Le modifiche al Testo Unico per l’Edilizia (DPR 380/2001), introdotte dal Decreto Semplificazioni (DL 76/2020)

Il Decreto Semplificazioni edilizia apporta importanti modifiche al Testo unico dell’edilizia (DPR 380/2001) con l’obiettivo di semplificare le procedure edilizie e assicurare il recupero e la qualificazione del patrimonio edilizio esistente, efficientamento energetico, messa in sicurezza sismica

Indice degli argomenti:

• Testo Unico Edilzia (DPR 380/2001): finalità delle modifiche
• Decreto semplificazioni edilizia, interventi sugli immobili: deroghe e tolleranze
• Ristrutturazione edilizia: interventi di demolizione e ricostruzione
• Edilizia libera, strutture ricettive mobili e amovibili all’aperto
• Titoli abilitativi, permesso di Costruire e Scia
• Rigenerazione urbana, riqualificazione, recupero, riuso di edifici
• Requisiti di Agibilità e igienico-sanitari
• Proroghe straordinarie
• Abusivismo

In attesa che venga varato il nuovo Testo Unico dell’Edilizia, su cui il Governo è al lavoro da due anni e che s’intitolerà probabilmente “Disciplina delle Costruzioni” perché dal settore edilizio, s’espanderà a comprendere e disciplinare l’intero settore delle costruzioni nel suo complesso, vediamo le recenti novità introdotte dal decreto semplificazioni edilizia.

Testo Unico Edilzia (DPR 380/2001): finalità delle modifiche

Le modifiche recate al Testo unico dell’edilizia (DPR 380/2001) dall’art. 10 del cd. Decreto Semplificazioni (D.L. 76/2020) sono finalizzate, come recita il comma 1, a semplificare le procedure edilizie e assicurare il recupero e la qualificazione del patrimonio edilizio esistente e lo sviluppo di processi di rigenerazione urbana, decarbonizzazione, efficientamento energetico, messa in sicurezza sismica e contenimento del consumo di suolo.

Così facendo si vuole dare una spinta al settore delle costruzioni, cavalcando l’onda degli incentivi fiscali (ecobonus, sismabonus e superbonus al 110%) e predisponendo un quadro più favorevole per l’acquisizione dei fondi europei del Recovery Plan.

Decreto semplificazioni edilizia, interventi sugli immobili: deroghe e tolleranze

L’articolo 10 del D.L. 76/2020, recante interventi per la semplificazione in materia edilizia e altre misure, ha modificato, diverse disposizioni del DPR 380/2001 (TUE), tra cui:

• cambia la definizione di manutenzione straordinaria
• diversa e più ampia definizione di ristrutturazione edilizia
• deroghe ai limiti di distanza tra fabbricati
• tolleranze costruttive più larghe
• titoli abilitativi, permesso di costruire e scia
• edilizia libera, strutture ricettive mobili e amovibili all’aperto
• requisiti di agibilità degli edifici
• lotta all’abusivismo

La definizione di manutenzione straordinaria (art. 3 comma 1, lett. b) ora ricomprende anche:

• la modifica alle destinazioni d’uso purché non comportino mutamenti urbanisticamente rilevanti implicanti incremento di carico urbanistico;
• modifiche ai prospetti degli edifici legittimamente realizzati, necessarie per mantenere o acquisire l’agibilità o l’accessibilità dell’edificio, che non pregiudichino il decoro architettonico dell’edificio, purché l’intervento risulti conforme alla vigente disciplina urbanistica ed edilizia e non abbia ad oggetto immobili sottoposti a tutela ai sensi del D.Lgs. 42/2004.

Si attuano con Segnalazione certificata inizio attività o SCIA (art. 22, comma 1 lett. a), anche le modifiche ai prospetti, rientrando in tal modo nella definizione di manutenzione straordinaria.

Il Decreto Semplificazioni inserisce deroghe ai limiti di distanza tra fabbricati più indulgenti. Ora, negli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici, è consentito l’incremento volumetrico, se ammesso dalla pianificazione comunale o dalla legge, con ampliamenti fuori sagoma o con il superamento dell’altezza massima dell’edificio demolito, nei limiti delle distanze legittimamente preesistenti. Non sono più previsti i vincoli del rispetto della sagoma e dell’area di sedime, com’era nel testo previgente.

