Cedolare secca, come funziona la tassazione agevolata

Regolamentata dall’articolo 3 del Dlgs 23/2011, la cedolare secca sugli affitti è un’opzione riservata ad alcune tipologie di affitti, affittuari ed inquilini. Solo per portare alcuni esempi, non può essere utilizzata a scopo imprenditoriale: questo è il motivo per il quale sono esclusi gli affitti turistici ed i bed & breakfast.

Con la Legge di Bilancio 2023 sono state introdotte alcune modifiche, anche se all’interno del programma di FdI era contenuta la cedolare secca al 21% per la locazione, nelle zone svantaggiate o degradate, degli immobili commerciali.

Volendo sintetizzare al massimo la cedolare secca consiste in un regime fiscale facoltativo, il quale permette il pagamento di un’imposta sostitutiva rispetto all’Irpef e alle relative addizionali. I contribuenti che dovessero optare per la cedolare secca, inoltre, non sono tenuti a versare l’imposta di registro e l’imposta di bollo che devono essere versate nel momento in cui si effettuano le registrazioni per i nuovi contratti di locazione, per le eventuali proroghe o le risoluzioni.

Ma entriamo un po’ più nel dettaglio e cerchiamo di comprendere come funzioni la cedolare secca.

Cedolare secca sugli affitti: cos’è

Volendo definire cosa sia la cedolare secca, possiamo affermare che è un regime di tassazione facoltativo. È caratterizzata dal pagamento di un’imposta sostitutiva rispetto all’Irpef e alle relative addizionali. Hanno la possibilità di optare per la cedolare secca i contribuenti che percepiscono dei redditi dalla locazione di immobili o che stiano godendo dei diritti reali sugli stessi.

Sono due le aliquote previste dalla cedolare secca: una al 10% ed una al 21%, che vengono applicate a diverse tipologie di contratto.

Le persone fisiche, nel momento in cui concedono in locazione per uso abitativo degli immobili di loro proprietà, hanno la possibilità di scegliere tra:

• la tassazione ordinaria:
• la cedolare secca.

Il locatore, che avesse l’intenzione di optare proprio per la cedolare secca, deve esprimere la propria scelta in fase di prima registrazione del contratto di locazione. La scelta può essere effettuata anche in un secondo momento, provvedendo a compilare il modello RLI, che deve essere consegnato o trasmesso telematicamente all’Agenzia delle Entrate.

Grazie alla cedolare secca è possibile usufruire di un regime di tassazione sostitutivo, che permette di accedere ad una tassazione fissa esclusivamente sul reddito generato dalla locazione. Questa particolare tassazione si andrà a sostituire alle normali aliquote Irpef.

Questo significa, in estrema sintesi, che tutti i redditi che provengono dagli affitti per i quali è stato stipulato un contratto di locazione a cedolare secca, verranno tassati a parte. Verrà applicata un’aliquota agevolata, ma soprattutto non andranno a concorrere alla formazione del reddito complessivo ai fini Irpef.

Non dovranno, inoltre, essere pagate l’imposta di registro e l’imposta di bollo per i contratti di locazione con cedolare secca. L’esenzione si applica alle registrazioni, alle risoluzioni e alle proroghe.

Quando si può scegliere la cedolare secca

La cedolare secca è stata introdotta per contrastare l’evasione fiscale sugli affitti. I contribuenti, che dovessero scegliere questa formula, rinunciano automaticamente ad aggiornare il canone di locazione, anche quando questo è stato previsto dal contratto, all’inflazione.

Quindi l’importo mensile del canone di affitto è bloccato per tutta la durata del contratto. Sono due le aliquote della cedolare secca:

• 21%, che si applica sui contratti d’affitto a canone libero per gli immobili locati a fini abitativi;
• 10%, per i contratti di locazione a canone concordato.

Per riassumere, la cedolare secca sugli affitti è un’opzione riservata:

• a quanti decidano di esercitare la scelta della cedolare secca in maniera esplicita, attraverso il Modello RLI, nel momento in cui il contratto viene registrato;
• esclusivamente agli affitti residenziali, per gli immobili che appartengono alle categorie catastali da A1 ad A11, escluso la A10;
• ai proprietari o a quanti risultino essere titolari di un diritto reale di godimento su una qualsiasi unità immobiliare. Compresi gli eventuali usufruttuari;
• agli inquilini, che però non devono agire nell’esercizio di una qualsiasi attività di impresa o lavoro autonomo. L’immobile non deve essere nemmeno utilizzato per le finalità abitative di dipendenti e collaboratori;
• alle locazioni di breve durata: il contratto deve avere una durata inferiore a 30 giorni. Nel corso dell’anno, però, il proprietario deve destinare a questa attività meno di quattro appartamenti.

Nel caso in cui il proprietario abbia intenzione di accedere alla cedolare secca al 10% deve rispettare uno dei seguenti requisiti:

• è necessario che l’immobile si trovi all’interno di un Comune con mancanza di soluzioni abitative o che sia densamente popolato. O nel quale si siano verificate delle calamità naturali;
• il contratto di locazione sia stato stipulato con degli studenti universitari;
• l’affitto risulti essere transitorio, così come è stato definito dalla Legge n. 431/1998.

È importante ricordare che la tassazione a cedolare secca non viene applicata in maniera automatica. È subordinata direttamente all’esercizio di un’opzione che deve essere esercitata nel momento in cui viene registrato il contratto: la scelta deve essere effettuata attraverso il Modello RLI.

