Umidità e infiltrazioni d’acqua sono tra i problemi più comuni in condominio. Possono derivare da molteplici cause: perdite dalle tubature comuni, difetti strutturali, guasti in appartamenti privati e via dicendo.
Per chi vive in una casa singola in caso di infiltrazioni non resta che chiamare un tecnico e pagare di tasca propria le spese di riparazione del tetto o delle tubature. Invece per chi abita in condominio le cose si fanno più articolate: serve prima stabilire da quale appartamento provenga l’infiltrazione poi procedere alle riparazioni e, infine, chiedere il rimborso di quanto speso al responsabile.
Considerando la vastità di cause alla base delle infiltrazioni, è molto difficile stabilire chi sia responsabile e, quindi, debba sostenere le spese di riparazione e il risarcimento danni.
Come si fa a stabilire chi è il responsabile delle infiltrazioni? E come si procede legalmente per ottenere il risarcimento? In questa guida il punto della situazione e i passaggi da seguire per ottenere un ristoro economico.
Infiltrazioni in condominio, le possibili cause
Prima di analizzare le varie possibilità legali per ottenere un risarcimento, è bene comprendere le diverse cause delle fastidiose infiltrazioni in condominio.
Generalmente sono tre (da sole o combinate tra loro):
- la mancanza di manutenzione che comporta il deterioramento delle parti comuni come il tetto, il lastrico solare o le pareti esterne
- la rottura di tubature, dell’impianto condominiale o del singolo appartamento
- guasti in abitazioni private (ad esempio perdite dalla lavatrice o lavastoviglie)
Individuare l’origine delle infiltrazioni è fondamentale per risalire al responsabile e agire per il risarcimento dei danni. Sarà necessario un sopralluogo tecnico, di un idraulico specializzato che, fatti gli accertamento del caso, saprà indicare la causa o le cause del problema e stimare i danni.
Come capire chi paga i danni delle infiltrazioni
La responsabilità del condominio è sancita dall’articolo 2051 del Codice Civile:
Ciascuno e’ responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito.
Di conseguenza il condominio è responsabile dei danni provocati dalle parti comuni.
Vuol dire che se le infiltrazioni derivano da elementi condivisi (come il tetto o le tubature condominiali), le spese di riparazione e risarcimento sono a carico di tutti i condòmini in proporzione ai millesimi di proprietà.
Unica eccezione prevista dalla legge è il “caso fortuito”, ovvero eventi non prevedibili, come alluvioni o terremoti, che escludono la responsabilità del condominio.
Quando la responsabilità è dell’amministratore, appaltatore o singoli condomini
Oltre al caso in cui a rispondere dei danni siano i condomini in proporzione ai millesimi, ci sono delle ipotesi particolari in cui la responsabilità delle infiltrazioni ricade su altri soggetti.
L’amministratore di condominio, ad esempio, è considerato responsabile se viene provato che non abbia eseguito la manutenzione ordinaria delle tubature o non abbia dato seguito alle delibere dell’assemblea per risolvere problemi noti. In tali casi i condomini, se d’accordo, possono adire le vie legali e chiedere i danni per la negligenza o l’imperizia dell’amministratore.
Altro caso, invece, è quello che attribuisce la responsabilità delle infiltrazioni in condominio all’appaltatore. Qualora le perdite di acqua fossero causate dagli interventi della ditta di ristrutturazione, i danneggiati possono adire le vie legali contro l’impresa appaltatrice.
Infine, può accadere che le infiltrazioni d’acqua siano causate da danni o guasti attribuibili ad un privato (ad esempio all’inquilino del piano superiore). In tal caso, a seconda del contratto in essere, il risarcimento del danno può ricadere sul proprietario dell’appartamento o sul conduttore (per uso scorretto o negligente di un elettrodomestico).
Serve l’intervento dell’assemblea di condominio?
Le infiltrazioni possono causare danni ingenti, per questo motivo è fondamentale agire velocemente. Qualora il danno fosse causato da un guasto delle parti comuni del condominio (tetto o tubature condominiali), l’amministratore può intervenire anche senza attendere l’autorizzazione dell’assemblea, come previsto dall’articolo 1135 del Codice Civile. Questo serve ad accelerare gli interventi di ripristino ed evitare danni ulteriori.
Come ottenere il risarcimento, le possibili vie legali
Una volta individuata la causa delle infiltrazioni tramite un idraulico o un tecnico specializzato, è il momento di agire verso il responsabile e chiedere un ristoro o risarcimento economico.
