Abusi edilizi, come devono essere gestiti in condominio

Indice degli argomenti:

• Abuso edilizio in un condominio: in cosa consiste
• Dove ricade la responsabilità nel condominio
• Gli obblighi dell’amministratore di condominio
• Abuso edilizio segnalato: cosa succede dopo
• Chi risponde degli abusi edilizi

Abuso edilizio

Prima di affrontare le due questioni è opportuno rammentare cosa sia un abuso edilizio: è un’azione che si concretizza con la costruzione o la ristrutturazione di un qualsiasi immobile, senza che siano state ottenute le relative autorizzazioni previste dalla Legge.

L’abuso edilizio rappresenta una violazione delle normative urbanistiche e edilizie e può coinvolgere sia le parti comuni di un condominio sia le singole unità immobiliari. In un contesto condominiale, tali infrazioni possono includere la realizzazione di opere senza permesso, modifiche strutturali non autorizzate, o l’uso improprio degli spazi comuni. 

Per prevenire e gestire efficacemente gli abusi edilizi, è fondamentale un monitoraggio costante e una chiara comunicazione tra i condomini e l’amministrazione. Gli strumenti legali a disposizione, come le denunce all’ufficio tecnico del comune o le richieste di intervento dell’autorità giudiziaria, devono essere utilizzati con prudenza e in conformità con le normative vigenti. Inoltre, la stipula di regolamenti condominiali dettagliati può aiutare a definire chiaramente i limiti e le responsabilità di ciascun condomino, contribuendo a mantenere l’integrità e la sicurezza dell’edificio.

Quali conseguenze può determinare un abuso edilizio? In questo caso la risposta non può essere univoca, perché in base alla sua gravità può avere una connotazione amministrativa o penale. Questa è la ragione per la quale è necessario prestare la massima attenzione quando un condominio viene coinvolto in un abuso edilizio.

Ma entriamo nel dettaglio e cerchiamo di comprendere quali possano essere le conseguenze.

Abuso edilizio in un condominio: in cosa consiste

Il condominio è l’insieme di parti ad uso esclusivo del proprietario dell’immobile e parti comuni, come il giardino, la portineria, le scale, l’ascensore, la facciata e così via.

Quali sono gli abusi edilizi che possono coinvolgere un condominio? Le situazioni nelle quali è possibile incappare più sovente sono le seguenti:

• restrizioni del regolamento condominiale che non vengono rispettate;
• norme del Codice Civile, nel momento in cui vengono violate;
• eventuale non osservanza delle norme edilizie o urbanistiche ;
• realizzazione di opere che non risultano essere conformi alle autorizzazioni che sono state ottenute. O quando, addirittura, siano state eseguite senza l’approvazione del Comune.

Dove ricade la responsabilità nel condominio

Fatte queste premesse, torniamo alla domanda di apertura: su chi ricade la responsabilità dell’abuso edilizio in ambito condominiale? Nel tentativo di dare una risposta a questa domanda dobbiamo partire dall’inizio: la segnalazione della violazione.

Quando si è all’interno di un condominio, nel momento in cui si verifica un abuso edilizio, l‘amministratore condominiale ha un ruolo molto importante. Deve occuparsi delle eventuali segnalazioni ed è tenuto a gestire l’illecito. A ogni modo sono chiamati in causa anche i singoli proprietari delle varie unità immobiliari che compongono il condominio.

Il primo passo che dovrà effettuare l’amministratore è quello di informare i condomini del problema.

Successivamente dovrà muoversi come segue:

• si dovrà recare presso la polizia Municipale – l’autorità competente per le violazioni edilizie – dove dovrà presentare una denuncia formale. Questo dovrà avvenire nel caso in cui siano state eseguite delle costruzioni senza il relativo permesso;
• dovrà informare dei fatti anche l’Ufficio Urbanistica e Toponomastica del Comune nel quale è ubicato il condominio. Adempimento obbligatorio nel caso in cui l’abuso edilizio sia legato a delle difformità o assenza di permesso rilasciato dal Comune.

Gli obblighi dell’amministratore di condominio

È importante sottolineare, a ogni modo, che l’amministratore non ha alcun obbligo legale ad avvisare preventivamente i condomini. Il Codice Civile non impone questa comunicazione preventiva. Potrà, quindi, effettuare le denunce del caso senza la loro autorizzazione. Non è quindi indispensabile indire una riunione straordinaria che contenga questo particolare ordine del giorno.

