Per costruire un soppalco serve il permesso? Cosa sapere e sanzioni

Per costruire un soppalco bisogna chiedere il permesso al Comune o all’amministratore di condominio? Quando si considera abusivo e che sanzioni ci sono? La risposta nel nostro approfondimento.

Indice degli argomenti:

• Quando si può costruire un soppalco e che caratteristiche deve avere
• Serve il permesso del Comune?
• Per costruire un soppalco serve il permesso dell’amministratore di condominio?
• Quando un soppalco è abusivo?
• Quanto deve essere alto il soffitto per fare un soppalco?
• Come regolarizzare un soppalco senza permesso e le possibili sanzioni

Il soppalco in abitazione è uno degli espedienti più semplici per salvare spazio. Infatti permette di creare una stanza in più, un affaccio o un abbellimento estetico con una spesa sostenuta e in poco tempo.

Spesso il soppalco è costruito in legno e non misura più di un terzo dello spazio complessivo dell’ambiente. Tuttavia, a prescindere dalle sue dimensioni, in alcuni casi è indispensabile chiedere il permesso a costruire, altrimenti si può avere un abuso edilizio.

In questa guida abbiamo raccolto le informazioni utili sul soppalco, quando serve il permesso e a chi richiederlo. Vedremo anche qual è la procedura per sanare l’abuso e come regolarizzare i soppalchi non a norma. Iniziamo.

Quando si può costruire un soppalco e che caratteristiche deve avere

Per chi ha una casa con un soffitto alto e poco spazio calpestabile, costruire un soppalco può essere la soluzione più veloce ed economica per ottenere un locale in più, ad esempio realizzare uno studio dove poter lavorare o una piccola stanza per gli ospiti.

Spesso i soppalchi si trovano nei monolocali, dove nello spazio ricavato viene creata una camera da letto separata dalla cucina open space.

Per realizzarlo esistono, ovviamente, tutta una serie di norme edilizie da rispettare, anche perché il soppalco aumenta la superficie calpestabile dell’immbile e, di conseguenza, il suo valore sul mercato.

I requisiti minimi per poter costruire un soppalco in casa sono:

• l’altezza minima del soffitto, che vedremo più avanti;
• rispettare le proporzioni indicate dalla Regione o dal Comune riguardo ai mq ricavati;
• avere un certo rapporto con le superfici finestrate (in molte Regioni si tratta di ⅛).

Realizzare un soppalco non è un’operazione che può essere fatta in autonomia.

Al contrario bisogna rivolgersi ad un tecnico esperto in grado di valutare la fattibilità, consigliare i materiali e le giuste dimensioni in adempimento alla normativa regionale e/o comunale.

Stabilito il progetto, l’architetto o l’ingegnere incaricato deve presentarlo all’Ufficio tecnico del Comune per ottenere i permessi. Infine deve rivolgersi all’Ufficio del Catasto e chiedere l’aggiornamento della planimetria catastale con la nuova metratura.

Serve il permesso del Comune?

L’autorizzazione da parte del Comune è necessaria ogni qual volta il soppalco non sia utilizzato semplicemente come deposito ma come una stanza abitabile (ad esempio uno studio o una camera per gli ospiti).

Il proprietario deve chiedere il permesso a costruire poiché ci sarà un incremento dei mq calpestabili e, quindi, del valore dell’abitazione sul mercato in caso di futura vendita.

Qualora l’immobile fosse soggetto a vincolo artistico-architettonico si pensi ai palazzi nei centri storici e nei borghi – oltre al permesso del Comune è indispensabile richiedere il nulla osta della Soprintendenza.

Per costruire un soppalco serve il permesso dell’amministratore di condominio?

Quando si abita in un condominio è normale chiedersi se per attuare dei cambiamenti nel proprio appartamento sia indispensabile avere l’autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea.

Nel caso dei soppalchi, tuttavia, questo adempimento non è necessario.

Il motivo è presto detto: il soppalco non altera la facciata dell’edificio e quindi non è nell’interesse degli altri condomini venirne a conoscenza o autorizzare i lavori.

Ciò vuol dire che si può procedere alla sua costruzione senza informare l’amministratore o indire una riunione condominiale.

Quando un soppalco è abusivo?

