Opere e lavori in condominio: quando serve approvazione dell’assemblea

Chi abita in condominio deve sempre fare i conti con il fatto che non ha totale libertà di eseguire opere e lavori senza coinvolgere gli altri condomini. Infatti, nella maggior parte dei casi è necessario sottoporre le proprie proposte all’assemblea condominiale, che è a tutti gli effetti un organo collegiale che si occupa di prendere tutte quelle decisioni più significative per il condominio. Nel Codice Civile sono contenute tutte le regole da rispettare ed è ben definito il ruolo dell’assemblea condominiale, ad esempio distinguendo tra maggioranza e unanimità. Infatti, a seconda della delibera può essere necessaria l’una o l’altra.

Inoltre, anche il termine maggioranza racchiude in realtà più tipologie di situazioni, in quanto a seconda della decisione può essere calcolata in modo differente. Ecco, allora, le indicazioni principali relative alle opere da realizzare in condominio e alla relativa procedura da seguire in assemblea.

Cosa si può fare in condominio senza l’assenso dell’assemblea

In alcune circostanze è possibile eseguire dei lavori semplicemente dandone comunicazione all’amministratore di condominio, senza coinvolgere l’assemblea condominiale. È il caso, chiaramente, di tutti quegli interventi che riguardano la propria unità immobiliare e non hanno alcun genere di impatto sulla struttura condominiale. Ne sono un esempio la sostituzione delle pavimentazioni, degli infissi interni, i lavori sugli impianti elettrici o idraulici o in generale tutte quelle opere che in alcun modo comportano una limitazione, anche temporanea, su aree comuni o beni del condominio.

In aggiunta, anche l’amministratore può autorizzare dei lavori senza richiedere il consenso dell’assemblea condominiale. Si tratta di quelle opere necessarie o urgenti, che se non vengono eseguite in breve tempo possono compromettere la sicurezza o la corretta conservazione dell’immobile. Il classico esempio è quello di un guasto significativo, da risolvere immediatamente. In sostanza, è indispensabile che vi sia il tema dell’urgenza.

Maggioranza semplice: per quali opere è necessaria

Al di fuori delle casistiche viste in precedenza, è sempre necessario sottoporre eventuali questioni e opere all’assemblea. Dopo di che, a seconda della natura dei lavori, sarà necessaria una specifica maggioranza. Tutte le casistiche sono affrontate dal Codice Civile e la situazione più semplice è quella che prevede la maggioranza semplice.

In generale, in seconda convocazione la maggioranza semplice si ottiene con i voti favorevoli di almeno la metà dei presenti, purché rappresenti almeno un terzo del valore del condominio (334 millesimi). Questa tipologia di maggioranza è necessaria ogni qualvolta si decida di eseguire un’opera di manutenzione ordinaria, quindi lavori necessari e da eseguire con una certa periodicità. Ne sono degli esempi la manutenzione degli impianti di climatizzazione o degli ascensori, verniciature, la sostituzione degli infissi, l’installazione di elementi comuni come i videocitofoni.

Maggioranza assoluta, per le opere straordinarie

Nel caso in cui si debbano eseguire opere di manutenzione straordinaria è necessaria la maggioranza assoluta, che significa il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti, che rappresenti almeno la metà del valore dell’immobile (501 millesimi).

Alcune opere che rientrano in questo caso sono gli interventi di riparazione sostanziosa, ad esempio il rifacimento di un lastrico solare o della copertura e in generale gli interventi strutturali. Si aggiungono anche lavori quali l’installazione di un impianto di videosorveglianza condominiale, la realizzazione di parcheggi, piuttosto che l’abbattimento di barriere architettoniche tramite la realizzazione di rampe, installazione di ascensori o montacarichi.

Maggioranza qualificata e unanimità

Un ultimo caso è quello in cui è richiesta una maggioranza più netta, se non addirittura l’unanimità, per procedere con le possibili opere. Si parla allora di maggioranza qualificata, che si ottiene con il voto favorevole della maggioranza dei presenti, rappresentante almeno i 2/3 del valore dell’edificio, corrispondente a 667 millesimi.

L’unanimità, come è semplice intuire, richiede il 100% dei millesimi concordi. Si tratta, in generale, di maggioranze richieste nel caso si debbano eseguire interventi di innovazione, più o meno gravosi. L’unanimità, in particolare, è necessaria quando queste opere compromettono la sicurezza, il decoro o la possibilità di usufruire delle parti comuni dell’edificio.

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