Decreto Salva Casa: tutte le novità in materia di semplificazioni edilizie e sanatorie

Il decreto legge 69/2024 noto come decreto “Salva Casa” approvato il 28 maggio 2024 è stato convertito con modificazioni nella legge n. 105/2024 pubblicata sulla G.U. n. 175 del 27 luglio 2024, entrata in vigore il 28 luglio 2024. Definita mini-condono, la legge, diversamente da quanto avveniva in passato, non ha un carattere temporaneo e limitato nel tempo, ma apporta modifiche permanenti ad alcuni importanti articoli del DPR 380/2001 o Testo Unico dell’Edilizia. In particolare l’art. 2-bis, art. 6, art. 9-bis, art. 23-ter, art. 24, art. 31, art. 32, art. 34, art. 34-bis, art. 36, art. 37 e ne aggiunge di nuovi.

L’Italia mentre deve ancora recepire la direttiva Case Green che l’Unione Europea ha approvato per efficientare il parco edilizio del Vecchio Continente, si dota di una legge che contiene norme in materia di semplificazione edilizia e urbanistica: modificano il Dpr 380/2001 in tema di attività edilizia libera, stato legittimo dell’immobile, cambi di destinazione d’uso, tolleranze costruttive ed esecutive, nuovo accertamento di conformità in sanatoria, varianti ante ’77 (prima della legge Bucalossi), recupero dei sottotetti, deroga ai requisiti igienico-sanitari per conseguire l’agibilità, accertamento di compatibilità paesaggistica in sanatoria.

La nuova sanatoria è utile per curare piccole irregolarità edilizie e costruttive. Introdotta una sanatoria semplificata per gli abusi edilizi di minor gravità, come le parziali difformità e variazioni essenziali al permesso di costruire e Scia. Cambiano le regole di abitabilità, si riduce l’altezza minima dei le superfici minime per una e due persone. Alcune misure dipendono dalle leggi regionali e vanno contro lo spirito del Testo Unico: il rischio è un’applicazione differenziata sul territorio nazionale. Questa legge poteva fare di più, ma accoglie alcune modifiche richieste da tempo. Andranno sicuramente fatti degli interventi correttivi ma, nel frattempo, vediamone tutti gli aspetti salienti.

Salva casa: le nuove semplificazioni edilizie

Il Decreto legge 69/24 cd “Salva Casa”, convertito con modificazioni nella Legge 105/24, contiene disposizioni in materia di semplificazione edilizia e urbanistica che incidono profondamente nella normativa nazionale del settore delle costruzioni. Numerosi gli articoli del DPR 380/2001 o Testo Unico dell’Edilizia (TUE) che subiscono, più o meno significative, modifiche: artt. 2-bis, 6, 9-bis, 10, 23 ter, 24, 31, 32, 34-bis, 34-ter, 36, 36-bis, 37.

Le principali novità della norma riguardano:

• Stato legittimo dell’immobile
• tolleranze costruttive ed esecutive più generose
• deroghe alle altezze e superfici per agibilità
• cambio di destinazione d’uso agevolato
• tende e porticati chiusi in edilizia libera
• facilitato il recupero dei sottotetti
• esteso il regime del “silenzio-assenso”
• accertamento di conformità più semplice
• sanatorie per difformità e variazioni essenziali

Rivista anche la normativa sanzionatoria in capo alle richieste di sanatoria presentate.

Vediamo, una ad una, tutte le novità introdotte.

Il recupero dei sottotetti a funzione abitativa

Il decreto Salva Casa aggiunge all’art. 2 bis – “Deroghe in materia di limiti di distanza tra fabbricati” –  del Testo Unico, l’intero comma 1-quater che consente, alle condizioni individuate, il recupero dei sottotetti, nei limiti e secondo le procedure previste dalla legge regionale, anche quando l’intervento di recupero non consenta il rispetto delle distanze minime tra gli edifici e dai confini.

Sono ora consentiti gli interventi di recupero dei sottotetti a fine abitativo, nei limiti e secondo le procedure previsti dalla legge regionale, anche quando non rispetta le distanze minime tra gli edifici e dai confini, alle seguenti tre condizioni:

1. che l’area del sottotetto non abbia subito modifiche nella forma e nella superficie delimitata dalle pareti perimetrali
2. che siano rispettati i limiti di distanza vigenti all’epoca della realizzazione dell’edificio
3. che sia rispettata anche l’altezza massima dell’edificio consentita dal titolo che ne ha previsto la costruzione

Lo spazio al di sotto del tetto deve rispettare i requisiti normativi, fermo restando quanto previsto dalle leggi regionali più favorevoli (per un excursus normativo vedere l’apposito dossier ANCE).

