Comprare casa in costruzione: benefici e tutele

Gli italiani, si sa, sono grandi risparmiatori e uno degli investimenti che preferiscono è proprio il mattone, effige di stabilità e garanzia di sicurezza in quasi tutte le stagioni storiche.  

La ricerca BVA-Doxa per la terza edizione dell’Osservatorio “Change Lab, Italia 2030”, che studia i principali trend di cambiamento degli italiani nei prossimi anni, attesta che circa il 79% degli intervistati è proprietario di una casa e che un ulteriore 15% ha in programma di acquistarne una a breve. Il proprietario “tipo”, secondo questa analisi, ha 33 anni e ha potuto acquistare grazie ad un mutuo (nel 46% dei casi), mentre il 22% dei possidenti hanno ricevuto l’immobile in eredità; infine un 14% è riuscito in questo intento grazie ad un prestito familiare.

Fotografie diverse che vanno a comporre il puzzle di una società da sempre incardinata sull’acquisto della casa, per cultura, come tanta letteratura narra. Tuttavia, i dati Istat relativi al IV trimestre 2022 (appena diffusi) parlano chiari: rispetto al IV trimestre 2021 le transazioni immobiliari sono diminuite del 3,5% nel comparto abitativo. Le ragioni sono molteplici e sono legate principalmente all’instabilità del mercato che non favorisce i titolari di mutui a tasso variabile. Si fanno luce altre strade, magari da qualcuno poco contemplate perché foriere di pregiudizi, come l’acquisto dell’immobile su carta, a cui sono attribuiti tempi lunghi per la consegna e qualche rischio economico. Eppure in particolari condizioni di mercato queste stesse criticità possono trasformarsi in opportunità.

Perché comprare casa in costruzione è un’opportunità adesso

Il fattore tempo permette di organizzarsi finanziariamente

Tante persone che si approcciano all’acquisto di una casa sulla carta, consapevoli che la consegna è tra 14/16 mesi, hanno la possibilità di organizzare finanziariamente la propria vita, ovvero di relazionarsi con una banca con più calma e di organizzare la vendita di un altro immobile.

Elementi che riguardano l’aspetto finanziario ma anche la sfera emotiva di un nucleo familiare, perché fare l’esperienza d’acquisto senza pressioni legate a scadenze imminenti rappresenta un valore aggiunto, come spiega Bruno Cerella, titolare insieme a Giancarlo Di Giuseppe, di Vivir DC, società di real estate nata a Milano nel 2021.

La società sta sviluppando progetti residenziali nelle aree emergenti della città di Milano, soluzioni con un alto contenuto tecnologico che, tuttavia, mantengono un prezzo abbastanza misurato (5/6mila euro al mq) perché si trovano in aree in via di riqualificazione. 

Il privilegio della personalizzazione

Un ulteriore vantaggio di questa formula è la possibilità di personalizzare l’immobile in ogni suo aspetto: “Nella fase progettuale effettuare modifiche non comporta sprechi di risorse”, continua Cerella, “si possono spostare le prese elettriche, cambiare l’orientamento ad alcuni ambienti, togliere un bagno.

Inoltre grazie alla ricchezza del capitolato, i clienti, all’interno dello showroom, possono scegliere tra molteplici varietà degli stessi prodotti, oppure ottenere preventivi per richieste extra-capitolato. Dal punto di vista emotivo credo che non ci sia niente di più bello che entrare dentro una casa e sapere che non l’ha mai vissuta nessuno. Quindi l’attesa in realtà si trasforma in progettazione, sogni, desideri che passaggio dopo passaggio sono tradotti in pratica”. 

La polizza decennale contro le brutte sorprese al momento della consegna

Da poco più di un anno alcuni dei rischi legati a questa formula di acquisto (consegna dell’immobile con difetti di diversa natura) si sono notevolmente ridotti grazie al Decreto 20 luglio 2022, n.154 (in attuazione dell’articolo 4 del dlgs. 122/2005), che prevede una polizza di durata decennale sottoscritta dal costruttore e dall’acquirente e presentata al momento del rogito. Mentre il preliminare d’acquisto notarile è coperto da una fideiussione sulla caparra versata.

“Un pò di rischio c’è sempre e in passato si sono verificate varie situazioni in cui il costruttore è fallito e non ha potuto consegnare la casa all’acquirente”, spiega Enrico Rigotti, di ERC Enrico Rigotti Costruzioni. “Per questo è intervenuta la legge e ha espressamente previsto che il contratto preliminare debba essere notarile e trascritto (questa prenotazione permette all’acquirente di avere precedenza rispetto ai debiti sopraggiunti del costruttore) e che il costruttore consegni una fideiussione all’acquirente a garanzia degli anticipi versati (caparra ed acconti) comprensivi di IVA.

In questo modo il cliente ha la garanzia che, se non riceve la casa, almeno può vedersi rimborsati i suoi soldi. Si deve solo verificare che la fideiussione sia rilasciata da un istituto (principalmente banca o assicurazione) solido”.

Come si compra una casa in costruzione

L’iter, dalla proposta alla trascrizione nei pubblici registri

Permesso di costruire, approvazione del progetto, trasformazione in atto notarile: l’acquisto su carta non comporta particolari differenze nella procedura rispetto a quella di un immobile già realizzato.

Nel dettaglio: l’acquirente formula una proposta d’acquisto all’agenzia, presentando le proprie condizioni al venditore (come l’ottenimento di un mutuo, per esempio), il venditore può accettare o fare una controproposta; trovato l’accordo si procede alla sottoscrizione di un contratto preliminare, che sostanzialmente è la versione estesa, con più dettagli e clausole, della proposta d’acquisto.

Capita spesso che questo passaggio venga saltato quando si acquista un immobile già costruito, perché legalmente anche le proposte di acquisto, una volta accettate, sono contratti preliminari, invece questo non accade per la compravendita su carta, dove il contratto preliminare viene sottoscritto alla presenza di un notaio, che procede alla trascrizione come avviene per il rogito (la trascrizione del preliminare non trasferisce la proprietà ma la prenota); segue il rogito, ovvero il contratto definitivo sottoscritto presso un notaio che formalizza la compravendita e la trascrizione nei pubblici registri, ovvero ciò che formalmente trasferisce la proprietà ed avviene a cura del notaio.

Che tempi occorrono per comprare una casa in costruzione

I tempi variano a seconda dello stadio del cantiere. Quando invece il cantiere deve ancora partire o è agli inizi in uno stadio in cui l’appartamento ancora non ha preso forma, possono volerci anche 18-24 mesi, a seconda della dimensione del cantiere.

Quanto si risparmia rispetto all’acquisto di un prodotto già realizzato

Si può parlare di un risparmio del 20/30%, ma ogni situazione è a parte e i costruttori non forniscono cifre precise. “Dipende molto dalla costruzione in sé: dove è ubicata, quanto è prestigiosa, quante unità ci sono (per il principio della scarsità) e dal potere d’acquisto dell’acquirente (poter versare grossi anticipi permette una buona leva contrattuale)”, spiega Rigotti. Possiamo anche dire dire che c’è tolleranza sulla scontistica quando qualcuno si approccia in una fase molto iniziale del progetto. Il prezzo si alza con l’evoluzione del cantiere.

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