Quali sono le garanzie previste per chi acquista un immobile dal costruttore? Le tutele per gli acquirenti sono previste direttamente dalla legge, la quale ritiene responsabile, entro un certo periodo temporale, il costruttore di alcuni gravi difetti di costruzione, ma anche di alcuni vizi leggermente più lievi.
La garanzia sull’immobile e le tutele nei confronti dell’acquirente sono disciplinate direttamente dal codice civile, nel quale sono previste anche le formule attraverso le quali l’acquirente può contestare i problemi che ha riscontrato nell’immobile.
Ma cerchiamo di capire in quale modo si può muovere l’acquirente e come deve denunciare eventuali problemi sorti dopo l’acquisto.
Quali responsabilità ha un costruttore sui vizi gravi dell’immobile?
L’articolo 1669 del Codice Civile prevede che il costruttore sia responsabile per dieci anni dal suo completamento della rovina o dei gravi difetti dell’immobile. Questo significa che, se l’immobile è stato ultimato nel 2024, ne sarà responsabile fino al 2034: fino a questa data è tenuto ad eliminare i vizi gravi o a risarcire l’acquirente.
In altre parole sull’immobile c’è una garanzia decennale, che in nessun modo può essere limitata dal contratto di compravendita: è una disposizione di legge inderogabile.
L’acquirente per poter esercitare questa garanzia deve:
- con una diffida scritta – inviata tramite Pec o raccomandata con ricevuta di ritorno – denunciare il vizio entro un anno dal momento in cui ha constatato effettivamente la presenza del vizio. La giurisprudenza prevede che questo momento si verifica quando in cui l’acquirente riesca a comprendere le cause del difetto, non solo i suoi effetti. In altre parole non è sufficiente scoprire delle macchie di umidità nelle pareti o una crepa, ma attraverso la perizia di un tecnico è necessario attribuire le responsabilità direttamente al costruttore;
- entro l’anno successivo alla denuncia del vizio deve essere avviata un’azione legale nei confronti del costruttore.
La responsabilità è in capo al costruttore anche quando, quest’ultimo, abbia affidato a terzi lo svolgimento dei lavori – in altre parole sono stati effettuati in subappalto – purché sotto la sua responsabilità siano rimasti i poteri di direttiva o di sorveglianza.
Come muoversi nel caso in cui l’immobile abbia dei vizi lievi?
Le responsabilità del costruttore e degli eventuali appaltatori coprono anche i vizi più lievi del manufatto e l’eventuale difformità rispetto agli accordi sottoscritti tra le parti. A prevederlo è l’articolo 1667 del Codice Civile.
In questo caso, però, se l’acquirente ha accettato l’opera e le eventuali difformità, la garanzia non è dovuta. O nel caso in cui i visi fossero da lui conosciuti o non fossero riconoscibili, ma non siano stati taciuti in mala fede dal costruttore.
Per poter beneficiare della garanzia, in questo caso, l’acquirente deve:
- entro 60 giorni dal momento in cui viene effettivamente a conoscenza dei difetti – valgono le stesse regole dei vizi gravi – deve denunciare il vizio. Questa operazione non è necessaria nel caso in cui il costruttore abbia ammesso le responsabilità;
- entro due anni dalla consegna dell’opera deve avviare il giudizio.
Come tutelarsi in caso di ritardi nella realizzazione o consegna dell’opera
Nella maggior parte dei casi i contratti che vengono sottoscritti tra il costruttore e gli acquirenti sono preconfezionati: generalmente sono predisposti dal primo. Diventa difficile far inserire un qualsiasi tipo di modifica. Ad ogni modo le parti hanno pur sempre la possibilità di inserire una serie di clausole attraverso le quali concordare espressamente dei termini di consegna. È importante sottolineare che questo tipo di inadempimento è fonte di responsabilità nel momento in cui determini un effettivo danno nei confronti dell’acquirente e che sia dimostrabile.
L’acquirente ha la possibilità di recedere dal contratto solo e soltanto quando il termine fissato venga definito “essenziale”. Deve essere previsto e inserito all’interno del contratto. In caso contrario è possibile, al massimo, chiedere una riduzione del prezzo.
È bene ricordare, inoltre, che il contratto preliminare per gli immobili in corso di costruzione deve essere sottoscritto alla presenza di un notaio: obbligo che ne implica la registrazione. Perché l’acquirente vi si possa opporre – anche quando ci siano dei pignoramenti, dei fallimenti o altre compravendite – deve essere iscritto nei pubblici registri immobiliari.
Eventuali violazioni delle norme tecniche
L’immobile deve essere conforme al progetto e osservare le prescrizioni di esecuzione e della qualità dei materiali impiegati. Il costruttore è responsabile di eventuali inadempimenti su queste materie ai sensi dell’articolo 64 del Dpr 380/2001.
Tra l’altro il costruttore – insieme al titolare del permesso di costruire e al committente – è responsabile della conformità delle opere alla normativa urbanistica e alle previsioni di piano. Nel caso in cui dovessero essere riscontrate delle violazioni è tenuto al pagamento delle sanzioni pecuniarie e delle relative spese per l’esecuzione del danno.
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