Gli interventi edilizi: tipologie, differenze e caratteristiche

La normativa prevede sei tipologie di interventi edilizi: manutenzione ordinaria, manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia, nuova costruzione, ristrutturazione urbanistica. Vediamone le caratteristiche principali.

 

Indice degli argomenti:

• Tipologie di interventi edilizi
• 1. Manutenzione ordinaria
• 2. Manutenzione straordinaria
• 3. Restauro e risanamento conservativo
• 4. Ristrutturazione edilizia
• 5. Nuova costruzione
• 6. Ristrutturazione urbanistica

Il quadro normativo del settore delle costruzioni prevede una classificazione degli interventi edilizi in base all’entità delle opere e all’impatto generato. Risultano complessivamente sei tipologie di lavorazioni, ordinate per complessità crescente: manutenzione ordinaria, manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia, nuova costruzione, ristrutturazione urbanistica.

Per ciascuna di esse la normativaDPR 380/01 o TUE, Testo Unico per l’Edilizia – stabilisce principi e regole da seguire per la realizzazione dell’intervento edilizio, e il titolo abilitativo (Cila, Scia, Permesso di Costruire) corrispondente.

Tipologie di interventi edilizi

La classificazione degli interventi edilizi è data dall’art. 3 del Testo Unico per l’Edilizia (DPR 380/01). La normativa li suddivide in interventi di:

• 1. manutenzione ordinaria
• 2. manutenzione straordinaria
• 3. restauro e di risanamento conservativo
• 4. ristrutturazione edilizia
• 5. nuova costruzione
• 6. ristrutturazione urbanistica

Queste definizioni prevalgono sulle disposizioni degli strumenti urbanistici generali e dei regolamenti edilizi.

 

Gli interventi edilizi sono classificati da 1 a 6 in ordine di “peso”, da quello considerato più leggero al più intenso. Via via che si sale di numero, aumenta l’impatto e l’entità dei lavori (tempi, costi e impiego di uomini e mezzi) e, di conseguenza, sia l’autorizzazione necessaria (o titolo abilitativo) che le relative ammende o pene in caso di contravvenzione alle norme (una ristrutturazione edilizia “pesante” o nuova costruzione, realizzata in assenza di titolo edilizio è sottoposta a regime sanzionatorio penale; le manutenzioni, restauro o ristrutturazioni leggere posso incorrere, al limite, a sanzioni amministrative).

A ciascuno di questi interventi (ad esclusione della manutenzione ordinaria), corrisponde un titolo edilizio da dover richiedere al Comune: Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata (CILA), Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA), Permesso di costruire (PdC). L’allegato A del decreto SCIA 2 (dlgs 222/2016), contiene una tabella di raccordo tra interventi edilizi e titoli abilitativi, che consente di avere una visione panoramica dei regimi amministrativi piuttosto esauriente.

Per poter accedere alle agevolazioni fiscali ecobonus, sismabonus, superbonus, bonus ristrutturazioni – occorre che l’intervento edilizio rientri nelle categorie 1, 2, 3 o 4, ovvero risultare di manutenzione ordinaria o straordinaria, restauro e risanamento conservativo o ristrutturazione edilizia.

1. Manutenzione ordinaria

Sono considerati manutenzione ordinaria gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti (compresa nuova installazione di pompe di calore aria-aria di potenza termica utile nominale inferiore a 12 kW).

 

Rientrano in questa categoria tutte quelle opere classificate nel regime dell’attività edilizia libera (un elenco non esaustivo delle principali opere edilizie è contenuto nel Glossario del DM 2 marzo 2018), ovvero gli interventi che non necessitano di alcuna autorizzazione o comunicazione, né tantomeno titolo abilitativo (CILA, SCIA, PdC), per poter essere realizzate. Fatte salve le prescrizioni degli strumenti urbanistici comunali, e le altre normative di settore (norme antisismiche, di sicurezza, antincendio, igienico-sanitarie, efficienza energetica, o i vincoli di cui al dlgs 42/04, i seguenti interventi possono essere eseguiti liberamente:

