tale, ha delle chiare conseguenze. Nel caso di un abuso accertato, infatti, sono automaticamente chiamati a rispondere di quanto eseguito non solo l’impresa e il direttore lavori, ma anche il committente, a meno che si riesca a dimostrare l’estraneità ai fatti.I rischi consistono sia in sanzioni penali (fino all’arresto), che amministrative (ripristino dei luoghi). I professionisti coinvolti, inoltre, possono essere sospesi dall’albo di appartenenza anche fino a due anni.

Gli abusi edilizi più diffusi

Tra gli abusi edilizi più diffusi ci sono:

• costruzioni realizzate senza permesso di costruire (edifici totalmente abusivi),
• cambi di destinazione d’uso senza autorizzazione o ampliamenti di superfici e volumi (abusi sostanziali),
• piccole modifiche interne agli edifici, come la demolizione/costruzione di un tramezzo (difformità parziale).

Quali sono gli abusi edilizi non sanabili?

Gli abusi edilizi non sanabili sono quelli derivanti dalla realizzazione di edifici totalmente abusivi e da abusi sostanziali.

Gli edifici totalmente abusivi sono quelli realizzati senza aver ottenuto il permesso di costruzione. Si parla, invece, di abusi sostanziali se gli interventi sono eseguiti in totale difformità dal permesso di costruire, diversificandosi dal progetto in relazione a caratteristiche tipologiche, planivolumetriche o mediante il superamento dei limiti indicati per i volumi.

In caso di accertamento dell’esecuzione di interventi in assenza di permesso o in totale difformità dallo stesso e necessario procedere con la rimozione o la demolizione dell’opera realizzata, rendendo l’immobile conforme a tutte le normative vigenti, e se il responsabile dell’abuso non provvede alla demolizione e al ripristino entro 90 giorni dall’ingiunzione, il bene e l’area di sedime divengono di diritto e gratuitamente patrimonio del comune. In questo lasso di tempo, eventualmente, è possibile verificare se l’abuso può essere risolto tramite la richiesta di una sanatoria.

Qualora il ripristino dell’immobile non sia possibile, è necessario pagare una sanzione pecunaria pari al doppio dell’aumento di valore dell’immobile, conseguente alla realizzazione delle opere.

Quali sono i piccoli abusi edilizi?

Il termine “piccoli” abusi edilizi viene utilizzato per indicare tutti quei casi di difformità parziale che generalmente riguardano gli interni di appartamenti ed edifici privati. Spostare un muro, una porta, aggiungere un bagno o costruire un soppalco sono degli esempi di abusi minori relativi ad elementi non strutturali e non essenziali dell’edificio.

In realtà esiste un margine di tolleranza per questo tipo di difformità, grazie al Decreto Semplificazioni 2020 che aggiunge al Testo Unico dell’edilizia l’articolo 34-bis. In questo articolo viene confermata una tolleranza per le difformità che non superano il 2% dei parametri di superficie, volume, altezze e distacchi sul totale dell’unità immobiliare.

Inoltre, sono incluse nelle tolleranze esecutive irregolarità geometriche, modifiche alle finiture di minima entità, le differenti collocazioni degli impianti e altre opere interne, purché questi lavori non comportino la violazione dei regolamenti urbanistici ed edilizi vigenti, non siano eseguiti su immobili sottoposti a tutela e non compromettano l’agibilità dei locali.

Abusi edilizi: sanatoria o condono?

Condono e sanatoria sono due termini strettamente legati al tema dell’abusivismo edilizio e, anche se all’apparenza si può sembrare che abbiano lo stesso significato, esistono delle differenze sostanziali.

La sanatoria è un provvedimento amministrativo disciplinato dal Testo Unico dell’Edilizia che non necessita di essere disposto per legge, ma è normalmente consentito dalla normativa urbanistica.

Il condono, invece, deve essere disposto per legge ed è un provvedimento che permette ai cittadini di ottenere l’annullamento di una certa pena o di una sanzione a seguito del compimento di un atto illecito in materia di edilizia.Bisogna, poi, aggiungere che il condono ha una durata temporale limitata.

Quanti condoni edilizi ci sono stati in Italia?

In totale i condoni approvati in Italia sono stati tre:

• legge 47/1985 che ha previsto sia il condono che la sanatoria
• legge 724/1994, i cui criteri previsti per la sanabilità erano il tempo, lo stato dei lavori e i limiti dimensionali dell’opera abusiva;
• legge 326/2003, che ha permesso di sanare abusi realizzati entro il 31 marzo 2003.

Sanatoria edilizia: quanto costa e quando è concessa

Sanare un abuso edilizio non è sempre possibile. Vediamo cosa succede quando viene accertato un abuso e come si può procedere.La possibilità di sanare un abuso sussiste solo quando l’immobile è conforme alle normative vigenti. Per questo la sanatoria prevede una verifica della conformità edilizia. Per richiedere una sanatoria è necessario rivolgersi ad un tecnico e presentare un’istanza presso l’Ufficio Tecnico del Comune di riferimento, che potrà accogliere o respingere la richiesta entro 60 giorni.

Se l’esito è positivo, il proprietario dovrà versare una penale, che dipende dal titolo abilitativo richiesto e dalle tempistiche di consegna. Ad esempio, per una CILA o una SCIA in sanatoria a lavori ultimati, la “multa” è di 1.000 euro, mentre è di 333 euro se i lavori sono ancora in corso.

Abusi edilizi e Superbonus 110%

Il Superbonus 110% è un tema di grandissima attualità e che sta interessando davvero molti cittadini. Tra gli effetti dell’entrata in vigore di questa misura c’è anche un aumento dell’interesse verso gli abusi edilizi. Come mai? Fondamentalmente il motivo risiede nel fatto che, per procedere con i lavori del 110%, viene prima richiesta una valutazione di conformità dell’edificio, proprio perché il Superbonus può essere concesso solo nei casi in cui sussiste la conformità urbanistico-edilizia.La responsabilità di asseverare ciò, spetta al tecnico incaricato della redazione della CILA necessaria all’esecuzione dei lavori, come ad esempio la realizzazione del cappotto termico.

Questo significa che, se un condominio è interessato al Superbonus 110% ma, sulle parti comuni, ci sono abusi, l’intervento non può essere eseguito. La detrazione fiscale, poi, è direttamente collegata all’intervento e di conseguenza non viene erogata.

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