Inoltre, ci sono importanti novità in merito alle tolleranze costruttive. Viene infatti abrogato il comma 2-ter dell’art. 34 del TUE, che prevedeva una tolleranza del 2% per gli interventi e le opere realizzati in parziale difformità dal permesso di costruire e, al suo posto è inserito il nuovo art. 34-bis che estende le tolleranze previste (che non costituiscono abusi edilizi). Sono considerate tolleranze, esclusi gli immobili sottoposti a tutela dal D.lgs. 42/2004:

• il mancato rispetto di altezza, distacchi, cubatura della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari se contenute entro il 2% delle misure previste nel titolo abilitativo;
• le irregolarità geometriche e le modifiche delle finiture degli edifici di minima entità, la diversa collocazione degli impianti e opere interne eseguite durante i lavori previsti dal titolo edilizio, purché non comportino violazione della disciplina urbanistica ed edilizia e non pregiudichino l’agibilità dell’immobile.

Le tolleranze esecutive realizzate nel corso di precedenti interventi edilizi, non costituendo violazioni edilizie, sono dichiarate dal tecnico abilitato, ai fini dell’attestazione dello stato legittimo degli immobili, nella modulistica relativa a nuove istanze, comunicazioni e segnalazioni edilizie ovvero, con apposita dichiarazione asseverata allegata agli atti aventi per oggetto trasferimento o costituzione, ovvero scioglimento della comunione, di diritti reali.

Ristrutturazione edilizia: interventi di demolizione e ricostruzione

Il Decreto Semplificazioni (DL 76/2020) amplia la definizione di ristrutturazione edilizia (art. 3 comma 1, lett. d, del TUE modificata), che ora ammette “interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversa sagoma, prospetti, sedime, caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, con le innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica, per l’applicazione della normativa sull’accessibilità, per l’installazione di impianti tecnologici e per l’efficientamento energetico.

L’intervento può prevedere altresì, nei soli casi espressamente previsti dalla legislazione vigente o dagli strumenti urbanistici comunali, incrementi di volumetria anche per promuovere interventi di rigenerazione urbana”.

Costituiscono inoltre ristrutturazione edilizia gli interventi volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza.

Rimane fermo che, con riferimento agli immobili sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio di cui al D.Lgs. 22 gennaio 2004, n. 42, nonché a quelli ubicati nelle zone omogenee A, gli interventi di ristrutturazione devono mantenere la sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche plani volumetriche e tipologiche dell’edificio preesistete, nonché la volumetria.

Nelle zone omogenee A di cui al D.M. 1444/1968 o in zone a queste assimilabili dalla pianificazione comunale o dalla legge regionale, nei nuclei storici consolidati e in altri ambiti di particolare pregio storico e architettonico, gli interventi di demolizione e ricostruzione sono consentiti solo nell’ambito di piani urbanistici di recupero e di riqualificazione particolareggiati comunali, fatte salve le previsioni della pianificazione territoriale, paesaggistica e urbanistica vigente e i pareri degli enti preposti alla tutela.

Sono ora soggetti a Permesso di Costruire gli interventi di ristrutturazione edilizia cd. pesante (art. 10, comma 1, lett. c, del TUE), quelli “che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente, nei casi in cui comportino anche modifiche della volumetria complessiva degli edifici ovvero che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A, comportino mutamenti della destinazione d’uso, nonché gli interventi che comportino modificazioni della sagoma o della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti di immobili sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42”.

Edilizia libera, strutture ricettive mobili e amovibili all’aperto

L’attività di edilizia libera (art. 6, comma 1, lett. e-bis del TUE), con semplice comunicazione al Comune, ricomprende ora anche le opere stagionali che si aggiungono a quelle dirette a soddisfare obiettive esigenze, contingenti e temporanee. Tali opere devono essere rimosse entro il termine di 180 giorni (prima erano 90 giorni), comprensivo dei tempi di allestimento e smontaggio dei manufatti.

Il DL 76/2020 precisa che non rientrano nella categoria degli interventi di nuova costruzione le tende e le unità abitative mobili collocate in strutture ricettive all’aperto (art. 3, comma 1, lett. e, del TUE) per la sosta e il soggiorno dei turisti a condizione che tali strutture non posseggano alcun collegamento di natura permanente al terreno.

L’installazione e la posa in opera di elementi o strutture amovibili sulle aree pubbliche soggette a vincolo, secondo il “Codice dei beni culturali e del paesaggio” (Dlgs 42/2004), fatta eccezione per le pubbliche piazze, le vie o gli spazi aperti urbani prospicenti siti archeologici o ad altri beni di eccezionale valore storico o artistico, non è subordinata alle autorizzazioni paesaggistiche e culturali di cui agli artt. 21, 106, comma 2-bis, e 146.

