Agibilità e abitabilità, esiste ancora la differenza tra i due certificati?

Quante volte in ambito di compravendite immobili o contratti di affitto abbiamo sentito parlare di agibilità e abitabilità. Per chi non è esperto del settore, questi termini possono sembrare ingannevoli e indurre in errori. Qual è la differenza tra agilità e abitabilità? Quale delle due certificazioni serve per vendere o locare un immobile?

I concetti di abitabilità e agibilità hanno avuto un’evoluzione negli anni, in particolare i due termini sono stati unificati: ciò vuol dire che oggi è sparita ogni differenza, o almeno dal punto di vista burocratico. Ma non è sempre stato così, le cose sono cambiate con l’entrata in vigore del DPR 380/2001 (il Testo unico per l’edilizia).

Abitabilità, cosa vuol dire e quando è obbligatorio il certificato

Come abbiamo visto, la differenziazione tra agilità e abitabilità è decaduta da ormai molti anni, ma all’inizio i due termini indicavano fattispecie diverse:

• il termine abitabilità si usava per immobili a uso abitativo
• il termine agibilità edilizia per immobili non residenziali

Il termine “abitabilità” si usava per indicare la conformità alla legge di un immobile ad uso abitativo, cioè che l’edificio in questione fosse conforme alle misure stabilite dalle norme locali e nazionali in termini di sicurezza, igiene e altro ancora.

L’abitabilità di un immobile richiedeva una certificazione ad hoc, rilasciata dal Comune in cui l’immobile era ubicato che certificasse la conformità:

• dell’impianto fognario
• dell’impianto idrico
• delle norme di sicurezza
• la conformità alle norme in materia di risparmio energetico
• le volumetrie
• la distribuzione delle stanze

Il certificato di abitabilità/agibilità è ancora necessario in un elenco tassativo di casi, senza i quali non si può procedere:

• per compravendite immobiliari
• eseguire lavori di ricostruzione o sopraelevazione, totali che parziali
• in caso di modifiche alle condizioni originarie dell’edificio

Chi non adempie a quest’obbligo può incorrere una sanzione pecuniaria fino a 464 euro. Inoltre, in caso di compravendita avvenuta senza certificato di abitabilità, il compratore potrebbe addirittura chiedere il risarcimento danni al venditore.

Soltanto le compravendite antecedenti al 1°settembre 1967 sono esentate dall’obbligo, purché nell’atto di vendita sia fatto espressamente richiamo alla Legge Ponte 1° settembre 1967.

Agibilità: cos’è, a cosa serve e come richiederla

Se in passato non vi erano dubbi che agibilità e abitabilità fossero concetti differenti, oggi non è così.

L’abitabilità era riferita a immobili residenziali, l’agibilità invece a tutti gli altri, quindi sottotetti, capannoni industriali e altre tipologie non prettamente a uso residenziale.

In passato per ottenere l’agibilità era necessario accertare stabilità e sicurezza della struttura; l’abitabilità invece si soffermava soprattutto su salubrità, igiene e prestazioni energetiche.

La distinzione è venuta meno dopo emanazione del Testo Unico sull’Edilizia (DPR 380 del 2001), decisione confermata in una sentenza Tar del Lazio risalente al 2012. I termini di abitabilità e agibilità quindi hanno perso la loro distinzione originaria e sono stati unificati sotto il concetto più ampio di “agibilità”. Così è stato snellito l’iter burocratico per la richiesta dei certificati.

La differenza tra agibilità e abitabilità, ultime sentenze

Come anticipato, la differenza tra agibilità e abitabilità è un concetto ormai superato. I due termini vengono usati come sinonimi dopo che il legislatore ha deciso di eliminare il dualismo (e i conseguenti dubbi) optando per una definizione unica: adesso si usa soltanto il termine di agibilità.

Questa posizione è stata confermata in diverse occasioni da importanti sentenze, alcune relativamente recenti. Importante in tal senso la decisione del TAR Lazio n. 180 del 12 gennaio 2012 che ha stabilito quanto segue:

il legislatore ha provveduto a ricondurre ad unità i termini di agibilità edilizia e abitabilità spesso utilizzati indifferentemente nella normativa precedente.

La differenza tra agibilità e abitabilità è sparita: “le due espressioni, se pur diversamente utilizzate, erano di fatto omogenee e non richiedevano procedimenti amministrativi diversi”, prosegue il tribunale amministrativo.
Il motivo dell’unificazione di agibilità e abitabilità – sottolinea il TAR Lazio – è il fatto che i documenti necessari per ottenere le due certificazioni sono analoghi, anche in presenza di immobili con diversa destinazione d’uso.

Come ottenere il certificato di agibilità o abitabilità

Chiarito che non vi è più alcuna differenza tra i concetti di abitabilità e agibilità, passiamo al lato pratico, cioè come ottenere il certificato e in quali casi è obbligatorio secondo la legge.

Il certificato di agibilità, chiamato anche SCA (Segnalazione Certificata di Agibilità) serve ad attestare l’idoneità di un immobile ad essere abitato.

Si tratta di un documento impraticabile in questi casi:

• costruzione di un nuovo immobile
• lavori urgenti di ristrutturazione
• modifiche alla struttura originaria di un fabbricato

Per ottenere il  certificato di abitabilità/agibilità l’interessato deve inviare una richiesta al Comune di residenza, corredando la domanda con diversi documenti tecnici (redatti da un tecnico abilitato) necessari al rilascio:

• autocertificazione del tecnico incaricato attestante regolarità e i requisiti dell’immobile
• planimetrie catastali
• conformità degli impianti
• collaudo statico
• conformità antisismica
• regolarità igienico-sanitaria
• superamento delle barriere architettoniche

Salvo problematiche tecniche e integrazioni necessarie, il certificato di agibilità viene rilasciato entro 30 giorni dalla presentazione della domanda, ai sensi dell’art. 4, comma 2, del D.P.R. 425/1994.

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