Edilizia libera: tende e porticati

Il decreto Salva Casa modifica l’articolo 6 – “Attività edilizia libera” –  del Testo Unico dell’Edilizia, inserendo un periodo nel comma 2-bis e aggiungendo l’intero comma b-ter. Prevede nuovi interventi liberi da autorizzazioni edilizie.

L’articolo 6 del TUE disciplina l’attività edilizia libera elencando gli interventi che possono essere eseguiti senza alcun titolo abilitativo (permesso di costruire o altro titolo autorizzativo), fatte salve le prescrizioni degli strumenti urbanistici comunali, e comunque nel rispetto delle altre normative di settore aventi incidenza sulla disciplina dell’architettura (antisismiche, di sicurezza, antincendio, igienico-sanitarie, relative all’efficienza energetica, di tutela dal rischio idrogeologico, nonché delle disposizioni contenute nel codice dei beni culturali e del paesaggio (Dlgs 42/2004). Rientrano nell’attività edilizia libera, tra gli altri, gli interventi di manutenzione ordinaria, gli interventi volti all’eliminazione delle barriere architettoniche, le opere stagionali e quelle dirette a soddisfare obiettive esigenze temporanee.

Ora rientrano tra le opere di edilizia libera, che non necessitano cioè di titolo edilizio per essere realizzate, anche le seguenti opere di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici, con elementi mobili o regolabili:

• tende,
• tende da sole,
• tende da esterno,
• tende a pergola,
• tende bioclimatiche.

Possono essere addossate o annesse agli immobili o alle unità immobiliari, anche con strutture fisse necessarie al sostegno e all’estensione dell’opera.

Anche i porticati, ad eccezione di quelli gravati da diritti di uso pubblico o collocati nei fronti esterni dell’edificio prospicienti aree pubbliche, sono esenti da autorizzazione. La norma estende anche ai porticati – in aggiunta ai balconi aggettanti dal corpo dell’edificio e alle logge rientranti all’interno dell’edificio – la possibilità di realizzare vetrate panoramiche amovibili e totalmente trasparenti (VEPA).

Tali opere, tuttavia:

• non possono determinare la creazione di uno spazio stabilmente chiuso, con conseguente variazione di volumi e di superfici;
• devono avere caratteristiche tecnico-costruttive e profilo estetico tali da ridurre al minimo l’impatto visivo e l’ingombro apparente;
• devono armonizzarsi alle preesistenti linee architettoniche.

Cambio della destinazione d’uso

Il decreto Salva Casa stravolge completamente l’articolo 23-ter – “Mutamento d’uso urbanisticamente rilevante” –  del Testo Unico, aggiungendo i commi da 1-bis a 1-quinquies e modificando i commi 1 e 3.

Salva diversa previsione da parte delle leggi regionali, costituisce mutamento rilevante della destinazione d’uso ogni forma di utilizzo dell’immobile o della singola unità immobiliare diversa da quella originaria, ad una diversa categoria funzionale tra quelle elencate:

1. a) residenziale;
   a-bis) turistico-ricettiva;
2. b) produttiva e direzionale;
3. c) commerciale;
4. d) rurale.

È considerato cambio di destinazione d’uso senza opere se non comporta l’esecuzione di opere edilizie o se le stesse rientrano tra quelle in edilizia libera (art. 6). Salvo il rispetto delle normative di settore e degli strumenti urbanistici comunali, è ora sempre consentito il cambio di destinazione d’uso anche con opere della singola unità immobiliare:

• all’interno della stessa categoria funzionale;
• tra categorie funzionali diverse (no rurale) come residenziale, turistico-ricettiva, produttiva e direzionale e commerciale nelle zone omogenee A, B e C di cui all’ 2 del D.M. 1444/1968.

Il mutamento di destinazione d’uso non è assoggettato all’obbligo degli standard urbanistici previsti dal DM 1444/68, né al vincolo della dotazione obbligatoria minima di parcheggi previsto dalla LUN (Legge 1150/1942).