Titoli abilitativi, permesso di Costruire e Scia

Aggiunto il comma 1-bis all’art. 9 del TUE che specifica la documentazione necessaria per desumere lo stato legittimo degli immobili, operazione preliminare ad ogni intervento edilizio. L’assenza di abusi edilizi è condizione essenziale anche per l’accesso agli incentivi fiscali per lavori di efficientamento energetico e antisismici (Ecobonus, Sismabonus, Superbonus).

La conformità edilizia e urbanistica di un immobile, così come la sua destinazione d’uso, è quello stabilito dal titolo abilitativo che ha previsto la costruzione o che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio. Per gli immobili costruiti in epoca antecedente l’obbligo del titolo edilizio, lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto, o da altri documenti probanti (riprese fotografiche, estratti cartografici, documenti d’archivio, altro atto pubblico o privato). Nei casi in cui sussista un principio di prova del titolo abilitativo del quale, tuttavia, non sia disponibile copia, si applica la medesima disposizione.

Il Decreto Semplificazioni introduce il rilascio di un’attestazione da parte del SUE dell’avvenuta formazione del silenzio assenso sulle istanze di permesso di costruire (art. 20, comma 8 del TUE) entro 15 giorni dalla richiesta dell’interessato.

La norma specifica le circostanze a cui è subordinata la formazione del silenzio assenso e cioè:

• decorso dei termini del procedimento;
• assenza di richieste di integrazioni documentali o istruttorie rimaste inevase;-
• assenza di un provvedimento di diniego.

Nel caso in cui lo Sportello unico rilevi la presenza di una delle indicate situazioni sopra elencate, esso è comunque tenuto nello stesso termine di 15 giorni a darne indicazione.

Le opere edilizie finalizzate a realizzare o qualificare edifici esistenti da destinare ad Infrastrutture Sociali, strutture scolastiche e universitarie, residenze per studenti ecc. promosse da pubbliche amministrazioni, da società controllate o partecipate ovvero da investitori istituzionali, con possibilità anche di incremento fino a un massimo del 20% della volumetria o della superficie lorda esistente, sarà possibile realizzarle con SCIA (inizio lavori entro il 31 dicembre 2022).

Gli interventi sono sempre consentiti sugli edifici che rientrano nelle categorie funzionali di cui all’articolo 23-ter, comma 1, lettere a), a-bis), b) e c), del DPR 380/2001 (residenziale, turistico-ricettiva, produttiva e direzionale, commerciale) ferme restando le disposizioni di cui al DM 1444/68.

Rigenerazione urbana, riqualificazione, recupero, riuso di edifici

Nel caso di interventi di ristrutturazione edilizia con finalità di rigenerazione urbana, contenimento del consumo del suolo e recupero sociale e urbano dell’insediamento, è ammessa la possibilità di chiedere il permesso di costruire in deroga agli strumenti urbanistici (art. 14, comma 1-bis del TUE), previa deliberazione del consiglio comunale che ne attesta l’interesse pubblico. Per gli insediamenti commerciali, rimangono ferme le limitazioni disposte dall’art. 31, comma 2, del D.L. 201/2011.

Al fine di agevolare gli interventi di rigenerazione urbana, di ristrutturazione, nonché di recupero e riuso degli immobili dismessi o in via di dismissione, il contributo di costruzione è ridotto in misura non inferiore del 20 per cento rispetto a quello previsto dalle tabelle parametriche regionali. I comuni hanno la facoltà di deliberare ulteriori riduzioni del contributo di costruzione, fino alla completa esenzione dallo stesso.

Inoltre, allo scopo di attivare processi di rigenerazione urbana, di riqualificazione di aree urbane degradate, di recupero e valorizzazione di immobili e spazi urbani dismessi o in via di dismissione, si disciplina e si consente l’utilizzazione temporanea di edifici ed aree (art. 23-quater del TUE aggiunto) per usi diversi da quelli previsti dal vigente strumento urbanistico. L’uso temporaneo è definito dalla stipula della convenzione urbanistica, la quale deve contenere, a scelta (una tra le opzioni):

• durata dell’uso temporaneo e le eventuali modalità di proroga;
• modalità di utilizzo temporaneo degli immobili e delle aree;
• modalità, costi, oneri e tempistiche per il ripristino alla scadenza della convenzione;
• garanzie e le penali per eventuali inadempimenti degli obblighi convenzionali.2

Requisiti di Agibilità e igienico-sanitari

La segnalazione certificata per l’agibilità può essere presentata, in assenza di lavori (art. 24, comma 7-bis del TUE), per gli immobili legittimamente realizzati privi di agibilità che presentano i requisiti che saranno definiti da un futuro Decreto Interministeriale.

