Infiltrazioni in condominio: chi paga e come comportarsi

Quando compaiono delle infiltrazioni d’acqua dal tetto è possibile chiedere il risarcimento danni. In questa guida vi spieghiamo come fare, chi paga e quando serve l’intervento dell’amministratore di condominio.

Indice degli argomenti:

• Cosa sono le infiltrazioni d’acqua in condominio e come comportarsi
• Chi paga per le infiltrazioni in condominio
• Danni da infiltrazioni: come si calcolano
• Lettera all’amministratore di condominio per infiltrazioni

Tra le diverse cause che possono creare disagio e litigi in condomino senza dubbio sono da annoverare le infiltrazioni d’acqua dal tetto sul soffitto e le pareti. Questo fenomeno spiacevole può causare muffa e aumentare l’umidità oltre che danneggiare l’immobile.

Per chi vive in una casa singola in caso di infiltrazioni non resta che chiamare un tecnico e pagare di tasca propria le spese di riparazione del tetto o delle tubature. Invece per chi abita in condominio le cose si fanno più articolate: serve prima stabilire da quale appartamento provenga l’infiltrazione poi procedere alle riparazioni e, infine, chiedere il rimborso di quanto speso al responsabile.

Come spiegheremo nel dettaglio bisogna rivolgersi all’amministratore di condominio, chiedere ad un perito di quantificare il danno e, se ricorrono i presupposti legali, presentare un’ulteriore domanda di risarcimento.

Invece cosa succede se le perdite non dipendono da un condomino ma da dalle parti comuni dell’edificio? Chi sarà a pagare in quest’ultima ipotesi? Per rispondere a queste ed altre domande sulle infiltrazioni in condominio dobbiamo procedere con ordine. Iniziamo.

Cosa sono le infiltrazioni d’acqua in condominio e come comportarsi

Il vento, le forti piogge o la rottura di tubature possono causare le infiltrazioni d’acqua provenienti dal tetto o dai piani superiori. Questo si traduce in muffa, umidità, danneggiamento dell’intonaco e quindi dell’estetica dell’abitazione.

Per rimediare alle infiltrazioni in condominio è buona norma intervenire immediatamente evitando il peggioramento della situazione e quindi l’estensione dei danni. La prima cosa da fare è contattare un idraulico specializzato e richiedere un intervento mirato e strutturale. Egli dovrà innanzitutto individuare la causa dell’infiltrazione può essere un guasto delle tubature o il maltempo – e poi procedere all’impermeabilizzazione e al rinforzo del punto in cui l’infiltrazione d’acqua ha prodotto i suoi danni.

Chi paga per le infiltrazioni in condominio

Veniamo ora all’argomento più spinoso, cioè a chi spetta pagare per le infiltrazioni in condominio. Bisogna distinguere due ipotesi:

• se l’infiltrazione d’acqua deriva dall’appartamento di sopra o adiacente (ed è quindi provocato da un altro condominio);
• se l’infiltrazione proviene dal tetto, quindi da uno spazio di pertinenza dell’intero condominio perché compreso nelle “parti comuni”

Chi è tenuto a pagare i danni è stabilito dal Codice civile all’articolo 2051:

“Ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito.”

Quindi ogni proprietario o inquilino in affitto è responsabile delle cose che ha in custodia ed è tenuto a pagare gli interventi di manutenzione e i danni provocati dalle infiltrazioni.

Esiste però una condizione: i danni da infiltrazioni non devono essere dovuti al
caso fortuito, ovvero a situazioni eccezionali che non potevano in alcun modo essere previste. Un esempio di ciò sono gli eventi atmosferici di eccezionale potenza. Invece non potrà sottrarsi al pagamento chi ha omesso volontariamente la manutenzione della propria abitazione.

Al contrario, se l’infiltrazione d’acqua proviene dal tetto condominiale quindi non appartiene a nessun condomino – a pagare sarà l’intero condominio.

Ma chi paga nei casi in cui non è chiaro di chi sia la responsabilità dell’infiltrazione? Per rimediare a questo problema, la Corte di cassazione ha stabilito che, in caso di dubbio, i danni sono a carico del condominio in parti uguali.

Danni da infiltrazioni: come si calcolano

Quando si verifica una infiltrazione d’acqua in appartamento i danni possono essere più o meno gravi in base all’estensione del problema. Dal punto di vista economico le spese legate alla riparazione del danno e al ripristino dell’intonaco sono a carico del proprietario dell’appartamento danneggiato. Per ragioni di comodità queste spese di solito vengono anticipate da chi esegue i lavori e chiama tecnici e idraulici, salvo poi chiedere il rimborso di quanto speso al responsabile.

Per farlo è indispensabile conservare le fatture di quanto speso da mostrare al soggetto tenuto al rimborso, quindi all’intero condomino o all’inquilino da cui provengono le perdite.

Il danneggiato può anche richiedere il risarcimento per i danni causati al mobilio o ad altri oggetti presenti nell’appartamento purché economicamente valutabili.

Anche in questo caso è necessaria la valutazione di un tecnico esperto che indichi con precisione i danni causati, le spese collegate ai materiali utilizzati e la parcella dei professionisti che sono intervenuti per risolvere il problema.

Lettera all’amministratore di condominio per infiltrazioni: cosa scrivere

Dal momento in cui l’idraulico, o altro tecnico, quantifica il danno bisogna agire in fretta perché secondo la legge italiana il diritto al risarcimento si prescrive dopo 5 anni dal giorno in cui si è verificato l’evento dannoso. In altre parole dal giorno in cui le infiltrazioni d’acqua si sono manifestate per la prima volta.

Se le cose vanno per le lunghe e se il responsabile del danno non ne vuole sapere di risarcire il danno potrebbe essere necessario inviare una lettera di diffida all’amministratore di condominio. La cosa fondamentale è che la lettera abbia al suo interno l’esplicito sollecito di pagamento delle somme dovute.

Se l’infiltrazione proviene dall’appartamento del vicino la diffida dovrà essere indirizzata a colui che detiene l’immobile (quindi in caso di locazione all’affittuario); se invece proviene dal tetto o altre parti comuni il destinatario è amministratore.

Per scrivere correttamente una lettera diffida al pagamento dei danni da infiltrazioni è necessario indicare:

• il nominativo del danneggiato;
• l’entità delle spese da risarcire (sia per i lavori di manutenzione che per gli eventuali danni arrecati a mobili o altre pertinenze della casa);
• le generalità della persona che ha provocato il danno;
• il sollecito a pagare quanto indicato entro il termine indicato.

Se il tempo concesso trascorre inutilmente a quel punto l’unico modo per rivedere i propri soldi potrebbe essere rivolgersi ad un avvocato e adire le vie legali. Una soluzione lunga e spesso costosa e che quindi è meglio evitare, sempre che si riesca a risolvere la questione fuori dalle aule di tribunale.  

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