Il cambio di destinazione d’uso è soggetto al rilascio dei seguenti titoli:

• se avviene senza opere, alla Scia di cui all’articolo 19 della legge 241/1990;
• nei restanti casi, al titolo richiesto per l’esecuzione delle opere necessarie al mutamento di destinazione d’uso, fermo restando che, per i mutamenti accompagnati dall’esecuzione di opere riconducibili all’articolo 6-bis (subordinati alla CILA), si procede con SCIA.

Resta fermo, nei limiti di quanto stabilito dalla legislazione regionale, ove previsto, il pagamento del contributo richiesto per gli oneri di urbanizzazione secondaria. (per una panoramica delle normative regionali vedere l’apposito dossier ANCE). Si precisa che per le singole unità immobiliari, il mutamento di destinazione d’uso è sempre consentito qualora il mutamento finalizzato alla forma di utilizzo dell’unità immobiliare sia conforme a quella prevalente nelle altre unità immobiliari presenti nell’immobile.

Agibilità: deroghe alle altezze e superfici abitabili

Il decreto Salva Casa modifica profondamente l’articolo 24 – “Agibilità” –  del Testo Unico, aggiungendo per interi i commi 5-bis, 5-ter, 5-quater. Cambiano le regole dell’agibilità degli edifici, ovvero la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, attestata tramite segnalazione certificata.

I requisiti igienico-sanitari (DM 5 luglio 1975) per ottenere l’abitabilità o agibilità di un locale, diventano meno stringenti. Anzitutto l’altezza minima interna diminuisce da 2,70 a 2,40 metri. Dappoi, si riduce la superficie minima di un alloggio monostanza o monolocale considerato abitabile:

• da 28 mq a 20 mq per una persona
• da 38 mq a 28 mq per due persone

Fermo restando il rispetto degli altri requisiti igienico-sanitari previsti dalla normativa vigente, il tecnico progettista abilitato, nei casi anzidetti, è autorizzato ad asseverare la conformità del progetto alle norme igienico-sanitarie.

L’asseverazione può essere presentata solo se i locali rispettano il requisito dell’adattabilità, in relazione alle specifiche funzionali e dimensionali, delle norme per le barriere architettoniche (DM 236/89) e, sia soddisfatta, almeno una delle due seguenti condizioni:

1. i locali siano situati in edifici sottoposti a interventi di recupero edilizio e di miglioramento delle caratteristiche igienico-sanitarie;
2. sia contestualmente presentato un progetto di ristrutturazione con soluzioni alternative atte a garantire, in relazione al numero degli occupanti, idonee condizioni igienico-sanitarie dell’alloggio, ottenibili prevedendo una maggiore superficie dell’alloggio e vani abitabili (possibilità di un’adeguata ventilazione naturale).

Restano ferme le deroghe ai limiti di altezza minima e superficie minima dei locali previste a legislazione vigente. Invariata è pure la documentazione a corredo della Segnalazione Certificata di Agibilità (SCA).

Aumentano le tolleranze costruttive ed esecutive

Il decreto Salva Casa modifica l’articolo 34-bis del Dpr 380, in materia di tolleranze costruttive ed esecutive, aggiungendo i commi 1-bis, 2-bis e 3-bis. Per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, aumenta il valore delle tolleranze costruttive rispetto ai contenuti del titolo abilitativo del 2% già previste dal TUE. Le tolleranze costruttive sono riparametrate in misura inversamente proporzionale alla superficie utile: minore è la superficie utile, maggiore è il limite percentuale consentito per non incorrere in una violazione edilizia.

Nello specifico, per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, il mancato rispetto delle misure previste nel titolo abilitativo (altezza, distacchi, cubatura, superficie coperta e ogni altro parametro delle singole unità immobiliari) non costituisce violazione edilizia se contenuto entro i limiti:

• del 2%, per superficie utile superiore ai 500 metri quadrati;
• del 3%, per superficie utile compresa tra i 300 e i 500 metri quadrati;
• del 4%, per superficie utile compresa tra i 100 e i 300 metri quadrati;
• del 5%, per superficie utile inferiore ai 100 metri quadrati;
• del 6%, per superficie utile inferiore ai 60 metri quadrati.

In conformità alla disciplina urbanistica ed edilizia, tra le tolleranze esecutive già previste dal comma 2 (irregolarità geometriche, diversa collocazione di impianti e opere interne, lievi modifiche alle finiture degli edifici) per gli immobili non vincolati ai sensi del dlgs 42/2004, grazie al neonato comma 2-bis rientrano ora anche:

• il minore dimensionamento dell’edificio,
• la mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali,
• le irregolarità esecutive di muri esterni ed interni e la difforme ubicazione delle aperture interne,
• la difforme esecuzione di opere rientranti nella nozione di manutenzione ordinaria,
• gli errori progettuali corretti in cantiere,
• gli errori materiali di rappresentazione progettuale delle opere.

