Il Decreto Salva Casa introduce nuove regole per il cambio di destinazione d’uso

Approdato definitivamente in Gazzetta Ufficiale, tra le modifiche inserite all’ultimo momento al Decreto Salva Casa spiccano quelle relative al cambio di destinazione d’uso delle singole unità immobiliari. Stiamo parlando di una novità importante, perché la possibilità di cambiare la destinazione d’uso di un immobile permette di modificare, sostanzialmente, la sua funzione, facendolo passare, per esempio, da commerciale a residenziale. O, ovviamente, viceversa.

Questi tipi di operazioni, oggi come oggi, risultano essere particolarmente importanti, perché permettono di adattare il patrimonio immobiliare alle esigenze dei proprietari – soprattutto dal punto di vista sociale ed economico – che nel corso del tempo sono cambiate. E, soprattutto, permettono di introdurre una regolamentazione più flessibile, attraverso la quale sia possibile procedere con l’incentivazione della riqualificazione urbana.

Ma entriamo nel dettaglio e scopriamo quali importanti novità sono state introdotte.

Decreto Salva Casa, il cambio di destinazione d’uso

Tra gli obiettivi che il legislatore si è posto con il Decreto Salva Casa vi è quello di agevolare i cambi di destinazione d’uso delle diverse unità immobiliari senza opere. Una sorta di agevolazione, che verrebbe applicata soprattutto nelle aree urbane. Insieme ad altre misure questa importante novità dovrebbe contribuire a promuovere il recupero del patrimonio edilizio datato. E dovrebbe contribuire a ridurre il consumo del suolo e fornire una valida offerta alla crescente domanda di immobili ad uso abitativo.

Entrando un po’ più nello specifico, il Decreto Legge n. 69 del 29 maggio 2024 ha introdotto una novità molto importante: il principio dell’indifferenza funzionale tra destinazioni omogenee.

Prima di proseguire è importante sottolineare che il Decreto Salva Casa ha ribadito che per unità immobiliare si deve intendere un elemento minimo che possa essere inventariato. E, che, come tale, sia in possesso di un’autonoma autonomia reddituale e funzionale. L’unità immobiliare, per essere ritenuta tale, deve esistere su una particella catastale.

Quando si può modificare la destinazione d’uso

Sostanzialmente il Decreto salva Casa ha introdotto delle modifiche al DPR n. 380/2001, anche noto come Testo Unico Edilizia. Sarà possibile, ora come ora, modificare la destinazione d’uso di una determinata unità immobiliare senza opere. Ad ogni modo devono essere rispettate le normative attualmente in vigore. Alcune specifiche condizioni possono essere fissate dagli uffici preposti delle amministrazioni comunali.

Nello specifico il loro intervento è previsto quando si verificano i seguenti casi:

• nel momento in cui vengono effettuati dei cambiamenti all’interno della stessa categoria funzionale;
• quando i cambiamenti avvengono tra le categorie funzionali residenziale, turistico-ricettiva, produttiva e direzionale e commerciale. Oggetto di attenzione, in questo caso specifico, sono le unità immobiliari che sono ubicate nelle zone A, B e C previste dall’articolo 2 del DM 1444/1968 – o equivalenti rispettando le leggi regionali in materia -. Le suddette zone sono i centri storici, le zone edificate e quelle parzialmente edificate dei Comuni.

Quanto previsto dal primo punto non costituisce una novità, perché costituisce a tutti gli effetti una possibilità prevista dall’articolo 23-ter del Testo Unico Edilizia attualmente in vigore.

Quando invece si viene a verificare il secondo caso, il Decreto Salva Casa dispone esplicitamente che il cambio di destinazione d’uso sia sempre consentito tra categorie funzionali diverse, con la sola esclusione dei ruderi. Ma deve essere conforme alla modalità di utilizzo prevalente dell’unità immobiliare nelle altre unità che costituiscono l’immobile.

Esclusivamente per le unità immobiliari che sono collocate al piano terra, il passaggio alla destinazione residenziale è previsto solo nei casi in cui sia permesso dal regolamento edilizio e dal piano urbanistico.

Aree per servizi e parcheggi: non è previsto alcun obbligo

Importante novità coinvolge le aree standard. È previsto, infatti, che il cambio di destinazione d’uso non prevede l’obbligo a reperire delle nuove aree per servizi di interesse generale. Ricordiamo che questa disposizione è prevista dal DM 1444/1968 e da alcune leggi regionali. E soprattutto non vincola alla dotazione minima dei parcheggi.

Da segnalare, ad ogni modo, che in molti centri storici c’è una spiccata carenza proprio di parcheggi e aree verdi. Nel caso in cui molti proprietari di immobili ubicati nella stessa porzione di città dovessero avvalersi del Decreto Salva Casa, il carico urbanistico crescerebbe, ma non sarebbe sostenuto da un adeguato aumento di parcheggi e servizi.

Cambio di destinazione d’uso: come sbrigare la pratica

A questo punto una domanda è obbligatoria: come si effettua il cambio di destinazione d’uso? Stando a quanto stabilito dal Decreto Salva Casa – e ferme restando le leggi regionali più favorevoli – è necessario presentare la Scia, ossia la Segnalazione Certificata di Inizio Attività.

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