Degrado degli edifici: quando il nemico sono le infiltrazioni d’acqua

Tutti gli edifici sono soggetti a diverse forme di degrado, perché sono esposti agli agenti atmosferici, al passare del tempo, all’azione dell’uomo e anche ad eventi catastrofici.

La combinazione di tutti questi fattori, accompagnati spesso da scarsa attenzione alla manutenzione ordinaria, può provocare danni all’immobile. Una delle più comuni cause di degrado sono le infiltrazioni d’acqua, che agendo sui diversi materiali crea danni più o meno gravi, che lasciano segni sull’edificio spesso visibili.

Le infiltrazioni d’acqua in un edificio possono avere differenti cause e provocare problemi che arrivano a compromettere la sicurezza dell’immobile. Le conseguenze sono diverse ed è importante agire in tempi rapidi per evitare i problemi più difficili da risolvere e anche più costosi da gestire.

Quello dell’acqua, infatti, è un problema che affligge moltissimi edifici, non sempre sottoforma di infiltrazione, ma ad esempio anche come umidità di risalita o condensa.

Infiltrazioni d’acqua: quali sono le cause?

Quando si parla di infiltrazioni d’acqua si fa riferimento alla penetrazione di acqua all’interno delle strutture dell’edificio, siano esse pareti verticali o solai.

Questa tipologia di problema si differenzia da altre criticità legate all’umidità in quanto è causato effettivamente dalla dispersione di acqua, anche in quantità abbondanti, in condizioni eccezionali.

Ad esempio, l’umidità di risalita deriva da un graduale assorbimento da parte delle pareti verticali dell’umidità contenuta nel terreno, a causa di una scarsa impermeabilizzazione; invece, le infiltrazioni sono frutto di eventi specifici e, talvolta, anche improvvisi. Ne sono un esempio la rottura di una tubazione o di un impianto contenente acqua, ad esempio inglobato nel solaio o in una muratura.

O ancora, casi di precipitazioni molto intense, che causano allagamenti o, comunque, bagnano direttamente coperture e pareti. In altri casi, invece, potrebbe essere proprio la struttura ad essere compromessa e, quindi, anche in caso di fenomeni di minor entità, si possono riscontrare problemi di infiltrazioni.

Uno dei casi più diffusi, ad esempio, è quello di un guasto al tetto, che non si rileva (soprattutto nel caso di un sottotetto non abitato) finché l’acqua non arriva a bagnare il solaio sottostante. Anche le pareti possono presentare crepe e fessure che diventano vie privilegiate per il passaggio dell’acqua. Allo stesso modo, i pluviali e le gronde possono essere fonte di pericolo di infiltrazioni, ad esempio nel caso siano intasati o rotti.

Infine, non sono da sottovalutare nemmeno le prestazioni dei serramenti, in quanto sia porte che finestre presentano specifiche guarnizioni per la tenuta all’acqua, che nel tempo possono deteriorarsi e non essere più performanti.

Come penetra l’acqua negli edifici?

L’acqua può provocare varie forme di degrado chimico e favorisce la proliferazione di organismi microbiologici, altrettanto pericolosi per la salute dell’edificio.

In un immobile, l’acqua può essere presente in diverse forme, ad esempio sotto forma di infiltrazioni, condensa e umidità. Questi fenomeni possono manifestarsi per vari motivi, a partire dall’azione dell’acqua piovana, che bagna le strutture dell’edificio, in modo ricorrente e spesso intensamente. Sono “pericolose” anche le acque stagnanti nel sottosuolo e nel terreno, che provocano umidità di risalita e si infiltrano nelle strutture verticali dell’edificio.Altre fonti d’acqua possono essere interne all’edificio, ad esempio a causa di rotture o perdite degli impianti idraulici, oppure a causa di errori o difetti progettuali. I punti deboli di un edificio in cui l’acqua può infiltrarsi e stagnare sono molti, generalmente in corrispondenza di discontinuità di strutture e materiali.

Infiltrazioni d’acqua nei muri: come si indagano i fenomeni di degrado?

Al di là di quale sia la provenienza, le infiltrazioni d’acqua portano ad avere problemi comuni e spesso riconoscibili anche alla vista. Un’analisi visiva è sempre il primo passo che viene fatto nel momento in cui è necessario procedere con una diagnosi del costruito.Riconoscere alla vista le problematiche di un edificio, aiuta a mappare il degrado e a comprendere quali fenomeni stanno interessando la struttura. Solo in un secondo momento si procede con un’analisi strumentale e a verifiche più invasive.

Una volta individuate le forme di degrado e stabilito lo stato di salute delle strutture, si procede con la stesura di un progetto di recupero. Nel caso dell’acqua, è possibile che compaiano macchie, cristallizzazioni, efflorescenze, erosioni e la crescita di microorganismi. 

Il fenomeno della condensa

La condensa è un problema ricorrente in moltissimi edifici e può provocare danni anche gravi, soprattutto quando ci sono grossi sbalzi termici e durante il freddo notturno o invernale si verificano fenomeni di gelo.