Se l’edificio è in zona sismica 2 e 3, escluse le zone a bassa sismicità, il tecnico deve asseverare anche il rispetto della normativa antisismica (di cui alla sezione I del Capo IV della Parte II), le norme tecniche per le costruzioni vigenti al momento della realizzazione dell’intervento. In sede di esame delle richieste di permesso in sanatoria lo sportello unico può condizionare il rilascio del provvedimento alla realizzazione, da parte del richiedente, degli interventi edilizi necessari per assicurare l’osservanza dei requisiti di sicurezza e alla rimozione delle opere che non possono essere sanate.

L’autorizzazione è rilasciata entro trenta giorni dalla richiesta (art. 94-bis). Decorso inutilmente il termine per l’adozione del provvedimento conclusivo, ove il dirigente o il responsabile dell’ufficio non abbia opposto motivato diniego, sulla domanda di autorizzazione si intende formato il silenzio assenso.

Accertamento di conformità e stato legittimo degli immobili

Il decreto Salva Casa modifica l’articolo 9-bis – “Documentazione amministrativa e stato legittimo degli immobili” –  del TUE, mutando profondamente il comma 1-bis e aggiungendo l’intero comma 1-ter.

Non è più necessaria la doppia conformità (del titolo edilizio che ne ha legittimato la costruzione e di quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio), ma ora lo stato legittimo può essere certificato da:

• uno dei due titoli alternativamente;
• il titolo dell’ultimo intervento (a patto che l’amministrazione competente, in sede di rilascio del medesimo, abbia verificato la legittimità dei titoli pregressi).

Alla determinazione dello stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare concorrono, altresì il pagamento delle sanzioni previste e la dichiarazione sulle tolleranze costruttive. Sebbene paia bastare l’ultimo titolo edilizio, il fatto che se ne debba però verificare la legittimità dei titoli pregressi, sembra mantenere l’impostazione della doppia conformità ma sotto una nuova veste e traslandone le competenze. Questo è un punto

L’accertamento di conformità in sanatoria individua due tipologie:

• gli interventi di maggiore gravità, eseguiti in assenza, totale difformità o in variazione essenziale dal permesso di costruire o dalla Scia alternativa al PdC (art. 23), per i quali continua a permanere l’attuale regime della doppia conformità urbanistica ed edilizia (art. 36);
• gli interventi in parziale difformità dal permesso di costruire o dalla Scia alternativa al PdC nonché quelli realizzati in assenza o in difformità dalla Scia “semplice” (art. 22), per i quali vi è il superamento della doppia conformità: si prevede che è sufficiente provare la conformità urbanistica ad oggi (ossia al momento della presentazione della domanda) e la conformità edilizia (normativa tecnica) all’epoca della realizzazione dell’intervento (nuovo articolo 36-bis).

Viene finalmente fatta distinzione tra parti comuni e private: è stato chiarito che la parte comune ha un suo stato legittimo che può essere considerato a sé stante e separato dalle unità private. Il comma 1-ter specifica che, per i condomini, le difformità sulle parti comuni dell’edificio (art. 1117 del codice civile) non incidono sullo stato legittimo della singola unità immobiliare e, viceversa, le difformità delle unità immobiliari non influenzano la legittimità dell’edificio nel suo complesso.

Il rilascio del permesso in sanatoria è sempre subordinato al pagamento del doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile in seguito agli interventi (importi compresi fra 1.032 e 10.328 €).

Abusi edilizi, difformità totali

Il decreto Salva Casa modifica l’articolo 31– “Interventi eseguiti in assenza di permesso di costruire, in totale difformità o con variazioni essenziali” – del Testo Unico.

Per le difformità totali (art. 31), di maggiore gravità, restano in vigore le regole della doppia conformità. Gli interventi eseguiti in totale difformità dal permesso di costruire sono quelli che comportano la realizzazione di un organismo edilizio integralmente diverso per caratteristiche tipologiche, planovolumetriche o di utilizzazione da quello oggetto del permesso stesso, ovvero l’esecuzione di volumi edilizi oltre i limiti indicati nel progetto e tali da costituire un organismo edilizio o parte di esso con specifica rilevanza ed autonomamente utilizzabile.

