Casa vacanza e affitti brevi in condominio: regole e divieti da rispettare

Una seconda casa da mettere a reddito, magari sfruttando gli affitti brevi, è un’idea che può rappresentare una fonte di guadagno considerevole. Per questo motivo molte persone cercano ogni giorno informazioni sulle regole per trasformare un immobile vuoto in una casa vacanza. Le cose si fanno più complesse quando l’appartamento in questione si trova in condominio o in un condominio parziale. 

In questo caso, infatti, c’è un regolamento da rispettare il quale, al suo interno, potrebbe contenere limitazioni o comportamenti a cui attenersi. Alcuni regolamenti condominiali, particolarmente rigorosi, possono stabilire restrizioni sull’utilizzo delle abitazioni, arrivando a vietare alcune attività come negozi e affittacamere. Ma ciò non vuol dire che in condominio sia sempre vietato trasformare un appartamento vuoto in una casa da affittare durante i mesi estivi o tutto l’anno.

Ogni condomino ha le sue regole ed è fondamentale controllare quali attività sono vietate nello specifico: ad esempio, se un regolamento vieta attività ricettive o incompatibili con la destinazione abitativa, le case vacanza sono incluse nel divieto? Regole, limiti e permessi per iniziare il business degli affitti brevi in condominio.

Casa vacanza e affitti brevi in condominio: cosa sapere

In genere chi desidera trasformare un’abitazione privata in condominio in una casa vacanza può farlo senza particolari problemi. Vuol dire che non sono necessari permessi o autorizzazioni da parte dell’assemblea dei condomini. Questa attività, come altre, non comporta la violazione delle regole del Codice civile in merito all’uso comune delle cose e alla salvaguardia del decoro architettonico dell’edificio.

Quindi, a patto che non sia espressamente vietato, nessuna norma vieta al proprietario di casa di aprire un B&B per affitti brevi, purché questa attività non arrechi un danno agli altri condomini. Nel caso, molto diffuso, in cui l’attività venga svolta da società terze, il proprietario degli appartamenti resta comunque responsabile nei confronti degli altri per eventuali violazioni delle “regole condominiali”.

Serve il permesso dell’assemblea?

No, qualora il regolamento non contenga un divieto espresso, i proprietari degli immobili possono trasformare l’abitazione in una casa vacanza senza chiedere il permesso all’assemblea. Il “via libera” dell’assemblea non serve in caso di affitti brevi perché questa attività non comporta un mutamento delle condizioni d’uso dell’immobile.

Regole e limiti

Qualora nel regolamento sia presente un divieto espresso, la violazione delle regole imposte va accertata caso per caso, verificando se l’attività di casa vacanza comporta dei pregiudizi ai diritti degli altri condomini.

Ad esempio si potrebbero contestare:

• eventuali danni alle parti comuni condominiali provocati dall’attività
• immissioni rumorose intollerabili
• limitazioni o pregiudizio dei diritti degli altri condomini su beni o spazi comuni
• pregiudizi alla sicurezza e alla privacy

Si possono vietare gli affitti brevi in condominio?

Un dubbio frequente riguarda la possibilità per i condomini di vietare in assoluto la presenza di case vacanze. Non esiste una risposta univoca: dipende dal tipo di regolamento di cui il condominio si è dotato, se contrattuale o non contrattuale.

Soltanto i regolamenti di condominio di natura contrattuale possono contenere, oltre alle norme sull’uso delle parti comuni e la ripartizione delle spese, vincoli sulle destinazioni delle proprietà esclusive. Tra queste condizioni potrebbe esserci il divieto di utilizzo delle unità abitative per locazioni turistiche o attività ricettive.

Perché tali clausole siano efficaci nei confronti dei proprietari e dei nuovi acquirenti, è sufficiente che siano richiamate nell’atto di acquisto con adesione, o che il regolamento sia stato approvato dall’acquirente/proprietario.

Tali limitazioni devono sempre essere indicate in modo specifico e non equivoco mediante elencazione delle specifiche attività vietate o con riferimento ai pregiudizi che si intendono evitare, ad esempio turbamento della quiete e tranquillità dei condomini, contrarietà all’igiene e al decoro dell’edificio, e altro ancora.

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