Canone di locazione, meglio la tassazione Irpef o la cedolare secca

È possibile risparmiare sulle tasse, nel momento in cui si concede in affitto un immobile? Quali sono le soluzioni migliori che permettono di contenere i costi degli oneri fiscali connessi a questa operazione?

In Italia è possibile usufruire di due differenti regimi fiscali per le locazioni abitative:

• la cedolare secca;
• il regime ordinario Irpef.

Cerchiamo di scoprire quale sia la soluzione che permette di risparmiare. O quanto meno di spendere il meno possibile in tasse.

Il contratto di locazione, gli oneri fiscali

Nel momento in cui si stipula un contratto di locazione di tipo abitativo è necessario tenere a mente che è sempre necessario pagare delle tasse. Onde evitare di accollarsi dei costi inutili e a volte alti, è bene scegliere il regime fiscale più opportuno da applicare.

In estrema sintesi, il proprietario dell’immobile deve indicare il modo migliore per tassare il canone di locazione che percepisce ogni anno. Come abbiamo detto, in Italia sono previste due diverse modalità attraverso le quali questi redditi possono essere tassati, ovvero la tassazione ordinaria irpef e la cedolare secca, che è una vera e propria imposizione sostitutiva.

Questi due regimi si applicano esclusivamente alle persone fisiche. Costituiscono, tra l’altro, due soluzioni molto differenti tra di loro: entrambe hanno degli aspetti positivi ed altri negativi. Che, ovviamente, devono essere presi in considerazione per effettuare la valutazione corretta.

È importante sottolineare che non esiste una risposta univoca ed universale che valga per tutti i contribuenti. La scelta più corretta è condizionata dalle caratteristiche personali di ogni singolo locatore. È necessario, infatti, valutare se nel corso dell’anno il contribuente stia percependo altri redditi o se abbia o meno degli oneri deducibili o detraibili che possano essere sfruttati direttamente nella dichiarazione dei redditi.

Scegliere il regime fiscale più corretto, attraverso il quale sottoporre a tassazione i canoni da locazione, non è un aspetto da sottovalutare. Soprattutto se si ha intenzione di pianificare correttamente e in maniera ottimale i propri rapporti con il fisco.

La registrazione del contratto di locazione

Prima di procedere è bene ricordare che ogni singolo contratto di locazione, che abbia una durata superiore a 30 giorni e che sia legato a degli immobili ad uso abitativo, deve essere obbligatoriamente registrato presso l’Agenzia delle Entrate. L’operazione dovrà essere effettuata dal locatore – ossia il proprietario dell’immobile – o dal locatario – ossia chi lo ha preso in affitto.

La registrazione del contratto è soggetta al versamento di alcune imposte indirette, il cui importo varia a seconda del tipo di imposizione fiscale a cui si è deciso di aderire (la tassazione Irpef o la cedolare secca).

È possibile registrare il contratto di locazione in modalità cartacea. In questo caso è necessario recarsi presso gli uffici dell’Agenzia delle Entrate, dove si dovrà presentare la seguente documentazione:

• tre copie del contratto di locazione sottoscritte in originale. Dovranno essere applicate le marche da bollo, che non sono dovute nel caso in cui si dovesse optare per la cedolare secca. L’ufficio provvederà a restituire due delle tre copie con gli estremi della registrazione. Viene certificata, in questo modo, l’efficacia del documento;
• Modello RLI debitamente compilato e firmato dal soggetto che sta richiedendo la registrazione. Per compilare questo modello è necessario essere in possesso dei dati anagrafici del proprietario dell’immobile, dell’affittuario, dei dati catastali dell’immobile e i termini del contratto di locazione sottoscritto;
• la ricevuta del Modello F24 Elide relativa al versamento dell’imposta di registro. Questo obolo non è dovuto nel caso in cui si sia optato per la cedolare secca.

Registrazione telematica del contratto

In alternativa è possibile registrare il contratto di locazione in modalità telematica (questa opzione è obbligatoria per chi sia proprietario di più di dieci immobili).

L’operazione potrà essere effettuata attraverso i canali online messi a disposizione direttamente dall’Agenzia delle Entrate. I sistemi sono diversi: variano a seconda dell’utente e del tipo di registrazione che deve essere effettuata.

I regimi di tassazione: il regime Irpef

I contratti di locazione sono sottoposti ad alcune imposte dirette e ad altre indirette, che variano in funzione del regime fiscale che si è optato nel momento in cui è stato redatto il contratto.

Nel caso in cui il proprietario decida di non effettuare alcuna scelta, viene applicato il regime fiscale ordinario. In questo caso sono previste delle imposte dirette ed indirette. Il locatore si vedrà assoggettare all’Irpef, all’addizionale regionale e comunale il canone di locazione. Sempre ai fini Irpef, al locatore spettano le seguenti riduzioni (che si applicano ai canoni di locazione:

• nel caso in cui il contratto sia a canone libero, il canone di locazione viene ridotto del 5%;
• per i fabbricati collocati nelle città di di Venezia centro e nelle isole della Giudecca, Murano e Burano il canone è ridotto del 25%;
• se l’immobile è riconosciuto come d’interesse storico o artistico il canone è ridotto del 35%;
• se è stato locato a canone concordato – in base agli accordi territoriali tra le organizzazioni dei proprietari e degli inquilini – è prevista un’ulteriore riduzione del 30% del canone.

Imposte dirette

Oltre alla tassazione che abbiamo appena visto, sul contratto di locazione c’è l’imposizione indiretta, che si basa sull’imposta di bollo e sull’imposta di registro.

L’imposta di bollo deve essere pagata su ogni copia del contratto di locazione che si vuole registrare: deve essere applicata una marca da bollo da 16 euro ogni quattro pagine o ogni 100 righe.

L’imposta di registro, invece, è commisurata al canone di locazione pattuito. Deve essere versata da chi registra il contratto, che è solitamente il proprietario. Questo può rivalersi sull’inquilino nel caso in cui il contratto lo preveda, nella misura del 50% di quanto pagato.

L’imposta di registro sui contratti di locazione abitativa è applicata con aliquota del 2%.

La cedolare secca

La cedolare secca prevede un’imposta fissa in sostituzione dell’Irpef e delle relative addizionali, dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo.

Per potersi avvalere di questa opzione è necessario compilare il modello RLI e deve essere esercitata nel momento in cui viene registrato il contratto.

Le imposte dovute con la cedolare secca sono:

• imposta sostitutiva del 21% sul 100% del canone di locazione quando è a canone libero;
• per i contratti a canone concordato l’imposta sostitutiva è del 10%;
• per i contratti di locazione breve è del 21% nel caso in cui il proprietario dia in affitto una sola unità abitativa, ma sale al 26% se sono due più di due. Se le unità diventano più di quattro è necessario aprire partita IVA.

Quale regime scegliere?

È meglio la cedolare secca o la tassazione Irpef? La risposta non può essere univoca per tutti i contribuenti. A determinare la convenienza di un’opzione rispetto ad un’altra è la situazione generale del contribuente.

Nel caso in cui il diretto interessato abbia altri degli oneri da portare in detrazione o in deduzione nell’arco di più anni, potrebbe convenire la tassazione ordinaria, perché verrebbe abbattuta completamente dagli sgravi fiscali. Quando, invece, questi non ci fossero potrebbe risultare più conveniente la cedolare secca.

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