Cambio di destinazione d’uso: da ufficio ad abitazione

In alcune capitali del mondo è frequente abitare in condomini che una volta erano uffici, soprattutto dopo i cambiamenti avvenuti nel lavoro negli ultimi cinque anni. In Italia non si può definire una tendenza vera e propria, ma il cambio di destinazione d’uso da direzionale (uffici) a residenziale è una realtà, soprattutto nei grandi centri, e risponde alla domanda di abitazioni a impatto zero.

Negli Stati Uniti è una tendenza ormai conclamata, riflesso post Covid della diffusione del lavoro da casa che ha ridotto drasticamente la frequenza nei luoghi di lavoro, da cui un numero sempre più crescente di edifici adibiti ad uffici hanno trovato una seconda vita come appartamenti. E, sebbene suddividere spazi di lavoro sterili ed espansivi in case invitanti non sia proprio una passeggiata e possa comportare costi imprevisti in fase di realizzazione, da un recente rapporto della società immobiliare commerciale CBRE è emerso che ben l’1,7% dell’offerta totale di uffici negli Stati Uniti erano in fase di conversione per altri usi nei primi tre mesi del 2024 e si prevede che il 63% di queste conversioni riguarderà alloggi plurifamiliari.

Un esempio è l’ex quartier generale della compagnia petrolifera e del gas Texaco, a Los Angeles, un grattacielo che nel 2020 è stato sventrato e trasformato in condominio di lusso con 336 appartamenti e servizi come area fitness e terrazzo con piscina.

Diversa è la situazione in Italia, dove non possiamo dire che sia in atto una vera tendenza e dove le riconversioni spesso avvengono all’interno di edifici storici (come nei centri cittadini per esempio) e sono soggetti a precisi vincoli basati soprattutto sul principio della conservazione.

Tuttavia anche nel nostro Paese la conversione d’uso può rappresentare un’ottima soluzione alla domanda di abitazioni e, coerentemente con i parametri ambientali attuali può affermarsi come alternativa al consumo di suolo.

Quali sono i principali passaggi per effettuare il cambio di destinazione d’uso di un immobile, da luogo di lavoro ad abitazione?

Premesso che prima di tutto è necessario recarsi all’ufficio del catasto e accertarsi che l’edificio sia regolarmente registrato (in caso contrario è necessario regolarizzare lo stato dell’immobile), i primi passaggi da fare riguardano la verifica del rapporto aeroilluminante (R.A.I.), ovvero l’indicatore della quantità di luce naturale e aria che entrano nell’ambiente chiuso, in relazione alla sua superficie. Il rapporto può variare in base ai regolamenti edilizi delle amministrazioni territoriali, generalmente è di 1/8 della superficie se questa è inferiore a 100 mq e di 1/10 se è compresa tra 100 e 1000 mq.

Si dovranno verificare poi le dimensioni, l’altezza soprattutto dell’ambiente, le amministrazioni territoriali prendono come riferimento il D.M. del 5 luglio 1975, che stabilisce l’altezza minima dei locali abitabili a 2,70 metri e a 2,40 metri per i locali non abitabili, come bagni, corridoi o ripostigli.

Infine la verifica dei requisiti termici e acustici che, se non a norma, devono essere adeguati con opere di coibentazione e isolamento.

Quali documenti servono per presentare la richiesta di cambio di destinazione?

La domanda formale completa da presentare al Comune di pertinenza deve essere accompagnata da una piantina dell’immobile, il progetto architettonico, il certificato di agibilità (i base alla corrente normativa, attesta le condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, consumo energetico), il certificato di destinazione urbanistica (che indica la destinazione d’uso originaria dell’immobile). Successivamente va comunicato al catasto la nuova destinazione d’uso.

Quanto costa trasformare un ufficio (o un altro luogo di lavoro) in abitazione?

I costi per il cambio di destinazione d’uso sono vari e diversificati, dipendono da molti fattori, in primis dallo stato catastale e da quello dei requisiti principali (R.A.I., parametri termici e acustici).

Oltre ai costi burocratici, l’impegno economico dipende dal tipo di intervento che si deve realizzare: alcuni, per esempio, si avvicinano molto alle “nuove realizzazioni” e quindi hanno costi più elevati (circa 1.500 euro mq).