Se, invece, l’amministratore di condominio non dovesse procedere con la denuncia di un abuso edilizio – dopo esserne venuto a conoscenza – può essere perseguito penalmente. E, in sede di assemblea condominiale, gli potrebbe essere revocato l’incarico ai sensi dell’articolo 1129 del Codice Civile.

Il professionista che agisca in buona fede, con l’intento di mantenere dei buoni rapporti, potrebbe inviare una comunicazione scritta ai condomini, in modo da spiegare l’accaduto.

A offrire un interessante strumento per gli amministratori è, comunque vada, l’articolo 1117, che permette di difendersi dagli abusi edilizi. Anche i singoli condomini hanno la possibilità di diffidare l’esecutore dello stesso e possono chiedere la convocazione dell’assemblea per far cessare la violazione, anche attraverso delle azioni giudiziarie.

Abuso edilizio segnalato: cosa succede dopo

Una volta che l’abuso edilizio è stato segnalato alle autorità, ne rispondono i singoli proprietari delle unità immobiliari, che costituiscono il condominio.

Su questo punto il Codice Civile è chiaro: il responsabile della violazione è colui che ha la disponibilità dell’immobile.

Il DPR n. 380/01 – all’articolo 29 – indica esplicitamente come responsabili i soggetti che risultino essere:

• il titolare del permesso di costruire;
• il committente;
• il costruttore;
• il direttore dei lavori;
• i soggetti responsabili della conformità delle opere con la normativa urbanistica.

Sostanzialmente tutti i soggetti che hanno il potere di intervenire sull’esecuzione dell’opera ed eventualmente di bloccarla se dovessero intravedere delle anomalie, incorrono in responsabilità penali.

Chi risponde degli abusi edilizi

Nel caso in cui l’abuso edilizio riguardi una delle parti comuni, a risponderne saranno tutti i condomini, oltre ai committenti, costruttori e direttore dei lavori.

Se, invece, l’illecito è stato compiuto all’interno di una proprietà privata di un singolo soggetto, le responsabilità ricadono in capo a quest’ultimo. In questo caso, a dettare le linee guida di comportamento è l’articolo 112 del Codice Civile, nel quale viene indicato quanto segue:

“Nell’unità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti normalmente destinate all’uso comune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all’uso individuale, il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio. In ogni caso è data preventiva notizia all’amministratore che ne riferisce all’assemblea.”

In altre parole è vietato realizzare delle opere edili che possano, in qualche modo, danneggiare le parti comuni del condominio o compromettere la sua stabilità, la sicurezza o l’estetica dell’edificio. Anche quando si è in possesso degli opportuni permessi edilizi.

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6/5/2022

Abuso edilizio su parti comuni condominio: chi è responsabile?

Cosa succede al Superbonus ed altre detrazioni se nel condominio ci sono abusi edilizi? Chi ne risponde dal punto di vista penale e civile? Regole e novità secondo le ultime sentenze della Cassazione.

a cura di Adele di Carlo

Indice degli argomenti:

• Abuso edilizio Superbonus 110%: regole in condominio
• Parti comuni e parti private: che succede in caso di abuso edilizio
• Abusi e difformità su parti comuni: ecco chi è il responsabile
• Limiti alla responsabilità dell’amministratore in caso di abusi

Le vantaggiose detrazioni fiscali previste da Superbonus ed Ecobonus hanno acceso i riflettori su un problema antico, ovvero l’attribuzione della responsabilità in caso difformità e abusi in condominio.

Il nocciolo della questione è che la presenza di un abuso edilizio nelle parti comuni fa perdere tutte le agevolazioni, con il rischio di dover restituire allo Stato quanto ricevuto.

La legge prevede regole molto rigide in merito alla responsabilità penale e civile laddove venga rilevato un abuso soprattutto nei confronti dell’amministratore di condominio. Ecco perché il ruolo del tecnico incaricato è fondamentale per certificare la regolarità urbanistica dell’edificio prima dell’apertura del cantiere.

Vediamo regole, conseguenze e la differenza tra parti comuni e parti private in ambito condominiale.

Abuso edilizio Superbonus 110%: regole in condominio

Gli abusi edilizi, nelle case private come nei condomini, incidono negativamente sulla possibilità di detrarre le spese di ristrutturazione ed efficientamento energetico previste dai bonus confermati nella Legge di Bilancio per il 2022.