Anche quando la condensa è superficiale, l’acqua può penetrare a fondo nei materiali, che rimangono bagnati ed esposti a rischio. Le cause di umidità da condensa possono essere diverse, anche progettuali.

È importante che ci sia una corretta ventilazione nell’edificio, che gli strati di muratura e copertura siano progettati correttamente e che si predispongano strati isolanti e impermeabilizzanti, da mantenere in buone condizioni.

Cosa provocano le infiltrazioni d’acqua: i danni principali

Quando si verifica uno degli eventi sopra descritti, le conseguenze possono essere di diversa natura, ma in generale l’acqua è un nemico abbastanza insidioso per la salute dell’edificio.

 
La presenza di acqua, quindi di umidità, in pareti, solai e fondazioni, può comportare un deterioramento delle strutture e delle loro prestazioni.

Il legno può essere indebolito, i materiali metallici possono essere corrosi, il calcestruzzo danneggiato. Chiaramente, per danni ingenti è necessario che l’esposizione all’acqua e all’umidità siano prolungati nel tempo. Inoltre, possono essere compromessi anche i materiali superficiali, come l’intonaco, che arriva a presentare rigonfiamenti o anche distacchi e crepe. Situazioni critiche anche per isolanti o altre finiture. Compromettendo lo strato di coibentazione, inoltre, si rischia anche di ridurre l’efficienza energetica dell’edificio. La presenza di umidità si manifesta tramite macchie, muri bagnati e muffe. Questi microrganismi possono essere dannosi anche per la salute delle persone.

Nel caso di infiltrazioni importanti può essere messo a rischio anche il funzionamento dell’impianto elettrico, con cortocircuiti. Infine, per quanto apparentemente di minor rilievo, non vanno sottovalutati aspetti quali problemi estetici, dovuti al degrado delle finiture interne, o la riduzione del valore immobiliare dell’edificio.

L’umidità da costruzione

Inoltre, in fase costruttiva è importante che i materiali messi in opera abbiano tempo a sufficienza per asciugare, senza trattenere acqua che potrebbe provocare problemi all’edificio in momenti successivi.L’umidità da costruzione, infatti, può peggiorare il degrado dovuto da fonti esterne.

Per calcolare il tempo necessario alle strutture per asciugare è importante considerare la tipologia dei materiali utilizzati, dello spessore delle stesse e delle condizioni ambientali in cui vengono realizzate. In realtà, una certa quantità di umidità rimane in ogni caso, perché è impossibile lavorare in un ambiente completamente asciutto, ma sotto piccole percentuali non provoca danni.

L’umidità di risalita e il fenomeno della capillarità

L’umidità di risalita è causata da infiltrazioni dalla base dell’edificio, poi l’acqua risale lungo lo stesso per il fenomeno della capillarità. L’intensità del fenomeno varia a seconda dei materiali che compongono le strutture dell’edificio ed è spesso particolarmente forte nelle murature in laterizio.

L’acqua può risalire dalle fondamenta fino ad alcuni metri da terra, anche 4, per poi causare dei depositi di sale sulla superficie. Più velocemente avviene l’asciugatura, quindi l’evaporazione dell’acqua, più internamente avviene la cristallizzazione dei Sali.

Questo provoca dei danni anche strutturali e comporta non solo efflorescenze, ma anche distacchi. Per questo è sempre importante prevedere appositi strati di isolamento dall’acqua nella parte inferiore dell’edificio, proteggendo le strutture dal terreno e da ambienti umidi. Ad esempio, vanno adeguatamente impermeabilizzati le fondamenta e i solai controterra.In generale, quando l’acqua contenuta in una muratura evapora c’è il rischio di cristallizzazione dei sali, che può causare danni come distaccamento ed esfogliazione delle pareti. È impossibile asciugare completamente una muratura, ma è opportuno mantenere il livello di umidità del muro al di sotto di certi valori.

Cosa fare in caso di danni da infiltrazioni d’acqua

Quando si verificano infiltrazioni d’acqua in un edificio, il primo e più importante consiglio è sicuramente quello di rivolgersi a dei professionisti per effettuare verifiche sulle strutture e sui materiali. Il primo passaggio, infatti, è sempre quello di indagare le cause e quantificare i possibili danni. Senza un’approfondita conoscenza della situazione della struttura e dell’effettiva portata delle infiltrazioni, è meglio non procedere con interventi di ripristino che potrebbero non risultare efficaci e, addirittura, causare un ulteriore peggioramento nel tempo.

Ad esempio, nel caso dell’umidità di risalita, questa può dipendere da un livello del terreno che supera quello di impermeabilizzazione posato sulla parete, dalla mancanza totale di impermeabilizzazione o di ventilazione dei locali interrati, dall’assenza di uno strato impermeabile e isolante che separi le fondazioni dalle murature perimetrali o dal solaio e, infine, da un qualsiasi difetto dell’impermeabilizzazione.