Un soppalco calpestabile, quindi abitabile, si considera abusivo se costruito senza chiedere il permesso al Comune.

Le cose non cambiano per chi acquistato un immobile che al suo interno ha un soppalco non dichiarato; difatti dovrà egli stesso provvedere a regolarizzare l’abuso edilizio.

Regole, adempimenti e documenti necessari per rimediare ad un soppalco abusivo sono indicati dal Comune in cui l’abitazione è ubicata. Tuttavia è buona norma affidarsi ad un tecnico esperto e chiedere quali certificazioni fornire per non incorrere in sanzioni.

Nei casi più gravi il proprietario dell’immobile potrebbe anche ricevere un ordine di demolizione oltre alla condanna a pagare una multa salata.

Precisiamo, inoltre, che gli abusi edilizi non vanno mai in prescrizione e quindi si dovrà pagare anche se il soppalco abusivo è stato costruito anni e anni prima.

Quali sono gli indicatori di un soppalco non a norma e quindi abusivo?

Anche in questo caso bisogna prendere come riferimento la normativa comunale, tuttavia c’è una certa uniformità riguardo ad alcune condizioni imprescindibili: 

• le dimensioni del soppalco devono essere proporzionate rispetto agli spazi della stanza in cui sorge ad esempio un terzo o un quarto della superficie
• il lato più lungo del soppalco deve essere rivolto all’esterno e quindi aperto rispetto alla stanza;
• è obbligatoria la presenza del parapetto di almeno 110 cm.

Quanto deve essere alto il soffitto per fare un soppalco?

Costruire un soppalco in appartamento non è sempre possibile, sia dal punto di vista pratico che normativo. Per realizzare i soppalchi la legge impone una certa altezza del tetto, necessaria ad assicurare la giusta quantità di luce e il ricircolo dell’aria.

L’altezza minima che deve avere il tetto per poter costruire un soppalco è 220 cm.

Questo limite viene stabilito dai regolamenti comunali e quindi può variare in base al luogo di ubicazione dell’immobile. In ogni caso, non si può mai scendere al di sotto della soglia indicata – che è l’altezza minima – mentre si possono prevedere misure più restrittive.

Ad esempio in alcuni Comuni l’altezza minima del soffitto deve essere di almeno 240 cm o 270 cm. Questo vuol dire che sarà possibile costruire soppalchi soltanto nelle case più antiche e signorili, dove i soffitti sono tradizionalmente più alti.
Invece è più complesso soppalcare stanze in appartamenti di nuova costruzione dove i soffitti hanno misure inferiori.

Come regolarizzare un soppalco senza permesso

Realizzare un soppalco comporta un ampliamento della superficie dell’immobile, per questo è obbligatorio per legge chiedere l’aggiornamento della planetaria catastale, al fine di renderla veritiera con lo stato dei fatti.b

Questo vale per i soppalchi “abitabili” e non per quelli destinati all’arredo e facilmente rimovibili.
Dal punto di vista burocratico, per regolarizzare un soppalco senza permesso bisogna adempiere agli obblighi previsti dal Comune in cui l’immobile in questione è accatastato.

A seconda dei regolamenti attuativi è necessario chiedere alternativamente:

• una CILA;
• una SCIA in sanatoria.

Affinché il soppalco diventi a norma, oltre alla CILA o alla SCIA, il richiedente è tenuto a pagare la relativa sanzione (determinata in base all’ampiezza del soppalco).

E questo vale anche se non è stato lui a costruirlo ma ha acquistato l’immobile in uno stato di irregolarità.

Le sanzioni in caso di soppalco abusivo: quanto bisogna pagare

A questo punto è lecito domandarsi quanto si dovrà pagare per regolarizzare il soppalco senza permesso e chiedere l’aggiornamento della planimetria. Non esiste un importo fisso, anzi, il prezzo è determinato dal Comune in base all’ampiezza del soppalco non in regola.

Di solito si tratta di una cifra che oscilla tra i 60 e gli 80 euro per metro quadrato ma ci sono Comuni in cui il costo è più alto (ad esempio a Roma e Milano) dove il prezzo può raggiungere i 150 euro al metro quadrato.

Per informazioni più dettagliate sul tema dei costi può essere utile rivolgersi all’Ufficio Edilizia del Comune di pertinenza. 

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