Il DL 76/2020 specifica che i requisiti per agibilità, altezza minima e igienico-sanitari dei locali di abitazione fissati dal DM 5 luglio 1975, non valgono per gli immobili realizzati prima della data di entrata in vigore del medesimo decreto, ubicati in zona A o B (di cui al DM 1444/1968) o in zone assimilabili in base alla normativa regionale o piani urbanistici comunali.

In attesa dell’emanazione del decreto del Ministro della Salute che dovrà definire i requisiti igienicosanitari di carattere prestazionale degli edifici, per la presentazione di titoli edilizi per recupero e riqualificazione di tali immobili e per l’agibilità si fa riferimento alle dimensioni legittimamente preesistenti.

Proroghe straordinarie

L’art.10 comma 4 del DL 76/2020 prevede una proroga straordinaria della validità dei permessi di costruire e delle SCIA. In particolare, sono prorogati:

• di 1 anno e di 3 anni i termini, rispettivamente, di inizio e fine lavori dei permessi di costruire rilasciati o comunque formatisi entro il 31 dicembre 2020, purché non ancora scaduti al momento della comunicazione. Questi permessi avranno a disposizione 2 anni (1 + 1) per l’inizio dei lavori e/o 6 anni (3 + 3) per l’ultimazione delle opere.

• di 3 anni il termine di efficacia (ultimazione lavori) delle SCIA presentate entro il 31 dicembre 2020 che saranno efficaci 6 anni (3+3).

N.B. Si ricorda che in via ordinaria per le Scia non è possibile richiedere una proroga ma, una volta scaduta, è necessario presentare una nuova Scia per la parte eventualmente ancora da realizzare.

L’art.10 comma 4-bis del DL 76/2020 prevede una proroga straordinaria delle convenzioni urbanistiche e dei piani attuativi. Sono prorogati di 3 anni i termini:

• relativi alla validità delle convenzioni di lottizzazione ovvero degli accordi similari comunque denominati dalla legislazione regionale (generalmente pari a 10 anni) formatisi al 31 dicembre 2020;
• di inizio e fine lavori previsti nell’ambito di tali convenzioni o accordi similari;
• dei relativi piani attuativi e di qualunque altro atto ad essi propedeutico.

La proroga si applica anche alle convenzioni urbanistiche (ovvero agli accordi similari comunque denominati dalla legislazione regionale) e ai relativi piani attuativi che hanno usufruito della proroga straordinaria triennale prevista dall’art. 30, comma 3-bis del decreto legge 69/2013 (cd. decreto del fare).

Abusivismo

Vengono semplificate le procedure di demolizione delle opere abusive previste dall’art. 41 del D.P.R.380/2001.

In particolare, in caso di inerzia comunale, decorsi 180 giorni dall’accertamento dell’abuso, interverrà il Prefetto, che si avvarrà degli uffici del comune per la parte progettuale, e del genio militare per la loro l’esecuzione (art. 10-bis del D.L. 76/2020).

Il Fondo per la demolizione di opere abusive di cui all’articolo 1, comma 26, della legge 27 dicembre 2017, n. 205, finalizzato all’erogazione di contributi ai comuni per l’integrazione delle risorse necessarie agli interventi di demolizione, con una dotazione di 5 milioni di euro per ciascuno degli anni 2018 e 2019, è integrato di 1 milione di euro per l’anno 2020 (art. 46-ter D.L. 104/2020).

Con il decreto 23 giugno 2020 sono stati definiti i criteri di utilizzazione e di ripartizione delle risorse attribuite al Fondo per la demolizione delle opere abusive e con il decreto del 9 dicembre 2020 sono stati approvati gli interventi di demolizione di opere abusive.

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Per approfondire:

• Codice dei beni culturali e del paesaggio, Dlgs 22 gennaio 2004, n. 42
• Decreto Semplificazioni, decreto-legge 16 luglio 2020, n. 76
• Testo Unico dell’Edilizia, D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380

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