Quando, invece, il degrado è dovuto a fenomeni di condensa è opportuno verificare l’efficacia della ventilazione dei locali, la presenza di barriere al vapore sia nelle coperture che nelle pareti verticali, la presenza di eventuali ponti termici e il grado di isolamento dell’involucro.

Oltre all’umidità di risalita e alla condensa, può essere che le infiltrazioni di acqua dipendano dall’azione diretta della pioggia meteorica o dal guasto di elementi dell’impianto.

A questo punto, è fondamentale intervenire sulle reali cause delle infiltrazioni, ripristinando danni, guasti e deterioramenti causati dalla stessa umidità. Questo significa riparare l’edificio, come nel caso di rotture al tetto, al sistema di raccolta e smaltimento delle acque piovane o problemi con le guarnizioni dei serramenti. Dopo di che, solo dopo aver rimosso la causa della problematica, è possibile procedere ripristinando le strutture e i materiali compromessi.

Inoltre, è essenziale assicurarsi della corretta impermeabilizzazione delle strutture, come coperture e fondazioni. Nel caso siano compromessi gli strati impermeabili esistenti, il consiglio per i tetti è quelli di ripristinare integralmente l’impermeabilizzazione. Può essere necessario asciugare le strutture, mediante apposite tecniche, o anche ripristinare alcuni componenti edilizi, come l’intonaco o elementi isolanti. Anche nel caso di muffe, infatti, la soluzione al problema non sarà mai quella di limitarsi a pulire la parete e ridipingere. Finché la fonte di umidità non viene indagata e risolta, il problema persiste nel tempo.

Come risanare una muratura umida

È opportuno fare una distinzione in due categorie tra tutte le possibili soluzioni di intervento per risanare una muratura umida. Da un lato ci sono gli interventi che mirano a rimuovere la causa della presenza di umidità, dall’altro quelli che sono necessari per asciugare e risanare una muratura umida.

Partendo dal primo caso, quando il problema è di condensa nelle pareti o in generale nelle strutture, un primo intervento da valutare è il corretto isolamento dell’involucro con posa di barriera al vapore, che permette di regolare gli scambi di calore e risolvere i ponti termici.

Per fermare l’umidità di risalita, invece, esistono prodotti di natura chimica utili per realizzare alle base della muratura fasce idrofughe e per predisporre barriere antisale, spesso applicati attraverso iniezione nella parete. Tra i metodi meno invasivi e che non richiedono particolari interventi edili, invece, ci sono dei sistemi che, attraverso un polarizzatore, sono in grado di invertire il flusso dell’acqua, che viene reindirizzato verso il terreno.Una volta rimossa la causa, per procedere con l’asciugatura e il risanamento della muratura esistente, in commercio è possibile reperire prodotti ad hoc contraddistinti da un ottimo livello di traspirabilità.

Tra questi, sono molto utilizzati gli intonaci deumidificanti macroporosi, che eliminano l’umidità e aumentano la capacità traspirante della parete. Questi prodotti sono da posare in sostituzione dell’intonaco esistente danneggiato, che deve essere rimosso per poi procedere con una pulizia accurata della superficie di sostegno.Dopo di che si procede con la posa del nuovo intonaco, secondo spessori adeguati. Per rendere il processo di asciugatura più rapido, è possibile ricorrere ad appositi macchinari, come pannelli ad infrarossi ed essicatori, che asciugano l’aria presente nella stanza per poter iniziare più in fretta i lavori effettivi di risanamento e recupero.

Chi è il professionista da chiamare quando si ha un problema di infiltrazioni

La persona giusta da chiamare quando si hanno problemi di infiltrazioni potrebbe essere diversa a seconda delle circostanze.

Infatti, in base alla causa delle infiltrazioni, è possibile che serva contattare un differente professionista. Nel caso non si abbiano le competenze per valutare le effettive cause del problema e queste non siano evidenti, il consiglio è quello di rivolgersi prima ad un tecnico, che può essere di supporto nel considerare a chi rivolgersi.

Nella maggior parte dei casi, comunque, le figure sono principalmente due:

• l’idraulico, per tutti i guasti e le problematiche relative agli impianti idrico sanitari;
• un’impresa edile, per la risoluzione delle criticità relative a strutture, materiali e componenti edilizi, anche causate dalle stesse infiltrazioni;

A questi, si aggiungono anche i serramentisti, nel caso risulti necessario manutenere o sostenere un infisso danneggiato.

Infiltrazioni in condominio: chi paga?

Se si vive in condominio e le infiltrazioni sono causate da problemi al tetto, la spesa è ripartita tra tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà, purché la copertura sia considerata a tutti gli effetti una parte comune.

Nel caso in cui, invece, sussiste un uso esclusivo del lastrico solare o dei terrazzi in copertura, il riferimento è l’art. 1126 del Codice Civile, che riporta:

“Quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno”.

Se le infiltrazioni derivano da una rottura di una tubazione in uno degli appartamenti, i danni sono da imputare al proprietario dell’impianto. È comunque importante coinvolgere l’amministratore e trovare un accordo tra le parti per un tecnico che valuti l’entità dell’evento.

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