Aumentano i tempi per la demolizione ed il ripristino dello stato dei luoghi a cui deve provvedere il responsabile dell’abuso pena l’acquisizione a titolo gratuito da parte del Comune. Da 90 fino a 240 giorni il Comune può prorogare questo termine con atto motivato nei casi di serie e comprovate esigenze di salute dei soggetti residenti nell’immobile all’epoca di adozione dell’ingiunzione o di assoluto bisogno o di gravi situazioni di disagio socio-economico, che rendano inesigibile il rispetto di tale termine.

Il Comune ha ora la possibilità di vendere quel bene, nel caso in cui l’opera non contrasti con rilevanti interessi urbanistici, ambientali, culturali, paesaggistici, o di rispetto dell’assetto idrogeologico, condizionando l’acquirente alla rimozione delle opere abusive (il valore dell’immobile venduto tiene conto dei costi per la rimozione delle opere abusive). È preclusa la partecipazione del responsabile dell’abuso alla procedura di alienazione.

Parziali difformità e variazioni essenziali

Il decreto Salva Casa modifica l’art. 32 – Determinazione delle variazioni essenziali – e aggiunge l’articolo 36-bis – “Accertamento di conformità nelle ipotesi di parziali difformità e di variazioni essenziali” –  al Testo Unico. Sia le variazioni essenziali che le parziali difformità necessitano di una definizione a livello nazionale, perché attualmente le regioni hanno il potere di definirne i confini in via autonoma.

Le regioni stabiliscono quali siano le variazioni essenziali al progetto approvato, ad esclusione di quelle che incidono sulla entità delle cubature accessorie, sui volumi tecnici e sulla distribuzione interna delle singole unità abitative e tenuto conto che l’essenzialità ricorre esclusivamente quando si verifica una o più delle seguenti condizioni:

1. mutamento della destinazione d’uso con variazione degli standards previsti dal DM 1444/68;
2. aumento consistente della cubatura o della superficie di solaio;
3. modifiche sostanziali di parametri urbanistico-edilizi;
4. mutamento delle caratteristiche dell’intervento edilizio;
5. violazione delle norme vigenti in materia di edilizia antisismica, quando non attenga a fatti procedurali.

Nel caso di parziali difformità o variazioni essenziali sparisce la doppia conformità: l’intervento realizzato non deve essere più conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dell’intervento che al momento della presentazione della domanda (abrogato il comma 4 dell’art. 37). D’ora in avanti, si potranno regolarizzare con una sanatoria semplificata.

Ora, in caso di interventi realizzati in parziale difformità dal Permesso di costruire o Scia alternativa al PdC (art.34), in assenza/difformità di Scia (art. 37), o in presenza di variazioni essenziali (art. 32), è possibile ottenere il permesso di costruire e presentare la segnalazione certificata di inizio attività in sanatoria se l’intervento risulta conforme

• alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda;
• ai requisiti della disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione dell’intervento.

Lo Sportello unico per l’edilizia può rilasciare il permesso in sanatoria condizionandone il rilascio alla realizzazione degli interventi edilizi, anche strutturali, necessari per assicurare l’osservanza della normativa tecnica di settore relativa ai requisiti di sicurezza e alla rimozione delle opere che non possono essere sanate.

Difformità e varianti ante 1977

Il “Salva Casa” aggiunge l’articolo 34-ter al Dpr 380/01: le varianti in corso d’opera in parziale difformità dal titolo edilizio rilasciato prima dell’entrata in vigore della cd. Legge Ponte (L. 10/77) e che non rientrano nelle tolleranze costruttive (art. 34-bis), possono essere ora sanate. Il responsabile dell’abuso o il proprietario dell’immobile possono regolarizzare l’intervento mediante presentazione di una segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) e il pagamento, a titolo di oblazione, di una somma determinata ai sensi dell’articolo 36-bis, comma 5.

Nei casi in cui sia impossibile accertare l’epoca di realizzazione della variante mediante la documentazione indicata all’articolo 9-bis, comma 1-bis, quarto e quinto periodo, il tecnico incaricato attesta la data di realizzazione con propria dichiarazione e sotto la propria responsabilità (anche penale).

Per gli interventi eseguiti in assenza o difformità dall’autorizzazione paesaggistica resta fermo quanto previsto dall’articolo 36-bis, comma 5-bis: “qualora sia accertata la compatibilità paesaggistica, si applica altresì una sanzione determinata previa perizia di stima ed equivalente al maggiore importo tra il danno arrecato e il profitto conseguito mediante la trasgressione; in caso di rigetto della domanda si applica la sanzione demolitoria di cui all’articolo 167, comma 1, del codice dei beni culturali e del paesaggio, di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42.”

