Casa all’asta da ristrutturare: l’elenco dei bonus e delle agevolazioni per il 2024-2025

Il settore immobiliare italiano ha subito, negli ultimi anni, una battuta d’arresto a causa dei prezzi alle stelle al mq e dei tassi dei mutui ancora troppo alti. Tuttavia esiste un mercato parallelo per comprare casa, a prezzi decisamente più vantaggiosi: parliamo delle aste giudiziarie.

Un immobile va all’asta a seguito di un lungo iter burocratico che prevede prima il pignoramento e poi l’esecuzione forzata con lo scopo di recuperare la somma necessaria a saldare i debiti del proprietario, ad esempio le rate del mutuo arretrate.

Le aste giudiziarie sono un metodo alternativo per acquistare la prima casa, un terreno o un secondo immobile in montagna o al mare per le vacanze. Chi partecipa all’acquisto di case all’asta può aggiudicarsi un’unità immobiliare a prezzi ben più vantaggiosi rispetto al mercato tradizionale, facendo però attenzione ad alcune criticità, quali ad esempio la presenza di abusi e lo stato (se libero o abitato dal debitore).

Spesso gli immobili venduti all’asta sono datati e poco manutenuti – ragione che ne giustifica il prezzo inferiore – e fortunatamente l’aggiudicatario può accedere ai diversi bonus edilizi per coprire i lavori di ristrutturazione ed efficientamento energetico.

Per questo motivo i prezzi delle case all’asta sono inferiori e non subiscono speculazioni in base al periodo o alla loro posizione. Un ulteriore vantaggio economico è costituito dal fatto che, anche per le case all’asta, la legge ammette la possibilità di richiedere di bonus e detrazioni fiscali.

Quindi via libera al bonus per ristrutturare la casa all’asta, per acquistare gli arredi, per sistemare giardini e terrazzi e per investire nelle fonti di energia green.

Ecco il quadro dei bonus per ristrutturare le case acquistare all’asta e quanto si risparmia rispetto al mercato tradizionale.

Casa all’asta: il quadro delle detrazioni in vigore

Una casa all’asta, come anticipato, ha un prezzo inferiore rispetto al mercato immobiliare tradizionale. Oltre al prezzo di partenza, che varia in base al numero di offerte presentate, ci sono poi da considerare una serie di detrazioni.

In primo luogo, esattamente come avviene per le compravendite tradizionali, anche alle case all’asta si applicano le agevolazioni fiscali per l’”abitazione principale”. Vuol dire che, se l’immobile è prima casa, l’aggiudicatario deve versare un’imposta di registro scontata del 2%, anziché del 9%, sul valore catastale dell’immobile; invece le imposte ipotecaria e catastale si versano ognuna nella misura fissa di 50 euro.

L’imposta di registro proporzionale (pari al 2%) non può comunque avere un importo inferiore a 1.000 euro.

Per ottenere i benefici fiscali della prima casa sull’immobile all’asta, occorre rispettare una serie di requisiti, pena l’esclusione dal bonus:

• l’abitazione appartiene ad una delle seguenti categorie catastali: A/2 (abitazioni di tipo civile), A/3 (abitazioni di tipo economico), A/4 (abitazioni di tipo popolare), A/5 (abitazioni di tipo ultra popolare), A/6 (abitazioni di tipo rurale), A/7 (abitazioni in villini), A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi).
• l’abitazione deve trovarsi nel territorio del Comune in cui l’acquirente ha la propria residenza. Se residente in un altro Comune, entro 18 mesi dall’acquisto l’acquirente deve trasferire la residenza in quello dove è situato l’immobile
• non essere titolare di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione, su un altra casa nel territorio del Comune
• non essere titolare, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, di un altro immobile acquistato usufruendo delle agevolazioni “prima casa”

Ristrutturare una casa all’asta con il bonus Ristrutturazione: cosa sapere

Il quadro dei bonus per ristrutturare le case all’asta comprende il bonus Ristrutturazione, la detrazione Irpef del 50% per i lavori di manutenzione straordinaria, risanamento, messa in sicurezza e restauro della casa.

La legge non fa alcuna distinzione tra case all’asta e case acquistate sul mercato tradizionale: in entrambi i casi si applica il bonus Ristrutturazione senza differenze. Fino al 31 dicembre 2024, il bonus Ristrutturazioni spetta nella misura del 50% su un tetto massimo di spesa di 96.000 euro. Possono ottenere la detrazione tutti i soggetti Irpef a patto che abbiamo effettivamente sostenuto le spese, le quali devono essere versate tramite mezzi tracciabili (non sono ammessi i contanti).

Se i lavori riguardano interventi antisismici, il richiedente può beneficiare di una detrazione maggiore, fino all’85%, grazie al Sismabonus (entro il 31 dicembre 2024).

