Guida all’acquisto della casa. L’Agenzia delle Entrate aggiorna i consigli per gli acquirenti

L’Agenzia delle Entrate ha aggiornato la Guida all’acquisto della casa. Completamente rivisto e contenente gli  aggiornamenti al mese di marzo 2024, il documento può essere scaricato direttamente dal sito istituzionale dell’AdE. La sua consultazione appare interessante, perché recepisce le novità connesse con la conversione del Decreto Legge n. 215/2023 – anche noto come Decreto Milleproroghe – in tema di agevolazioni prima casa per gli under 36.

La guida per l’acquisto della casa si rivolge principalmente alle persone fisiche, che non stiano agendo nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali. Oggetto del vademecum sono le compravendite tra privati e quelle tra imprese e privati: al suo interno sono riportate tutte le informazioni che è bene conoscere nel momento in cui si ha intenzione di acquistare un immobile da destinare ad abitazione principale.

Ma non solo. Nella guida l’Agenzia delle Entrate fornisce un quadro riassuntivo delle regole che si devono seguire nel momento in cui si effettua una compravendita. Il loro rispetto permette di fruire dei benefici che sono previsti direttamente dalla normativa in vigore, come ad esempio le imposte ridotte.

Entriamo nel dettaglio e soffermiamoci sui punti principali analizzati all’interno della Guida dall’Agenzia delle Entrate.

Le imposte connesse all’acquisto di una casa

Sicuramente uno dei principi più importanti che sono affrontati nella guida dell’Agenzia delle Entrate è quello relativo all’acquisto di un immobile senza l’applicazione delle agevolazioni sulla prima casa.

A determinare le imposte, che si devono pagare nel momento in cui si acquista un’unità immobiliare, sono diverse variabili, condizionate dal fatto che il venditore sia un privato o un’impresa. O se, appunto, l’acquisto venga effettuato in presenza o meno dei benefici “prima casa”.

Nel caso in cui il venditore sia un’impresa, la regola generale prevede che l’operazione sia esente da Iva.

In questo caso l’acquirente dovrà effettuare i seguenti versamenti:

• l’imposta di registro, che è calcolata in misura proporzionale al 9%;
• l’imposta ipotecaria, per la quale è previsto un costo fisso di 50 euro;
• l’imposta catastale, che prevede un versamento di 50 euro.

In alcuni casi – che costituiscono sostanzialmente delle eccezioni – l’Iva deve essere applicata.

Questo si verifica nei seguenti casi:

• quando la cessione viene effettuata da un’impresa costruttrice o di ripristino dei fabbricati entro cinque anni dalla conclusione dei lavori. O quando la vendita viene effettuata dopo cinque anni e il venditore sceglie di assoggettare l’operazione ad Iva: in questo caso la scelta deve essere espressa nel contratto preliminare o nell’atto di vendita;
• quando si cedono dei fabbricati abitativi che sono destinati ad alloggi sociali. Per i quali il venditore abbia optato di sottoporre ad Iva l’operazione.

Nel caso in cui l’operazione sia sottoposta ad Iva, l’acquirente deve mettere in conto:

• l’Iva al 10% per gli immobili appartenenti a delle categorie catastali diverse da A/1, A/8 e A/9. Quando invece vi appartengono l’Iva è al 22%;
• per l’imposta di registro è necessario versare 200 euro;
• per l’imposta ipotecaria è necessario versare 200 euro;
• per l’imposta catastale è necessario versare 200 euro.

Nel caso in cui il venditore sia privato – e quindi non viene applicata l’Iva – le tasse seguono le regole per le operazioni non soggette ad Iva che abbiamo visto in precedenza:

• l’imposta di registro che è calcolata in misura proporzionale al 9%;
• l’imposta ipotecaria, per la quale è previsto un costo fisso di 50 euro;
• l’imposta catastale, che prevede un versamento di 50 euro.

Acquisto di un immobile con i benefici della prima casa

Cambiano leggermente le regole se l’immobile acquistato viene adibito a prima casa. 

In questo caso l’acquirente deve mettere in conto le seguenti tasse.

Nel caso in cui il venditore sia un privato o un’impresa che vende in esenzione Iva:

• l’imposta di registro proporzionale è pari al 2% invece che al 9%;
• l’imposta catastale e quella ipotecaria sono pari a 50 euro ciascuna (in totale si pagano 100 euro).

Nel caso in cui si acquista da un’impresa soggetta ad Iva:

• l’Iva è ridotta al 4%;
• l’imposta di registro, ipotecaria e catastale sono pari a 200 euro ciascuno (in totale si pagano 600 euro).

Sostanzialmente le agevolazioni consistono:

• nell’esclusione per gli immobili inseriti nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 delle imposte di registro, ipotecaria e catastale. Per ottenere questa agevolazione l’immobile deve essere adibito a prima casa. L’esenzione spetta tutti gli atti traslativi o costitutivi dell’usufrutto, della nuda proprietà, dell’uso e dell’abitazione stessa;
• di un credito d’imposta pari all’importo del tributo corrisposto nel caso in cui l’operazione sia soggetta ad Iva.

Per poter beneficiare dei suddetti benefici è necessario che l’immobile si trovi nel territorio del Comune nel quale l’acquirente ha la propria residenza. In caso contrario il contribuente deve spostare la propria residenza entro 18 mesi dall’acquisto nel territorio dove è situato l’immobile.

Under 36, le agevolazioni previste

Particolare attenzione, inoltre, nella guida dell’Agenzia delle Entrate viene posta alle agevolazioni per l’acquisto della prima casa da parte di giovani con un’età inferiore a 36 anni.

Alcune novità di rilievo sono state introdotte dal Decreto Legge n. 73/2021 – anche noto come Decreto Sostegni bis – che ha stabilito particolari agevolazioni per gli atti che sono stati stipulati nel periodo compreso tra il 26 maggio ed il 31 dicembre 2023. La Legge di Bilancio 2023 ha prorogato di un altro anno questi benefici.

Possono accedere alle agevolazioni riservate agli under 36 per l’acquisto della prima casa le persone fisiche in possesso dei seguenti requisiti:

• nell’anno in cui l’atto è rogato, non devono aver ancora compiuto 36 anni;
• devono essere in possesso di un valore Isee inferiore a 40.000 euro all’anno.

Le agevolazioni, in questo caso, consistono:

• nell’esonero dal pagamento delle imposte di registro (nel caso in cui sia prevista), ipotecaria e catastale;
• a un credito d’imposta pari all’ammontare dell’Iva che è stata corrisposta per l’acquisto. Questa viene applicata nella misura del 4%.

Per poter accedere a queste agevolazioni l’immobile deve appartenere alle seguenti categorie catastali:

• A/2 (abitazioni di tipo civile);
• A/3 (abitazioni di tipo economico);
• A/4 (abitazioni di tipo popolare);
• A/5 (abitazione di tipo ultra popolare);
• A/6 (abitazione di tipo rurale);
• A/7 (abitazioni in villini);
• A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi).

Delle agevolazioni ne beneficiano anche le pertinenze.

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