Ma in diversi casi, come ricorda l’architetto Andrea Milano si può usufruire di bonus e detrazioni che abbattono di molto il costo in 10 anni: buona parte del costo è detraibile al 65% (efficientamento energetico) e il resto è comunque detraibile al 50% (ristrutturazione).

Quali sono le tempistiche per il cambio di destinazione d’uso da ambiente di lavoro in residenziale?

Anche per le tempistiche molto dipende dal tipo di intervento che è necessario e dalla compatibilità dei requisiti burocratici dell’immobile, se non vi sono particolari elementi contrari ai regolamenti in materia, il progetto passa attraverso una SCIA comunale con istruttoria di 30 giorni, e un cantiere stimato di 5 – 6 mesi, ma è chiaro che questi numeri variano da progetto a progetto in base anche al contesto in cui si trova.

Da ufficio ad abitazione, alcuni esempi

Yeldo

YELDO, il gruppo europeo nato nel 2019 con sedi in Svizzera, Italia e Germania, ha di recente raccolto capitali per 13,4 milioni di euro (junior loan) a servizio dell’acquisizione di un progetto immobiliare relativo alla riqualificazione di due asset ad uso uffici e successiva conversione in residenziale di alta gamma in uno dei quartieri più esclusivi di Lisbona, con durata di 18 mesi. I lavori di costruzione, già in fase avanzata (80%), termineranno entro fine 2024.

Nizzoli 8

Nizzoli 8 è il progetto, di proprietà del Fondo immobiliare HITA1 gestito da Investire SGR (Gruppo Banca Finnat) che prevede la riconversione a destinazione d’uso residenziale dell’immobile che fino alla primavera del 2023 ospitava gli uffici di Capgemini. Il progetto è firmato dallo studio Asti Architetti, coadiuvato da SPI per la fase esecutiva, con Dils nel ruolo di advisor e partner commerciale.

L’edificio, il cui completamento è previsto per l’autunno 2025, ospiterà 72 appartamenti di diverso taglio, quali quadrilocali, trilocali e bilocali con logge che si affacciano sull’ampio giardino interno e la costruzione di ampi e prestigiosi attici con grandi terrazze. La facciata esterna postmoderna originale sarà mantenuta, mentre il resto dell’edificio sarà oggetto di una profonda riqualificazione anche per adeguarlo ai moderni standard energetici.

Progetto di via Valtellina a Milano

Milano è una delle città italiane con il più alto numero di progetti frutto della conversione da luogo di lavoro ad abitazione privata. Contesti industriali dismessi, ma anche edifici in origine destinati ad uffici.

Il progetto di via Valtellina realizzato da Renovo Studio ha trasformato un locale per uffici al piano terra in due appartamenti distinti, intervenendo sullo sfruttamento delle altezze che ha permesso di separare la zona notte, sulla gestione della luce, attraverso lo sfruttamento delle aperture presenti destinate agli ambienti funzionali principali (cucina e soggiorno), mentre i volumi in ombra sono stati adibiti ad ambienti di servizio come come bagni e cabine armadio.  

Progetto a Torino

A Torino, nella zona universitaria del Politecnico, un basso fabbricato a destinazione artigianale all’interno di un cortile diventa struttura residenziale ripartita in tre appartamenti.

Il progetto, in corso di realizzazione è dell’architetto Andrea Milano: “Lo stato di partenza è composto da due bassi fabbricati adiacenti, realizzati in tempi diversi, nel 1920 e nel 1950, uno con tetto a falda e uno con tetto piano. Si otterranno tre unità abitative, di cui un quadrilocale di 70 mq con cucina-soggiorno, tre camere da letto e due bagni, e due bilocali di 40 mq con cucina, camera, bagno.

Il vincolo a Torino sul cambio d’uso dei bassi fabbricati, in cortili di edifici caratterizzanti il tessuto storico, è quello di non modificare la volumetria esistente, con la possibilità di modificare, invece, gli interni e i serramenti di facciata ma mantenendo materiali coerenti con l’origine dell’edificio. Pertanto gli interventi previsti non sono strutturali, ma di modifica della distribuzione interna, mediante interventi su tramezzi, modifica delle aperture di facciata e apertura di nuovi lucernari in copertura per dare la corretta aero-illuminazione ai locali abitativi.

