Casa ristrutturata con Superbonus: quante e quali tasse deve pagare chi vende

Vendere casa è un’opportunità di guadagno ma il proprietario deve sapere che, al momento del rogito, dovrà pagare alcune tasse. La compravendita infatti prevede il versamento di alcune imposte, fisse o calcolate in base alla fascia di reddito.

Il quadro della tassazione sulle compravendite immobiliari è parzialmente cambiato con l’entrata in vigore della legge di Bilancio per il 2024. A partire dal nuovo anno, infatti, i proprietari di case ristrutturate tramite le agevolazioni del Superbonus devono considerare alcune novità fiscali Ciò perché una casa ristrutturata con i bonus edilizi acquisisce valore, è più nuova, sicura ed efficiente, di conseguenza può essere venduta a un prezzo più alto di quello di acquisto.

La nuova tassazione, dunque, ha lo scopo di limitare le vendite a scopo speculativo. Tale regola vale per gli immobili diversi dall’abitazione principale non acquisiti tramite donazione e successione.

Ecco l’elenco delle tasse da pagare per chi vende una casa ristrutturata, quando optare per l’imposta sostitutiva e quando per la tassazione ordinaria.

Quante tasse in più pagherà chi vende la casa ristrutturata e come si calcola la plusvalenza

Una premessa è d’obbligo: rispetto al 2023 chi vende una casa ristrutturata pagherà più tasse. Vi sono però alcune condizioni da soddisfare affinché si applichi il nuovo regime. In primo luogo è da capire cosa si intende per “plusvalenza”, ovvero la differenza tra il prezzo originario di acquisto della casa e il prezzo di vendita dopo aver eseguito lavori di ristrutturazione con i bonus fiscali.

Un edificio su cui è avvenuto il Superbonus, infatti, ha un valore economicamente maggiore di uno datato che non ha subito ristrutturazioni e ha una classe energetica inferiore. La nuova tassa per chi vende la casa ristrutturata serve proprio a disincentivare vendite speculative di edifici comprati a basso costo prima del Superbonus e poi riqualificati.

Ecco la panoramica delle tasse da pagare:

• se i lavori di ristrutturazione agevolati si sono conclusi entro i 5 anni all’atto della cessione, non si tiene conto delle spese relative se il proprietario di casa ha optato per la cessione del credito o sconto in fattura
• se gli interventi agevolati si sono conclusi da oltre 5 anni dalla cessione si tiene conto del 50% di tali spese

In caso di vendita della casa ristrutturata, il venditore può scegliere se far concorrere la plusvalenza al reddito da tassare con l’Irpef oppure scegliere la tassazione con l’imposta sostitutiva del 26%.

Quando si può vendere una casa ristrutturata con il Superbonus 110?

In merito alla possibilità di vendere una casa ristrutturata con le agevolazioni del Superbonus, il ddl di Bilancio per il 2024, art. 18, prevede quanto segue:

Le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili, in relazione ai quali il cedente o gli altri aventi diritto abbiano eseguito gli interventi agevolati di cui all’articolo 119 del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34, convertito, con modificazioni, dalla legge 17 luglio 2020, n. 77, che si siano conclusi da non più di cinque anni all’atto della cessione, esclusi gli immobili acquisiti per successione e quelli che siano stati adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei cinque anni antecedenti alla cessione o, qualora tra la data di acquisto o di costruzione e la cessione sia decorso un periodo inferiore a cinque anni, per la maggior parte di tale periodo.

Questo implica che non è vietato in maniera assoluta vendere un immobile oggetto di ristrutturazione ed efficientamento energetico, tuttavia chi lo fa deve considerare che la plusvalenza derivante dalla cessione sarà tassata. Tale regola si applica soltanto se si vende una casa che ha usufruito del Superbonus da non più di 5 anni.

Come funziona la tassazione per le case ristrutturate con Superbonus in sintesi

Ricapitolando quanto esposto, con l’approvazione della legge di Bilancio 2024 entra in vigore l’imposta al 26% sulla plusvalenza per chi vende una casa ristrutturata con il Superbonus, a partire dal 1° gennaio 2024.

Di conseguenza il contribuente deve scegliere tra l’Irpef ordinaria e l’imposta sostitutiva.

Per trarre le somme, chi nel 2024 desidera vendere la casa appena ristrutturata con l’agevolazione Superbonus deve considerare attentamente le molteplici implicazioni fiscali.

Quante tasse si pagano per vendere la prima casa

Oltre al fatto che un immobile sia ristrutturato o meno con i bonus edilizi, per calcolare la tassazione ci sono altri fattori da considerare:

• se l’immobile è prima casa
• quanti anni sono trascorsi dalla data dell’acquisto

In genere chi vende casa può scegliere tra due opzioni di pagamento differenti: il regime di tassazione ordinario o, in alternativa, l’imposta sostitutiva.

Il regime di tassazione ordinario consente al venditore di calcolare le tasse applicando le comuni aliquote Irpef, diverse per scaglioni. Quindi la tassazione da applicare si calcolerà al momento della compilazione della Dichiarazione dei redditi, inserendo la plusvalenza ottenuta sotto la voce “altri redditi”.

Invece la seconda opzione – cioè imposta sostitutiva – prevede la tassazione separata sulla vendita della casa con aliquota fissa al 26%.

Quanto si paga se si vende la prima casa dopo 5 anni

La vendita della prima casa per la quale il contribuente ha beneficiato delle agevolazioni fiscali non implica nessuna conseguenza se avviene dopo i 5 anni dall’acquisto.

Vuol dire che il diritto alle agevolazioni fiscali resta invariato.

Invece le cose non stanno così se il proprietario decide di vendere l’abitazione principale prima che sia trascorso il quinquennio. Se la vendita avviene prima, il venditore dovrà pagare l’eventuale plusvalenza che è soggetta alla tassazione ordinaria Irpef. L’aliquota parte dal 23% e varia in base al reddito del venditore o, in alternativa, si dovrà versare l’imposta fissa sostitutiva del 26%.

Come mai si paga una tassazione extra per la prima casa prima dei 5 anni? Il motivo è che lo Stato vuole evitare che una persona possa acquistare un’abitazione con l’obiettivo di una speculazione economica, quindi guadagnare sulla plusvalenza.

Ci sono però una serie di ipotesi in cui non si devo pagare le tasse; è il caso di un immobile acquisito per successione ereditaria o donazione oppure se il proprietario ha avuto la residenza nell’immobile in vendita per un lasso di tempo che supera la metà del tempo che è trascorso dal suo acquisto.

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