Il bonus Ristrutturazione tuttavia, sia per le case all’asta che per le altre, subirà una variazione a partire dal 1° gennaio 2025: salvo ulteriori proroghe con la Legge di Bilancio la detrazione passa dal 50% al 36% mentre il tetto di spesa massimo su cui si applica scende da 96.000 euro a 48.000 euro.

Tutti bonus per le case all’asta

Oltre al bonus Ristrutturazioni, c’è una lunga lista di agevolazioni/detrazioni che l’aggiudicatario di una casa all’asta può sfruttare. Il quadro delle detrazioni, tuttavia, è destinato a mutare con l’entrata in vigore della Legge di Bilancio per il 2025, con la quale molti bonus casa non saranno prorogati. 

Tra i bonus casa per ristrutturare le case all’asta, sono validi fino al 31 dicembre 2024:

• il bonus verde per il rifacimento di giardini e terrazzi. Consiste nella detrazione Irpef del 36% su un tetto massimo di 5.000 euro per ciascuna unità immobiliare
• il bonus mobili per l’acquisto di mobili e grandi elettrodomestici in classe energetica alta. Prevede la detrazione Irpef del 50% sul tetto massimo di spesa di 5.000 euro ed è richiedibile da chi ha eseguito interventi di manutenzione straordinaria. La legge impone come requisito che gli elettrodomestici in questione siano di ultima generazione e di classe elevata tale da assicurare l’efficientamento energetico, quindi almeno classe A per i forni, classe E per lavatrici, asciugatrici e lavastoviglie, classe F per frigoriferi e congelatori.
• il superbonus, limitatamente ai condomini e ai proprietari di edifici con 2-4 unità immobiliari, con una detrazione del 65%
• il Sismabonus con detrazione al 36% con un massimale di spesa di 48.000
• l’Ecobonus, con aliquota ridotta al 36% e tetto di spesa fissato a 48.000 euro per unità immobiliare
• Bonus eliminazione barriere architettoniche, ovvero la detrazione al 75% per interventi su scale e rampe 

Alcuni di questi bonus spariranno nel 2025: è il caso del bonus mobili e del bonus verde, al momento non rifinanziati.

Comprare casa all’asta conviene? Ecco quanto si risparmia

 Le aste immobiliari sono un canale alternativo per comprare immobili da ristrutturare, affittare o da rendere la propria abitazione principale. Il vantaggio delle aste è sicuramente il prezzo di acquisto, in media si può risparmiare dal 30 al 40% di quanto si spenderebbe sul mercato tradizionale.

Quindi, almeno in termini economici, comprare una casa all’asta conviene.

Ci sono tuttavia una serie di considerazioni da fare che possono rendere l’acquisto all’asta più “rischioso”:

• l’immobile potrebbe essere in cattivo stato
• i vecchi proprietari potrebbero aver bisogno di tempo per liberarlo e potrebbero opporsi alla procedura
• potrebbero essere iscritti diritti di abitazione o usufrutto in capo ad altri soggetti

Per questi ed altri motivi, soprattutto per chi non ha mai partecipare alle aste e non conosce il settore, è consigliabile chiedere il supporto di avvocati o intermediari specializzati in modo da evitare brutte sorprese e fare un acquisto consapevole.

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28/03/2023

Case all’asta, tutti i bonus e le agevolazioni per ristrutturare risparmiando nel 2023

I bonus confermati dalla Legge di bilancio 2023 si estendono anche agli immobili pignorati e poi venduti all’asta. L’acquirente può sfruttare le maxi detrazioni sia per le ristrutturazioni interne che per gli arredi.

La Legge di Bilancio 2023 non fa alcuna distinzione tra case all’asta e case sul mercato tradizionale: a tutte le tipologie si estendono bonus ristrutturazioni, Sismabonus, bonus mobili e bonus verde.

Una ragione in più per considerare le aste giudiziarie come un canale alternativo per concludere un affare. Ecco la guida ai bonus in vigore per il prossimo biennio.

Case all’asta, via libera al bonus ristrutturazioni

Come anticipato, può capitare che le case vendute all’asta siano in cattivo stato o, peggio ancora, che il debitore prima di andare via li danneggi deliberatamente.

Fortunatamente fino al 31 dicembre 2024 resta in vigore il bonus Ristrutturazioni grazie al quale detrarre il 50% delle spese sostenute fino all’importo massimo di 96.000 euro. Gli interventi ammessi nel bonus sono quelli legati a manutenzione straordinaria (ad esempio la sostituzione di infissi e serramenti), restauro e risanamento conservativo, adeguamento delle altezze, aperture di finestre e porte e altro ancora.
Rientrano nel bonus anche i lavori che prevedono l’efficientamento e il risparmio energetico, in tal caso l’aggiudicatario è obbligato a inviare una comunicazione all’Enea entro 90 giorni dalla conclusione dei lavori.

Mobili e grandi elettrodomestici: detrazioni e importi

Il pignoramento immobiliare e la successiva vendita all’asta riguarda soltanto gli immobili, di conseguenza non si estende ai mobili e agli elettrodomestici presenti in casa. Questi restano di proprietà dell’esecutato e quindi saranno sgomberati a cura del tribunale prima della consegna dell’immobile all’aggiudicatario.

