Demolizione e ricostruzione: normativa e interventi

Un intervento di demolizione e ricostruzione prevede il rifacimento completo di un edificio esistente, col fine di ottenere un nuovo immobile performante e adeguato ai requisiti edilizi odierni.

Si tratta di un’opera importante, che richiede specifici titoli abilitativi e che può beneficiare anche di alcune misure di detrazione fiscale.

Demolizione e ricostruzione: cosa significa

La demolizione e ricostruzione è una tipologia di intervento edilizio che, a seconda delle caratteristiche, può rientrare nelle opere di ristrutturazione o di nuova costruzione, secondo le definizione contenute nel Testo Unico dell’Edilizia.

Infatti, la normativa prevede che un intervento di ristrutturazione possa portare all’ottenimento di un organismo edilizio del tutto nuovo, anche con sagoma, prospetti e caratteristiche volumetriche differenti.

Modifiche ammesse anche per l’installazione di impianti innovativi o per tutto ciò che è necessario per assicurare la conformità alla normativa vigente, ad esempio in ambito di antisismica.  Tutto ciò non significa che si possa costruire un edificio che non tenga conto in alcun modo di quanto preesistente, in quanto la volumetria deve essere rispettata.

In alternativa, si parla di demolizione e ricostruzione con ampliamento. È sempre necessario rispettare quanto previsto dalla legislazione vigente, anche in ambito urbanistico.

Autorizzazioni e permessi per la demolizione e ricostruzione

La demolizione e ricostruzione di un edificio è un processo edilizio che può riguardare l’intera struttura esistente o una sua parte. Si ricorre a questo tipo di intervento quando il patrimonio esistente si presenta particolarmente obsoleto o, in ogni caso, compromesso in modo definitivo. La nuova struttura rispetta completamente tutti i requisiti che si considerano per i nuovi edifici.

Con il Decreto Semplificazioni (DL 76/2020) gli interventi di demolizione e ricostruzione non sono più considerati come una nuova costruzione. Ciò ha conseguenze anche sul titolo abilitativo necessario per l’esecuzione dei lavori. ù

Rientrano negli interventi di ristrutturazione edilizia quelli che permettono l’ottenimento di un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Sono incluse, quindi, anche le demolizioni e ricostruzioni, con sagome, prospetti, sedime e planimetrie differenti rispetto ai precedenti. Questo significa che è necessaria una segnalazione certificata di inizio attività, ossia una SCIA. Questo intervento permette di innovare l’edificio, con adeguamento alla normativa antisismica, ai requisiti di efficienza energetica e di accessibilità.

Perché effettuare un intervento di demolizione e ricostruzione

Un intervento di demolizione e ricostruzione è necessario per recuperare un immobile esistente che versa in condizioni di degrado o che si presenta particolarmente inefficiente e inadeguato al rispetto degli odierni requisiti per l’edilizia.

Inoltre, in alcuni casi la demolizione con ricostruzione può risultare anche meno costosa di una più tradizionale ristrutturazione e permette di ottenere un immobile dal valore decisamente superiore.

Per procedere con la demolizione e ricostruzione è necessario affidarsi a progettisti e tecnici competenti. Inoltre, si trovano anche imprese edili specializzate proprio nel campo della demolizione degli edifici, che in alcuni casi può risultare un intervento complesso, soprattutto in contesti di vicinanza ad altri immobili.

La ricostruzione di un nuovo edificio, poi, assicura tutti i vantaggi di una nuova costruzione, in termini di efficienza energetica, comfort, qualità degli interni. Proprio per questo in molti casi gli acquirenti scelgono di comprare vecchi edifici, anche in cattive condizioni, ma a prezzi particolarmente contenuti, per poi procedere con la demolizione e ricostruzione.

Detrazioni fiscali demolizione e ricostruzione: che opportunità ci sono

Bonus e incentivi fiscali sono misure finalizzate a favorire la conservazione, la messa in sicurezza, il ripristino e l’efficientamento del patrimonio edilizio esistente. Sono pensati per diverse tipologie di interventi edili, tra cui anche la demolizione dell’edificio esistente e la sua successiva ricostruzione. In casi come questi, gli investimenti sono importanti e le detrazioni fiscali assumono un ruolo significativo nel processo di scelta dei proprietari, in quanto alleggeriscono l’impegno economico richiesto e rendono più profittevole un intervento di messa in sicurezza o efficientamento, per poi destinare l’edificio alla vendita.

Ecobonus per interventi di demolizione e ricostruzione

L’Ecobonus nasce per incentivare gli interventi di risparmio energetico e si può applicare in caso di demolizione e ricostruzione. Nel caso ci sia anche un ampliamento dell’edificio esistente, questa parte dei lavori non può beneficiare del bonus. Anche a livello di fatturazione, deve essere mantenuta debita distinzione tra i due differenti interventi o comunque tutte le spese devono espressamente essere riconducibili alle due diverse tipologie.

Gli interventi ammessi riguardano serramenti e infissi, impianti termici, soluzioni per la produzione di energia rinnovabile, sistemi di coibentazione dell’involucro, con percentuali di detrazioni che variano dal 50% al 65% nel caso di edifici singoli e fino all’85% nei condomini. 

Nel corso del tempo, si sono rivisti gli interventi ammessi, ampliando il ventaglio di possibilità incentivabili, che ora includono anche schermature solari, generatori a biomasse e dispositivi multimediali per il controllo a distanza degli impianti.

Bonus casa al 50%

Va naturalmente citato il Bonus Casa pensato per le ristrutturazioni, in cui rientrano anche gli interventi di demolizione e ricostruzione. Si tratta di una detrazione fiscale pari al 50% delle spese sostenute, con un massimale di spesa di 96.000 euro.

Si tratta di una detrazione IRPEF e pertanto spetta a tutti coloro che sono soggetti al pagamento delle imposte sui redditi. L’Agenzia delle Entrate ha aggiornato a Ottobre 2022 la Guida “Ristrutturazioni edilizie: le agevolazioni fiscali” con tutte le informazioni e novità per usufruire della detrazione. 

Sismabonus acquisti

Un’altra possibilità interessante riguarda il Sismabonus Acquisti, ossia una detrazione goduta dagli acquirenti di un immobile a seguito di demolizione e ricostruzione. Si tratta di una detrazione analoga al Sismabonus, ma pensata per queste nuove unità immobiliari.

L’entità del bonus varia dal 75% all’85% del prezzo dell’immobile, per un massimo di 96.000 euro. Questo significa che nel caso in cui un’impresa di costruzione e ristrutturazione decida di acquista un immobile, per demolirlo e ricostruirlo interamente, in zona a rischio sismico 1,2 o 3, può vendere le nuove unità immobiliari facendo leva sui benefici fiscali di cui godono gli acquirenti.

In alternativa, se non sussistono i requisiti per il Sismabonus Acquisti, è comunque possibile valutare il Sismabonus ordinario.

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