• rifacimento, riparazione, tinteggiatura dell’intonaco interno ed esterno
• riparazione, sostituzione, rinnovamento di serramenti e infissi, pluviali e grondaie, impianti (elettrico, a gas, idrosanitario o idraulico, termico)
• riparazione, rinnovamento, sostituzione del manto di copertura (nel rispetto delle caratteristiche tipologiche e dei materiali)
• gli interventi volti all‘eliminazione delle barriere architettoniche che non comportino la realizzazione di ascensori esterni, ovvero di manufatti che alterino la sagoma dell’edificio;
• le opere di pavimentazione e di finitura di spazi esterni, compresa la realizzazione di intercapedini interamente interrate e non accessibili, vasche di raccolta delle acque, locali tombati;
• i pannelli solari, fotovoltaici e generatore microeolico, a servizio degli edifici, da realizzare al di fuori della zona A) di cui al DM 2 aprile 1968, n. 1444;
• i movimenti di terra strettamente pertinenti all’esercizio dell’attività agricola
• le opere dirette a soddisfare obiettive esigenze contingenti e temporanee e ad essere immediatamente rimosse al cessare della necessità e comunque, entro un termine non superiore a novanta giorni, previa comunicazione di avvio lavori all’amministrazione comunale.

2. Manutenzione straordinaria

Fanno parte degli interventi di manutenzione straordinaria, tutte le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino mutamenti urbanisticamente rilevanti delle destinazioni d’uso implicanti incremento del carico urbanistico.

 

Nell’ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono ricompresi anche quelli consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l’originaria destinazione d’uso.

Nell’ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono comprese anche le modifiche ai prospetti degli edifici legittimamente realizzati necessarie per mantenere o acquisire l’agibilità dell’edificio ovvero per l’accesso allo stesso, che non pregiudichino il decoro architettonico dell’edificio, purché l’intervento risulti conforme alla vigente disciplina urbanistica ed edilizia e non abbia ad oggetto immobili sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42.

Sul fronte dei bonus edilizi, in particolare al Superbonus, la normativa (DL 77/2021) ha semplificato le modalità di accesso per gli interventi che beneficiano del 110% di agevolazioni fiscali per l’efficientamento energetico, prevedendo per suddetti interventi la presentazione di una CILA per manutenzione straordinaria.

3. Restauro e risanamento conservativo

Gli interventi di restauro e risanamento conservativo sono quell’insieme sistematico di opere aventi lo scopo di conservare e recuperare l’organismo edilizio assicurandone la funzionalità nel rispetto dei suoi caratteri tipologici, formali, strutturali, estetici e architettonici. Se compatibile con tali elementi, e se conforme alle prescrizioni urbanistiche, è consentito anche il mutamento delle destinazioni d’uso dell’immobile.

 

Tali interventi comprendono:

• il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell’edificio,
• l’inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell’uso,
• l’eliminazione degli elementi estranei all’organismo edilizio.

La conservazione del patrimonio culturale è assicurata mediante una coerente, coordinata e programmata attività di studio, prevenzione, manutenzione e restauro.

In accordo all’art. 29 del Codice dei Beni Culturali e del Paesaggio Dlgs 42/04 – “per restauro si intende l’intervento diretto sul bene attraverso un complesso di operazioni finalizzate all’integrità materiale ed al recupero del bene medesimo, alla protezione ed alla trasmissione dei suoi valori culturali. Nel caso di beni immobili situati nelle zone dichiarate a rischio sismico in base alla normativa vigente, il restauro comprende l’intervento di miglioramento strutturale”.

4. Ristrutturazione edilizia

Rientrano in questa categoria, quegli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio, l’eliminazione, la modifica e l’inserimento di nuovi elementi ed impianti.

 

Nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi altresì gli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversi sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, con le innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica, per l’applicazione della normativa sull’accessibilità, per l’istallazione di impianti tecnologici e per l’efficientamento energetico.

Diversamente, nel caso di immobili sottoposti a tutela (ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42) o ubicati nei Centri Storici (zona A,) o in zone assimilabili, gli interventi di demolizione e ricostruzione e gli interventi di ripristino di edifici crollati o demoliti costituiscono interventi di ristrutturazione edilizia soltanto ove siano mantenuti sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell’edificio preesistente e non siano previsti incrementi di volumetria.

Costituiscono inoltre ristrutturazione edilizia gli interventi volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza.

