Bonus casa under 36, la guida aggiornata dell’Agenzia delle Entrate

La Legge di Bilancio per il 2023 ha prorogato alcune importanti agevolazioni in ambito edilizio, tra queste il bonus casa under 36, dedicato ai giovani che intendono acquistare la loro prima abitazione. Requisiti necessari, aliquote, tetto Isee e caratteristiche dell’immobile sono elencati nella guida aggiornata dell’Agenzia delle Entrate, “Guida per l’acquisto della casa”.

La guida ha come obiettivo quello di orientare gli under 36 nella scelta dell’immobile e nella documentazione necessaria ad accendere un mutuo.

Agevolazioni prima casa under 36: la nuova guida dell’AdE

Il bonus casa under 36 consiste in una serie di agevolazioni fiscali per chi soddisfa due requisiti:

• età anagrafica non superiore a 36 anni
• ISEE, indicatore della situazione economica equivalente, fino a 40.000 euro

Queste sono le due condizioni indispensabili per poter beneficiare delle importanti detrazioni statali, sempre che l’atto di acquisto venga stipulato nell’arco temporale tra il 26 maggio 2021 ed il 31 dicembre 2023.

In cosa consiste il bonus casa under 36?

Il bonus casa under 36 consiste nell’azzeramento delle imposte di registro e ipocatastali per le compravendite non soggette ad Iva, mentre per le compravendite soggette ad Iva l’acquirente ha diritto ad un credito d’imposta pari all’Iva versata al venditore.

La guida aggiornata dell’Agenzia delle Entrate spiega in che modo il compratore under 36 può utilizzare il credito d’imposta:

• per pagare imposte di registro, ipotecaria e catastale in caso di successione o donazione
• per il saldo dell’Irpef
• in compensazione delle somme indicate nel modello F24, in tal caso bisogna indicare il codice tributo: 6928

Dal punto di vista temporale, il credito d’imposta per le compravendite immobiliari soggette ad Iva può essere fatto valere o nella prima dichiarazione dei redditi successiva all’acquisto oppure nella dichiarazione relativa al periodo di imposta in cui è stato effettuato l’acquisto (come specificato nella circolare n. 12/E del 14 ottobre 2021).

Bonus under 36 per compravendite da privati, non soggette ad Iva

Le agevolazioni prima casa under 36 sono differenziate in base al tipo di immobile, se comprato da privato o da un’impresa costruttrice.

Per chi compra da privati o da imprese con esenzione Iva, l’imposta di registro da versare è del 2% anziché il 9%, da calcolare sul valore catastale dell’immobile. L’imposta catastale e ipotecaria, invece, sono da versare ciascuna in misura fissa di 50 euro.

Aliquote e detrazioni per prima casa soggette a Iva

Le compravendite di immobili abitativi (che non rientrano nelle abitazioni di lusso) effettuate da imprese costruttrici sono soggette a Iva e prevedono il pagamento dell’aliquota al 4% anziché al 10%. Invece imposte di registro e ipocatastali sono va versare in misura fissa di 200 euro ciascuna.La guida prevede i requisiti seguenti:

• l’acquirente deve spostare la residenza nel Comune dove si trova l’immobile o trasferirla entro 18 mesi dall’acquisto
• non essere proprietari, usufruttuari, titolari di diritto di uso o abitazione di un’altra casa nel territorio del Comune in cui si trova l’immobile da acquistare
• non possedere un altro immobile acquistato con le agevolazioni prima casa giovanioppure venderlo entro un anno dal nuovo acquisto agevolato

Bonus prima casa under 36: le imposte da pagare in sintesi

Ricapitolando il complesso di regole previste dalla Legge di Bilancio per il 2023, a chi beneficia del bonus casa under 36 spettano imposte agevolate come segue:

• se il venditore è un privato o un’impresa che vende in esenzione Iva si dovrà pagare l’imposta di registro al 2%, l’imposta ipotecaria di 50 euro, l’imposta catastale fissa di 50 euro
• se si acquista da un’impresa, con vendita soggetta a Iva, si dovrà pagare l’Iva, in misura ridotta al 4%, l’imposta di registro di 200 euro, l’imposta ipotecaria di 200 euro, l’imposta catastale di 200 euro

Le stesse imposte agevolate si applicano per le pertinenze, quindi locali di deposito, cantine, soffitti, anche se acquistate con atto separato.

Quali immobili sono ammessi al bonus casa under 36

Il bonus casa under 36 non si estende a tutte le categorie di immobili, ma soltanto agli edifici classificati come unità civili (A/2), economiche (A/3), popolari (A/4), ultrapopolari (A/5), rurali (A/6), villini (A/7). Di conseguenza sono escluse le dimore signorili, le ville, castelli e palazzi di pregio storico, artistico, architettonico.Le agevolazioni fiscali spettano anche sulle pertinenze appartenenti alle categorie C/2, quindi magazzini e locali di deposito, C/6 (rimesse e autorimesse) e C/7 (tettoie chiuse o aperte). La condizione per richiedere il bonus è che le pertinenze siano “destinate in modo durevole a servizio dell’abitazione principale e che questa sia stata acquistata beneficiando delle agevolazioni prima casa”, recita la Guida dell’AdE.

In quali casi si perdono le agevolazioni

L’Agenzia delle Entrate, nella parte conclusiva della guida aggiornata, precisa i casi in cui l’acquirente può perdere i benefici “prima casa”, dovendo di conseguenza versare le imposte scontate a cui si aggiunge la sanzione del 30% calcolata sulle imposte dovute.

Nel dettaglio, si perde il diritto al bonus prima casa under 36 se l’acquirente vende o dona l’immobile prima che siano trascorsi 5 anni dalla data dell’acquisto, questa situazione si può evitare se soltanto se, entro un anno, si riacquista un altro immobile, anche a titolo gratuito, da adibire ad “abitazione principale”.

L’agevolazione prevista dal il bonus casa under 36 si perde anche quando l’acquirente non sposta la residenza nel Comune in cui l’immobile è abitato entro un 18 mesi dall’acquisto e se non procede alla vendita di un eventuale immobile già in possesso acquisito con le agevolazioni prima casa.

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