Vuol dire che in caso di acquisto di una casa all’asta il nuovo compratore la riceverà vuota, a meno che l’aggiudicatario non raggiunga accordi diversi con il debitore esecutato.

Per arredare l’unità immobiliare è possibile sfruttare il bonus mobili e grandi elettrodomestici, agevolazione legata al bonus ristrutturazioni. Vuol dire che chi esegue lavori di manutenzione straordinaria o restauro può richiedere anche la detrazione per l’acquisto di  complementi d’arredo ed elettrodomestici come frigorifero, lavatrice, condizionatore, forno e così via.

Per tutto il 2023 tramite il bonus mobili è possibile detrarre il 50% della spesa fino al tetto massimo di 8.000 euro, tetto che scende a 5.000 euro nel 2024.

Superbonus, chi ne ha diritto e in che percentuale

Da gennaio 2023 sono cambiate regole e requisiti per usufruire del Superbonus sia per le villette unifamiliari che per i condomini. L’aliquota è scesa dal 110% al 90%, percentuale destinata a diminuire progressivamente nei prossimi anni, prima al 70% fino al 31 dicembre 2024, poi al 65% dal 1° gennaio al 31 dicembre 2025.

Per quanto riguarda i condomini, i requisiti per accedere al Superbonus nel 2023 sono i seguenti:

• presentazione della CILAS entro il 31 dicembre 2022 e delibera assembleare precedente al 19 dicembre 2022
• CILAS presentata entro il 25 novembre 2022 per lavori deliberati tra il 19 e il 24 novembre 2022
• richiesta del titolo abilitativo per demolizione-ricostruzione antecedente al 31 dicembre 2022

Regole e requisiti differenti per le villette unifamiliari, per le quali dal 1° gennaio 2023 il Superbonus è possibile in misura del 90% solo se:

• è la prima casa
• il richiedente ha un reddito al di sotto dei 15.000 euro, da calcolare anche in base al “quoziente familiare”, cioè ai componenti del nucleo familiare

Bonus verde per terrazzi e giardini valido per gli immobili all’asta

Se l’immobile ha un giardino dismesso, grande o piccolo che sia, o un terrazzo da sistemare, l’aggiudicatario può usufruire del bonus verde.

Si tratta della detrazione Irpef del 36% sulle spese sostenute per sistemare le aree verdi, installare recinzioni, pozzi, impianti di irrigazione, coperture, realizzazione aiuole e di fioriere e operazioni di manutenzione connesse ai lavori elencati.

Per questo bonus la legge fissa un tetto massimo di 5.000 euro per ciascuna unità immobiliare ad uso abitativo.

Immobili all’asta, confermato il bonus per rimuovere le barriere architettoniche

Per tutto il 2023 resta in vigore il bonus che consente l’eliminazione agevolata delle barriere architettoniche , cioè la detrazione pari al 75% da dichiarare nel 730.
I lavori ammessi dalla maxi detrazione sono: eliminazione di scale, tramezzi e porte troppo strette, realizzazione di pedane e ogni altro intervento che agevoli il passaggio delle persone con limitata capacità motoria. In tal caso il tetto massimo è di 50.000 euro.

Bonus prima casa per under 36

Molto importante sottolineare che, anche per le case all’asta, c’è la possibilità di stipulare un mutuo in forma agevolata per gli under 36. Ciò per aiutare i giovani ad acquistare la loro prima casa.

Per quanto riguarda gli immobili in asta, è sempre consigliabile verificare la fattibilità del muto prima di presentare l’offerta d’acquisto; questa infatti è “irrevocabile” e, in caso di aggiudicazione, non può più essere ritirata. Per tale motivo è importante avere la certezza di poter garantire il pagamento.

Il bonus prima casa under 36 può essere chiesto in presenza di questi requisiti:

• anagrafico, non aver compiuto il 36° anni di età al momento del rogito
• non essere titolare di altri immobili, nemmeno in nuda proprietà, usufrutto, uso o abitazione nel territorio
• fissare la residenza nel comune in cui si trova l’immobile
• non aver chiesto il bonus per acquistare un altro immobile
• avere un ISEE non superiore a 40.000 euro annui

Sismabonus ed Ecobonus

Per rendere gli immobili in asta più efficienti dal punto di vista energetico, la legge di Bilancio prevede l’Ecobonus fino al 2024. Consiste nella detrazione dal 50% al 65% per quegli interventi di efficientamento energetico che non rientrano nel Superbonus (ad esempio l’installazione di serrande e zanzariere).

Sarà in vigore fino al 2024 anche il Sismabonus per la messa in sicurezza degli edifici ubicati nelle zone a rischio sismico ; in tal caso la detrazione dipende dall’entità del rischio sismico e va dal 50% fino all’85%.

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Articolo aggiornato – prima pubblicazione Marzo 2023

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