L’assemblea di condominio può negare il fotovoltaico sul tetto? Regole e limiti da rispettare

Quando si è proprietari o affittuari di una villetta unifamiliare o una casa singola le restrizioni per installare i pannelli fotovoltaici sul tetto sono decisamente limitate. Le cose non stanno così, almeno in parte, quando un singolo condominio desidera avere dei pannelli solari ad uso personale.

Che succede se una sola persona o un gruppo ristretto di condomini vuole usare il lastrico comune per il fotovoltaico?
Per arginare le possibilità di dissapori e litigi in condominio si devono rispettare alcune regole tassative, stabilite a livello nazionale dal Codice civile o dai regolamenti interni.

Regole che, fortunatamente, sono meno severe di quanto si possa pensare. I pannelli sono consentiti senza oltrepassare alcuni “limiti”, il primo riguarda la destinazione d’uso del tetto il secondo il decoro dell’edificio.

Pannelli fotovoltaici, i poteri dell’assemblea di condominio

Le fonti di energia rinnovabile non sono vietate in condominio, anzi. Numerosi sgravi fiscali (come Ecobonus e Superbonus) agevolano questo tipo di intervento.

Può accadere che la decisione di passare all’energia green non provenga dalla delibera assembleare ma da uno o più condomini. Una possibilità che la legge non vuole impedire o limitare. Anzi. L’art. 1122 bis del Codice civile (introdotto dalla legge n. 220 del 2012) consente espressamente anche al singolo condomino di installare:

impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinate al servizio di singole unità sul lastrico solare, su ogni altra superficie idonea comune e sulle parti di proprietà dell’interessato.

Detto a parole semplici, il desiderio del condomino di installare i pannelli sul tetto condominiale non può essere impedita eccetto che in 2 casi: se vengono pregiudicati stabilità e/o il decoro architettonico dell’edificio, se il tetto ha una destinazione d’uso specifica e diversa.

Una precisazione molto importante riguarda il ruolo dell’assemblea di condominio: non può negare il permesso a meno che l’intervento comporti modificazioni alle parti comuni.

Dunque è potere dell’assemblea:

• imporre al singolo condomino modalità alternative di esecuzione dei lavori
• prescrivere adeguate cautele e regole di installazione
• subordinare l’esecuzione dei lavori con una garanzia e/o assicurazione
• ripartire l’uso del bene comune

Il limite della destinazione d’uso del tetto

Tra gli aspetti più dibattuti, sul quale sono state necessarie diverse sentenza da parte della Corte di Cassazione, c’è quello che riguarda la “destinazione d’uso del tetto”.

Il Codice civile all’articolo 1102 stabilisce che:

Ciascun partecipante di servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto.

Dall’articolo deriva che i condomini non possono:

• alterare la destinazione della cosa comune (tetto, giardini, scale, ingressi)
• impedire agli altri condomini di utilizzare le parti comuni

In ambito condominiale, se non espressamente permesso dall’assemblea e dal regolamento, è vietato organizzare feste nelle parti comuni, parcheggiare in giardino, impedire l’uso delle scale, dell’ascensore e così via. Le condotte elencate rappresentano un’alterazione della destinazione d’uso delle zone comuni, poiché un utilizzo abusivo impedisce agli altri la loro utilizzabilità.

Come spiegheremo, per quanto riguarda i pannelli fotovoltaici, e in generale le fonti di energia rinnovabile, la legge ha deciso di avere “la manica più larga”.

I pannelli fotovoltaici alternano la destinazione d’uso del tetto?

Il tetto infatti, come il giardino (ove presente), le scale e l’ingresso dell’edificio, è compreso nelle “parti ad uso comune”. Vale a dire che la sua utilizzabilità deve essere garantita a tutti i condomini senza danneggiare nessuno.

Giurisprudenza ormai consolidata sulle fonti di energia rinnovabili ha stabilito che i pannelli non alterano la destinazione d’uso del tetto.

Esiste però una eccezione: quando il regolamento di condominio indica una specifica funzione del tetto, come può essere quella di organizzare feste, stendere il bucato o ospitare unicamente antenne e altri sistemi di ricezione. Affinché questo limite possa essere valido, tuttavia, occorre che il regolamento di condominio sia di natura contrattuale (cioè trascritto nei registri immobiliari).

Ecco i quali casi l’assemblea può vietare i pannelli fotovoltaici

Abbiamo detto che l ‘assemblea di condominio non può negare ad un singolo condomino di installare i pannelli sul tetto ad uso privato.

Tuttavia esistono delle ipotesi in cui l’assemblea e l’amministratore possono vietare le fonti di energia rinnovabile:

• se l’intervento modifica le parti comuni (nel caso dei pannelli il tetto)
• se i pannelli impediscono l’uso del tetto da parte degli altri condomini

La legge ammette che un singolo condominio possa sfruttare le parti comuni del condominio in maniera più intensa degli altri, con il limite di non impedire la loro utilizzabilità. A tal fine serve controllare quanto scritto nel regolamento condominiale: se il tetto è adibito ad altre funzioni, ad esempio per stendere i panni, questa attività non potrà essere ostacolata dalla presenza dei pannelli fotovoltaici.

Una soluzione pratica per evitare le liti di condominio sui pannelli

Le riunioni di condominio spesso si trasformano in spiacevoli liti che possono deteriorare i rapporti tra vicini e rompere il rapporto di fiducia con l’amministratore. Non fanno eccezione le riunioni legate ai bonus edilizi, ad esempio la possibilità di richiedere i bonus casa e l’installazione dei pannelli sul tetto.

Esiste una “strategia” per evitare o quantomeno arginare le problematiche che possono nascere dall’installazione del fotovoltaico negli spazi comuni: la ratifica di un accordo preventivo. 

Un documento contenente la volontà di installare fonti di energia rinnovabile dove si leggano i nomi delle persone interessate e di quelle che potrebbero esserlo in futuro.

In tal modo i condomini “si impegnano” a rispettare quanto stabilito dall’accordo senza scavalcare le concrete necessità del condomino, il decoro dell’edificio e l’utilizzabilità da parte di tutti degli spazi comuni. 

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