Anche il cambio destinazione d’uso ad esempio da ufficio a residenziale) rientra nella categoria della ristrutturazione edilizia, e necessitano di una SCIA come titolo abilitativo. Nel caso l’immobile oggetto di cambio è sito nelle zone omogenee A (centro storico), occorrerà invece il Permesso di Costruire.

5. Nuova costruzione

Sono considerati interventi di nuova costruzione, quelli di trasformazione edilizia e urbanistica del territorio non rientranti nelle cinque categorie definite in precedenza.

 

In accordo all’art. 3 del Testo Unico, sono da considerarsi tali:

• la costruzione di manufatti edilizi fuori terra o interrati, o l’ampliamento all’esterno della sagoma esistente;
• gli interventi di urbanizzazione primaria e secondaria realizzati da soggetti diversi dal comune;
• la realizzazione di infrastrutture e impianti, anche per pubblici servizi, che comporti la trasformazione in via permanente del suolo inedificato;
• l’installazione di torri e tralicci per impianti radio-ricetrasmittenti e ripetitori per i servizi di telecomunicazione;
• l’installazione di manufatti leggeri, anche prefabbricati, e di strutture di qualsiasi genere, quali roulotte, camper, case mobili, imbarcazioni, che siano utilizzati come abitazioni, ambienti di lavoro, oppure come depositi, magazzini e simili (ad eccezione di quelli diretti a soddisfare esigenze temporanee o delle tende e unità abitative mobili che siano collocate, anche in via continuativa, in strutture ricettive all’aperto per la sosta e il soggiorno dei turisti, che non posseggano alcun collegamento di natura permanente al terreno)
• gli interventi pertinenziali che le norme tecniche degli strumenti urbanistici, in relazione alla zonizzazione e al pregio ambientale e paesaggistico delle aree, qualifichino come interventi di nuova costruzione, ovvero che comportino la realizzazione di un volume superiore al 20% del volume dell’edificio principale;
• la realizzazione di depositi di merci o di materiali, la realizzazione di impianti per attività produttive all’aperto ove comportino l’esecuzione di lavori cui consegua la trasformazione permanente del suolo inedificato;

Gli interventi di nuova costruzione sono sempre soggetti a Permesso di Costruire. Solo nei seguenti casi:

• se disciplinati da piani attuativi comunque denominati, contenenti precise disposizioni planovolumetriche, tipologiche, formali e costruttive, possono essere realizzati tramite SCIA,
• se in diretta esecuzione di strumenti urbanistici generali recanti precise disposizioni planovolumetriche,

in alternativa al PdC, essi possono essere realizzati tramite Segnalazione Certificata di Inizio Attività o SCIA.

Gli impianti di riscaldamento al servizio di edifici di nuova costruzione (il cui permesso di costruire, sia rilasciato dopo il 25 luglio 1991) devono essere progettati e realizzati in modo tale da consentire l’adozione di sistemi di termoregolazione e di contabilizzazione del calore per ogni singola unità immobiliare.

6. Ristrutturazione urbanistica

Gli interventi di ristrutturazione urbanistica sono rivolti a sostituire l’esistente tessuto urbanistico-edilizio con altro diverso, mediante un insieme sistematico di interventi edilizi, anche con la modificazione del disegno dei lotti, degli isolati e della rete stradale.

 

Costituiscono interventi di trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio e sono subordinati a permesso di costruire. Nel caso in cui siano disciplinati da piani attuativi comunque denominati, che contengano precise disposizioni plano-volumetriche, tipologiche, formali e costruttive, gli interventi di ristrutturazione urbanistica possono essere realizzati, in alternativa al PdC, tramite SCIA.

Sono gli interventi edilizi in cima alla scala gerarchica, che possiedono il più alto grado di trasformazione dell’ambiente costruito, nel suo insieme, in una scala più ampia: l’edificio s’espande a comprendere il tessuto circostante, il disegno dei lotti, le infrastrutture, le piazze, il progetto del verde.

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Per approfondire

• TUE, Testo Unico Edilizia, DPR 380/2001
• DECRETO 2 marzo 2018, Glossario edilizia libera
• Dlgs 222/2016, Tabella A sezione II
• Codice dei beni culturali e del paesaggio, Dlgs 42/2004

 

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