Il regime del “silenzio-assenso”

Il comma 6 dell’art. 36-bis aggiunto dalla L. 105/24, istituisce il regime del silenzio-assenso sulla richiesta di permesso in sanatoria.

Per le richieste di sanatoria relative alle tolleranze costruttive ed esecutive asseverate da un tecnico abilitato, il Comune ha tempo 30 giorni, dopodiché la domanda si intende accolta in regime di silenzio-assenso.

In caso di interventi realizzati in parziale difformità dal permesso di costruire o dalla Scia, eseguiti in assenza o difformità dall’autorizzazione paesaggistica (art. 36-bis), l’autorità competente ha tempo 180 giorni per esprimersi, previo parere vincolante della soprintendenza, altrimenti si intende formato il silenzio-assenso e il dirigente o responsabile dell’ufficio provvede autonomamente. Queste disposizioni si applicano anche alle variazioni essenziali.

Secondo Salvatore di Bacco, Coordinatore del Comitato scientifico nazionale UNITEL, in audizione alla Camera per la discussione del Decreto Salva Casa, “il cambio di paradigma dal silenzio rifiuto delle istanze di sanatoria (oggi in vigore non dimentichiamocelo), al silenzio assenso previsto dal decreto può instaurare una nuova forma di provvedimento implicito con probabili profili condonatori, dovuti all’impossibilità del rispetto da parte degli uffici tecnici comunali, dei nuovi termini prescrittivi per l’esame delle istanze di cui all’art. 36 bis di nuova formulazione. C’è un notevole rischio di una molteplicità di titoli “FORMATISI”, dopo 45 giorni per il PDC e 30 per la SCIA di carattere non provvedimentale che potrebbe portare paradossalmente ad un aumento del contenzioso giudiziario, con rilievi, in alcuni casi anche penali. È necessaria una rimodulazione della tipologia del silenzio assenso in analogia a quanto oggi già previsto dalle norme.”

Leggi regionali: il problema della frammentazione del territorio

Il problema principale del Decreto Salva Casa risiede nella sua attuazione in un territorio frammentato da una varietà e diversità di leggi regionali in materia edilizia. Confrontarsi con normative urbanistiche ed edilizie regionali tanto diverse, renderà disomogenea la sua applicabilità sul territorio nazionale.

La disomogeneità delle normative regionali rende difficile l’applicazione uniforme delle disposizioni in materia di sanatoria edilizia. Per districarsi in questo maremagnum normativo così diversificato, l’Associazione Nazionale Costruttori Edili (ANCE) ha creato una serie di Dossier ad hoc (link in fondo all’articolo).

Tra le problematiche più gravi, regolamentate diversamente tra le Regioni, vi sono i cambi destinazione d’uso, le variazioni essenziali, il recupero dei sottotetti, agibilità, edilizia libera, varianti ante-1977 e il nuovo accertamento di conformità per le piccole difformità. Le Regioni, infatti, esercitano la potestà legislativa concorrente in materia edilizia e quelle a Statuto speciale mantengono la propria potestà legislativa esclusiva. La Valle d’Aosta, ad esempio, prevede che solo per quanto non disciplinato dalle norme regionali, hanno applicazione quelle statali in materia edilizia e urbanistica.

Ad oggi, solo due regioni hanno emanato indicazioni provvisorie volte al recepimento del “Salva Casa”. La Sicilia con la Circolare n. 3/2024 certifica la non immediata applicabilità di molte misure e la necessità di dover adottare una legge di recepimento. L’Emilia-Romagna ha pubblicato un documento preliminare dove fornisce una prima idea circa gli effetti del decreto sulla legislazione edilizia vigente.

Sanzioni e costi della sanatoria

Il comma 5-bis dell’art. 36-bis aggiunto dal decreto Salva Casa, istituisce il regime sanzionatorio specifico per le sanatorie menzionate.