Chi ha subito dei danni ha diritto sia alla riparazione dei danni strutturali, quindi eliminazione delle infiltrazioni e ripristino delle condizioni originali, sia al risarcimento dei danni materiali (per esempio agli arredi, alla tappezzeria e così via).
Prima di chiedere il risarcimento è bene arrivare preparati e avere con sé le prove che dimostrino il fatto e l’entità dei danni, come foto, la perizia di un tecnico, le fatture delle spese sostenute per le riparazioni… Nei casi più gravi è possibile chiedere il rimborso per l’affitto di un alloggio temporaneo, come stabilito dalla Corte di Cassazione.
FAQ Infiltrazioni in condominio: chi paga e come si prova la responsabilità
Ecco la risposta ai dubbi più comuni sulle infiltrazioni in condominio e sugli obblighi dell’amministratore.
Cosa deve fare l’amministratore in caso di infiltrazioni?
- accertare la causa delle infiltrazioni d’acqua o delle perdite
- convocare l’assemblea e avvisare tempestivamente i condomini interessati
- assicurarsi che il danno sia coperto dall’assicurazione del condomino, qualora le infiltrazioni dipendessero dalle parti comuni
- intervenire prontamente, anche senza il consenso dell’assemblea, qualora vi fossero lavori necessari non procrastinabili
Chi chiamare in caso di infiltrazioni d’acqua?
Per limitare i danni è importante chiamare tempestivamente tecnici specializzati in grado di individuare le cause del problema. Sarà necessario un sopralluogo per analizzare la situazione e capire quale intervento sia più efficace.
La valutazione dei danni e delle sue cause è essenziale anche per stabilire chi dovrà farsi carico delle spese, poiché l’attribuzione dei costi dipende dalla causa e dall’origine dell’infiltrazione.
Danni da infiltrazioni: come si calcolano?
Quando si verifica una infiltrazione d’acqua in appartamento i danni possono essere più o meno gravi in base all’estensione del problema. Dal punto di vista economico le spese legate alla riparazione del danno e al ripristino dell’intonaco sono a carico del proprietario dell’appartamento danneggiato. Per ragioni di comodità queste spese di solito vengono anticipate da chi esegue i lavori e chiama tecnici e idraulici, salvo poi chiedere il rimborso di quanto speso al responsabile.
Per farlo è indispensabile conservare le fatture di quanto speso da mostrare al soggetto tenuto al rimborso, quindi all’intero condomino o all’inquilino da cui provengono le perdite.
Il danneggiato può anche richiedere il risarcimento per i danni causati al mobilio o ad altri oggetti presenti nell’appartamento purché economicamente valutabili.
Anche in questo caso è necessaria la valutazione di un tecnico esperto che indichi con precisione i danni causati, le spese collegate ai materiali utilizzati e la parcella dei professionisti che sono intervenuti per risolvere il problema.
Lettera all’amministratore di condominio per infiltrazioni: cosa scrivere?
Dal momento in cui l’idraulico, o altro tecnico, quantifica il danno è possibile agire. La legge italiana prevede che il diritto al risarcimento si prescriva dopo 5 anni (sent. della Cassazione n. 25835 del 5 settembre 2023).
Se le cose vanno per le lunghe e se il responsabile del danno non ne vuole sapere di risarcire il danno potrebbe essere necessario inviare una lettera di diffida all’amministratore di condominio. La cosa fondamentale è che la lettera abbia al suo interno l’esplicito sollecito di pagamento delle somme dovute.
Se l’infiltrazione proviene dall’appartamento del vicino la diffida dovrà essere indirizzata a colui che detiene l’immobile (quindi in caso di locazione all’affittuario); se invece proviene dal tetto o altre parti comuni il destinatario è amministratore.
Per scrivere correttamente una lettera diffida al pagamento dei danni da infiltrazioni è necessario indicare:
- il nominativo del danneggiato;
- l’entità delle spese da risarcire (sia per i lavori di manutenzione che per gli eventuali danni arrecati a mobili o altre pertinenze della casa);
- le generalità della persona che ha provocato il danno;
- il sollecito a pagare quanto indicato entro il termine indicato.
Se il tempo concesso trascorre inutilmente a quel punto l’unico modo per rivedere i propri soldi potrebbe essere rivolgersi ad un avvocato e adire le vie legali. Una soluzione lunga e spesso costosa e che quindi è meglio evitare, sempre che si riesca a risolvere la questione fuori dalle aule di tribunale.
Articolo aggiornato – Prima pubblicazione 2022
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