Per i condomini l’ottenimento dei bonus – sia Ecobonus che Superbonus 110% – è subordinato alla verifica dell’assenza di anche un solo abuso edilizio nelle parti comuni.

Gli abusi nelle abitazioni private, invece, non sono rilevabili dal tecnico incaricato e quindi non ostacolano le agevolazioni.

Questa regola vale per tutte le tipologie di detrazioni edilizie in ottemperanza a quanto previsto all’articolo 49 del DPR 380/2001 e all’articolo 119 del Decreto Rilancio.

Ma attenzione, se l’abuso è sanabile si potrà procedere alla sua eliminazione e poi eseguire i lavori e beneficiare dello sconto in fattura o, in alternativa, optare per la cessione del credito d’imposta.

Parti comuni e parti private: che succede in caso di abuso edilizio

Prima di analizzare i profili di responsabilità dell’amministratore, è bene avere in mente in cosa si differenziano tra loro:

• le parti private non incidono sullo stato di legittimità del condomino e non sono visibili se non all’interno della singola unità immobiliare;
• le parti comuni appartengono a tutti i condomini e la presenza di abusi è una causa ostativa alla richiesta del Superbonus 110%.

Per legge – si veda l’articolo 1117 del Codice civile – le parti comuni del condominio sono il suolo su cui sorge l’edificio, le fondamenta, i pilastri, le travi portanti, il tetto, le scale, i portoni d’ingresso, il cortile, l’ascensore, il terrazzo, le facciate, le aree destinate al parcheggio, la portineria, i pozzi, le cisterne, i sistemi centralizzati di gas, energia elettrica, riscaldamento e ricezione radiotelevisiva.

Su queste ed altre – parti del condominio, il tecnico incaricato, prima ancora di dare il via al Superbonus, ha l’obbligo di certificare l’assenza di abusi e difformità. In caso contrario c’è il rischio di perdere le agevolazioni fiscali.

Abusi e difformità su parti comuni: ecco chi è il responsabile

Veniamo ora al dunque, chi è responsabile degli abusi per lavori eseguiti sulle parti comuni del condominio. Un problema molto rilevante oggi giorno, dato il gran numero di condomini che hanno aderito al Superbonus 110%.

Sul punto si è espressa la Corte di Cassazione nella sentenza n. 7884 del 2021 stabilendo che spetta all’amministratore di condominio vigilare sugli abusi dei condomini e denunciare il fatto alle autorità competenti. I condomini, infatti, devono per legge rispettare quanto previsto all’articolo 1102 del Codice civile sull’”Uso della cosa comune”:

“Ciascun partecipante puo’ servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine puo’ apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa.”

 In virtù del suo ruolo e della sua responsabilità, l’amministratore di condominio deve per prima cosa invitare l’artefice dell’abuso sulle parti comuni a rimuoverlo. Per farlo è sempre consigliabile tentare la “via bonaria” inviando una diffida scritta, atto per il quale non si deve per forza coinvolgere l’avvocato.

Se la diffida non sortisce alcun effetto, egli deve rivolgersi all’Amministrazione del Comune competente e sollecitare l’intervento tempestivo. Se l’Ufficio competente non risponde, l’amministratore può proporre un ricorso alla Pubblica Amministrazione.

Questi adempimenti servono a sollevare l’amministratore di condominio dalla responsabilità per la presenza di abusi edilizi poiché dimostrano la buona volontà di eliminare il manufatto abusivo.

 Al contrario egli risponde in giudizio in caso di inerzia.

Limiti alla responsabilità dell’amministratore in caso di abusi

Anche se vigilare e denunciare sugli abusi rientra nelle responsabilità dell’amministratore di condominio, questo non vuol dire che egli risponda sempre e comunque sotto il profilo penalistico.

Difatti la responsabilità dell’amministratore per le difformità nelle parti comuni non è mai assoluta. Al contrario serve la prova del dolo, e cioè la dimostrazione in giudizio che l’omesso controllo era colpevole e volontario.

Significa che l’amministratore risponde penalmente del fatto solo se era a conoscenza della realizzazione degli abusi edilizi da parte di un condominio, ad esempio una veranda sul balcone e qualsiasi altro intervento visibile dall’esterno.

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