Con l’utilizzo di persiane scorrevoli e impacchettabili si massimizzano le superfici finestrate rispetto ai prospetti disponibili”. Il progetto prevede, inoltre, una serie di interventi di efficientamento energetico necessari per trasformare un laboratorio artigianale in abitazioni: coibentazione di pavimenti e coperture, cappotto termico di facciata. E infine gli interventi impiantistici necessari per creare bagni, cucine, e un nuovo sistema di riscaldamento che, contestualizzandosi in un edificio completamente isolato, può fondarsi sulle sole pompe di calore ad aria e a energia elettrica (non ci sarà impianto a gas nel complesso).

Progetto a Barebbio (MI)

A Barebbio, in provincia di Milano, l’architetto Mauro Piantoni ha realizzato la ristrutturazione completa di un immobile (esterni e interni) con cambio di destinazione d’uso, da contesto produttivo a residenza.

Il piano terra, di Casa CC, precedentemente adibito a laboratorio e magazzino, è diventato un’ampia zona open space con bagno di servizio e locali accessori demolendo le pareti divisorie che formavano gli spazi di ufficio e magazzino.

Al primo piano è stata ricavata la zona notte con quattro camere di cui una padronale fornita di cabina armadio passante e bagno privato e un secondo bagno a disposizione delle restanti camere.

Lo stato dell’arte della normativa in Italia

Intervista all’avvocato Gian Marco Antonelli*

Quali sono le principali novità introdotte dal cosiddetto “Decreto Salva-casa” in tema di cambio di destinazione d’uso degli immobili?

Il D.l. n. 69/2024 (convertito con legge n. 105/2024), ha modificato l’art. 23-ter del Testo Unico edilizio chiarendo quando si può parlare di mutamento di destinazione d’uso senza opere e consentendo sempre tali mutamenti d’uso all’interno della stessa categoria funzionale ed anche tra categorie disomogenee (per esempio da abitazione ad ufficio e viceversa) a determinate condizioni.

Quindi viene consentita tale “trasformazione” da ufficio a residenza?

In particolare viene sempre consentito tale mutamento, purché nel rispetto delle normative di settore e ferma restando la possibilità per gli strumenti urbanistici comunali di fissare specifiche condizioni, con la presentazione di una SCIA (segnalazione Certificata di Inizio Attività), salva l’ipotesi in cui la trasformazione avesse richiesto opere, perché in tal caso, il titolo edilizio potrebbe variare.

Ci sono contesti in cui non è possibile realizzare questo intervento?

Fermo restando quanto detto, in tema di rispetto delle normative di settore e di eventuali condizioni dettate dagli strumenti urbanistici comunali, un’ulteriore limitazione è stata introdotta per le unità immobiliari poste al primo piano fuori terra o seminterrate, per le quali il cambio di destinazione d’uso è disciplinato dalla legislazione regionale, che prevede i casi in cui gli strumenti urbanistici comunali possono individuare specifiche zone nelle quali trova applicazione la disciplina che abbiano appena sintetizzato.

Negli Stati Uniti possiamo dire che è un fenomeno diffuso, è così anche in Italia?

Non mi addentro in questa valutazione statistica, però certamente l’esigenza può nascere soprattutto nei casi di mutamento del tessuto urbano, quando zone residenziali inizino ad assumere una connotazione più commerciale, o viceversa. In tutti i casi, è molto importante affidarsi al proprio notaio di fiducia (e ci tengo a precisare di fiducia, perché ogni notaio ha la sua specializzazione) per valutare ogni implicazione del mutamento di destinazione d’uso sull’eventuale successiva vendibilità del bene.

L’avvocato Gian Marco Antonelli, Notaio ad Arzano dal 2022 è componente della Commissione Studi Pubblicistici del Consiglio Nazionale del Notariato dal 2020 e componente della Commissione Studi societari del Comitato notarile della Regione Campania da 2024. È inoltre docente presso il Ministero dell’Interno – Albo dei Segretari Comunali, in qualità di esperto per il corso di formazione SEFA dei Segretari Comunali di fascia A e COA dal 2021, in tema di Espropriazioni per pubblica utilità, di Edilizia residenziale pubblica e di usi civici e docente presso la LUISS Business School per il corso di Real Estate Development nell’anno 2022.

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