Nel caso in cui l’opzione non dovesse essere esercitata fin da dall’inizio, la registrazione segue le regole ordinarie. È necessario versare le imposte di registro e le imposte di bollo, che non saranno rimborsabili in un secondo momento. Quando un contratto viene prorogato, è necessario confermare l’opzione nel momento in cui viene comunicata la proroga: la conferma dovrà essere effettuata entro 30 giorni dalla scadenza del contratto.

È importante ricordare che la scelta della cedolare secca deve essere esercitata nel momento in cui viene registrato il contratto. O, quando ci sono dei contratti pluriennali, successivamente: la scelta deve essere comunicata all’Agenzia delle Entrate e al conduttore.

Le aliquote del 10% e 21% ci fanno comprendere quale sia la reale convenienza fiscale della cedolare secca, che aumenta man mano che cresce il reddito che deve essere assoggettato alla tassazione Irpef. È necessario sottolineare, comunque, che il reddito fondiario che viene assoggettato alla cedolare secca viene considerato nell’insieme complessivo dei redditi per ottenere eventuali agevolazioni o detrazioni, come ad esempio la determinazione della condizione di familiare fiscalmente a carico.

Nel momento in cui si dovesse optare per la cedolare secca con canone concordato, il conduttore ha un ulteriore vantaggio: la certezza di non subire degli aumenti del canone di locazione sulla base della rivalutazione ISTAT per tutto il periodo della durata del contratto. Questo vantaggio per l’inquilino si traduce in uno svantaggio per il proprietario immobiliare, che deve rinunciare ad applicare gli eventuali aumenti di canone per lo stesso periodo. Per entrambi, però, sono previste delle agevolazioni fiscali.

Chi può scegliere la cedolare secca

Hanno la possibilità di scegliere la cedolare secca le persone fisiche, che siano titolari del diritto di proprietà o di un diritto reale di godimento dell’immobile (come ad esempio l’usufrutto). L’immobile non deve essere locato nell’esercizio di attività di impresa o di arti e professioni.

Possono optare per la cedolare secca al 21% anche quanti si avvalgono del regime delle locazioni brevi. Con questo termine si intendono i contratti di affitto con una durata inferiore a 30 giorni, che siano stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio dell’attività di impresa.

Scegliere la cedolare secca, sicuramente, porta ad una serie di vantaggi. Il principale è l’applicazione di una tassa piatta per i redditi che vengono generati dai contratti di locazione. 

È possibile beneficiare, infatti, di un’imposta sostitutiva per:

• l’aliquota Irpef ordinaria;
• l’addizionale Irpef;
• le imposte di bollo e registro.

Gli immobili e gli inquilini

È possibile optare per la cedolare unicamente per gli immobili che appartengono alle categorie catastali da A1 ad A11, con esclusione dell’A10 (uffici o studi privati), che devono essere locati ad uso abitativo.

La cedolare secca non può essere scelta per i contratti di locazione conclusi con dei conduttori che agiscono nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo. Indipendentemente da come venga utilizzato l’immobile in un secondo momento.

La cedolare secca può essere applicata per le unità immobiliari abitative date in locazione a cooperative edilizie per la locazione o ad enti senza scopo di lucro. In questo caso, però, devono essere sublocate a studenti universitari e date a disposizione dei comuni con rinuncia all’aggiornamento del canone di affitto.

Quando conviene scegliere la cedolare secca?

È difficile, se non impossibile, valutare oggettivamente la convenienza della cedolare secca. Per capire se sia la scelta migliore o meno è necessario andare a studiare i casi specifici ed analizzare quanto gli elementi, che abbiamo appena esposti pesino, sul calcolo finale.

Volendo fare un’analisi generalizzata possiamo affermare che:

• la cedolare secca può convenire a quei proprietari che hanno altri redditi sottoposti a tassazione Irpef;
• effettuare questa scelta non conviene in quanto non è possibile indicizzare il canone di locazione all’inflazione e quando si prevede che questa possa aumentare notevolmente;
• scegliere la cedolare secca non è conveniente quando durante il periodo di validità del contratto non si hanno altri redditi oltre a quelli provenienti dall’affitto dell’immobile.

Come si paga

Per effettuare i calcoli relativi alla cedolare secca è necessario prendere come base imponibile il canone di locazione senza deduzioni. Per il pagamento delle relative tasse è previsto un acconto ed un saldo. L’acconto si calcola sul 100% dell’imposta per i redditi assoggettati alla cedolare secca nel corso dell’anno precedente. Il versamento deve essere effettuato solo e soltanto nel caso in cui risulti essere superiore a 51,65 euro.

L’acconto dovrà essere pagato:

• se inferiore a 257,52 euro, in un’unica soluzione;
• se superiore a 257,52 euro, in due rate.

La prima rata, che corrisponde al 40% dell’importo deve essere versata entro il 30 giugno, mentre la seconda rata (60%) o unica rata (110%) entro il 30 novembre. I contribuenti soggetti ad ISA, devono pagare il 50% a giugno ed il 50% a novembre.

Per il versamento è necessario utilizzare un modello F24 utilizzando i seguenti codici tributo:

• 1840: Cedolare secca locazioni – Acconto prima rata,
• 1841: Cedolare secca locazioni – Acconto seconda rata o unica soluzione,
• 1842: Cedolare secca locazioni – Saldo.

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