Il rilascio del permesso e la segnalazione certificata di inizio attività in sanatoria, nei casi parziale difformità dal titolo edilizio e varianti in corso d’opera, sono subordinati al pagamento, a titolo di oblazione, di un importo:

• pari al doppio del contributo di costruzione ovvero, in caso di gratuità a norma di legge, al contributo per il rilascio del permesso di costruire (di cui all’art. 16), incrementato del 20% in caso di interventi realizzati in parziale difformità dal permesso di costruire (ipotesi di cui all’art. 34), e in caso di variazioni essenziali ai sensi dell’art. 32. Non si applica l’incremento del 20 per cento se l’intervento ha la doppia conformità, risulti cioè conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione, sia al momento della presentazione della domanda;
• pari al doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile valutato dai competenti uffici dell’Agenzia delle entrate, e compreso tra 1.032 euro e 10.328 euro ove l’intervento sia eseguito in assenza della Scia o in difformità da essa, nei casi di cui all’art. 37, e in misura compresa tra 516 e 5.164 euro ove l’intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda.

La Legge 105/2024 va a modificare l’art. 37 del DPR 380, e aumenta le sanzioni per gli interventi eseguiti in assenza o in difformità dalla Scia (art. 22), come quelli di manutenzione straordinaria che riguardino le parti strutturali dell’edificio o i prospetti, gli interventi di restauro e  risanamento conservativo qualora riguardino le parti strutturali dell’edificio e gli interventi di ristrutturazione edilizia, dal doppio al triplo dell’aumento del valore venale dell’immobile conseguente alla realizzazione degli interventi stessi e comunque in misura non inferiore a 1.032 euro (prima era la metà).

Per gli interventi eseguiti in assenza o difformità dall’autorizzazione paesaggistica (comma 4), qualora sia accertata la compatibilità paesaggistica, si applica altresì una sanzione determinata previa perizia di stima ed equivalente al maggiore importo tra il danno arrecato e il profitto conseguito mediante la trasgressione; in caso di rigetto della domanda si applica la sanzione demolitoria di cui all’art. 167, comma 1, del codice dei beni culturali e del paesaggio (dlgs 42/2004). Tra le novità si segnala la possibilità di destinare una parte dei proventi delle sanzioni per l’incremento dell’offerta abitativa.

Valutazioni, criticità e prospettive

Positivo il giudizio complessivo sulle nuove disposizioni, che vanno nella direzione della semplificazione, secondo l’Ordine degli Architetti di Roma e Provincia, tuttavia auspica una riforma organica del Testo unico dell’edilizia. «Abbiamo lavorato insieme ad altri Ordini per modificare il Testo unico dell’edilizia, senza sconvolgerlo, ma inserendo una serie di princìpi in un testo organico in modo che permettesse di operare in modo più cosciente sul nostro patrimonio», ha affermato il Presidente Alessandro Panci. «Le modifiche al Tu ad opera del Salva casa proprio perché non fanno parte di una riforma organica creano alcune problematiche di lettura. Siamo tutti convinti che per alcuni aspetti il “Salva-casa” abbia un carattere innovativo che va verso la semplificazione e verso lo sblocco di una serie di situazioni che rendevano in alcuni casi impossibile trasformare la città e giungere ad una progettazione di qualità», ha rimarcato il consigliere dell’OAR, Lorenzo Busnengo.

Si sofferma sulle modifiche alla definizione di stato legittimo, Piero Presutti, dirigente del dipartimento Programmazione e attuazione urbanistica di Roma Capitale. La possibilità di usare l’ultimo titolo abilitativo per legittimare l’immobile «a condizione – dice la legge – che l’amministrazione competente, in sede di rilascio del medesimo, abbia verificato la legittimità dei titoli pregressi», si presta a molte interpretazioni.

È quanto è emerso dal primo incontro dedicato alle tante novità del “Salva casa”, organizzato dall’Ordine degli Architetti di Roma e Provincia e che ha coinvolto tecnici delle amministrazioni e avvocati amministrativisti. Un incontro nato per fare luce sulle novità e iniziare a ragionare, insieme agli esperti, sui punti della legge che sono più difficili da interpretare.

Meritano particolare attenzione le osservazioni e i rilievi sul Salva Casa di UNITEL, unione nazionale italiana dei tecnici degli enti locali. “Priorità assoluta è la definizione di Parziali Difformità e Variazioni Essenziali su cui si basa l’intero decreto, definizione che non può prescindere dalle articolazioni delle varie definizioni delle leggi regionali dotate della potestà legislativa concorrente dell’art. 117 della costituzione. Oggi non esiste all’interno del Testo Unico dell’Edilizia tale definizione se non qualche accenno sulla relazione accompagnatoria al decreto che stiamo analizzando. Tali definizioni di patologia edilizia devono avere la loro unità nazionale anche alla luce dell’urgenza sottolineata dal decreto ed è necessario che tali definizioni siano applicate in modo omogeneo sull’intero territorio nazionale e non nelle variegate definizioni della legislazione regionale. È necessario evitare disparità di trattamento differenziato che potrebbe raggiungere addirittura limiti notevolmente differenti tra le stesse Regioni”.

Salva casa…dalle locazioni brevi?

L’obiettivo della misura, offrire nuovi alloggi senza consumo di nuovo suolo, sembra però destinato a fallire. Il rischio è che diventi un’altra arma a disposizione del turismo di massa, andando ad alimentare quel mercato degli affitti brevi vocati al solo profitto. Una misura boomerang che non risolve le criticità esistenti ma che, anzi, rischia di alimentarle.

Dilaga infatti, in tutto il mondo, soprattutto nelle grandi città, il fenomeno dei B&B. Eurostat certifica una tendenza in costante aumento: nel primo trimestre del 2024 le notti prenotate sulle piattaforme online (Airbnb, Booking, Expedia Group o TripAdvisor) sono state 123,7 milioni, in aumento del 28,7% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente.

E, intanto, il Comune di Firenze pensa ad un’altra legge Salva Casa, una normativa per limitare la piaga degli affitti brevi, per salvaguardare il centro storico, calmierare i prezzi degli affitti e restituire le abitazioni alla cittadinanza, sull’esempio di molte grandi Capitali come Barcellona e New York. “Chiediamo con forza al governo di emanare un nuovo decreto, un “decreto Salva-Firenze” …. E’ sufficiente una sola norma, che deleghi al comune (di Firenze, ma anche delle altre città d’arte) il potere di normare il settore delle locazioni turistiche mediante la concessione di licenze, come peraltro chiede anche una proposta di legge depositata da parlamentari del PD, sulla scia della proposta di Alta Tensione Abitativa, lasciando inalterata la competenza pianificatoria dei comuni e quindi ripristinando per le città d’arte, quelle a vocazione turistica, il precedente assetto normativo …. Come a Barcellona, ancora più forte che a Barcellona, perché qui si sta giocando con il presente e il futuro della nostra città, e Firenze non lo merita” afferma a gran voce Cecilia Del Re, la capogruppo di Firenze Democratica. Che, invoca una regolamentazione degli affitti brevi (stile Air B&B), rea di sottrarre per sempre quei posti letto alla residenza “pura”, alla casa per residenti veri (studenti, lavoratori, famiglie) oltre a far schizzare ancora di più valori immobiliari e canoni di affitto. Nomisma, a Firenze segnala ad aprile 2023 prezzi degli affitti aumentati del 20,2% rispetto allo stesso mese del 2022.

Una legge quanto mai necessaria almeno nelle principali città italiane, mete turistiche e sedi universitarie che attraggono studenti (e intanto prosegue la protesta contro il caro affitti). L’impressione è che ormai la caccia del profitto ad ogni costo sia l’unica forza motrice della società, a scapito della qualità della vita di chi la città la vive, ci studia e lavora ogni giorno.

Il rischio di questa norma, se non verrà integrata da una normativa nazionale Salva Casa nel settore delle locazioni, è che diventi un’ulteriore opportunità per i proprietari di far profitto. Di certo occorre far qualcosa per arginare l’emergenza abitativa, calmierare i prezzi degli affitti e reintrodurre nel mercato quelle abitazioni destinate esclusivamente al turismo. Potrebbe essere utile in questo senso introdurre delle agevolazioni fiscali per chi decide di affittare a lungo termine, a scapito, viceversa, di chi insegue esclusivamente il profitto.

Per approfondire:

• ANCI, Nota sintetica al decreto salva casa, luglio 2024
• ANCE, Dossier Salva Casa, 31 luglio 2024
• ANCE, Sottotetti: le discipline sul territorio, giugno 2024
• ANCE, Le leggi regionali sui cambi di destinazione d’uso, luglio 2024
• ANCE, Variazioni essenziali: quadro normativo regionale, luglio 2024
• Decreto Salva Casa, Legge 105/2024, testo coordinato, 27 luglio 2024
• Parlamento Italiano, Dossier DL Salva Casa, 22 luglio 2024
• Regione Sicilia, Circolare n. 3/2024, agosto 2024
• Regione Emilia Romagna, Documento tecnico illustrativo, agosto 2024
• Senato, Nota di lettura, luglio 2024

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