Manutenzione ordinaria degli edifici: le cose da fare con regolarità

La manutenzione ordinaria degli edifici permette di conservarne le funzionalità, assicurando anche sicurezza e comfort. Ecco gli interventi principali che andrebbero eseguiti con regolarità.

Indice degli argomenti:

• Perché importante la manutenzione degli edifici
• Manutenzione dell’edificio: cosa fare con regolarità
• I titoli abilitativi da richiedere per la manutenzione ordinaria

La manutenzione ordinaria degli edifici è quell’insieme di attività che si eseguono per assicurare una corretta conservazione. Del resto, come ogni cosa, anche gli edifici sono soggetti ad usura, dovuta al passare del tempo o all’accadimento di particolari eventi.

Nel Testo Unico dell’Edilizia, tra le tipologie di intervento individuate, c’è proprio anche quello relativo alla manutenzione, che si suddivide in ordinaria e straordinaria. Nello specifico, la manutenzione ordinaria include tutti quegli interventi edilizi necessari a riparare, rinnovare e sostituire le finiture degli edifici, oltre a conservare in efficienza o riparare gli impianti tecnologici.

Questo significa che quando si eseguono interventi di manutenzione ordinaria degli edifici non si toccano le parti strutturali dell’edificio, né si integrano o realizzano nuovi componenti impiantistici. La definizione di manutenzione è contenuta anche nella UNI EN 13306 generica e non specifica per il settore edile, ma comunque interessante, dato che considera manutenzione come l’insieme di azioni necessarie a conservare un’entità (come l’edificio) nello stato adeguato allo svolgimento della sua funzione, durante il suo intero ciclo di vita.

Perché importante la manutenzione degli edifici

L’importanza della manutenzione degli edifici, in un certo senso, è già espressa nella definizione di manutenzione offerta dalla UNI EN 13306: lo scopo è fare in modo che un edificio sia adeguato a ciò per cui è stato costruito.

Questo significa che la manutenzione ordinaria ne deve conservare la funzionalità, ma anche la sicurezza, il comfort e l’estetica. Durante tutta la sua vita, quindi, un immobile deve rimanere integro ed è a questo che serve la manutenzione ordinaria, soprattutto se preventiva e programmata.

Così facendo, si prevengono problematiche, guasti e rotture, che a lungo andare potrebbero richiedere interventi straordinari più onerosi, sia da un punto di vista economico, che di tempo. Si tratta di un tema di grande rilievo, al di là di quale sia le destinazione d’uso dell’edificio. Inoltre, con l’aumento della tecnologia presente nel mondo delle costruzioni, la manutenzione si estende anche a tutta una nuova fetta di elementi, come software e hardware.

Infine, va fatto un discorso relativo al valore dell’immobile, aspetto non da poco per i proprietari, che viene conservato tanto quanto è ben mantenuto l’edificio. Un edificio ben curato è necessario a proteggere l’investimento fatto.

Manutenzione dell’edificio: cosa fare con regolarità

Gli interventi da eseguire con una certa regolarità sono diversi e la frequenza di esecuzione dipende sia dalla natura del componente su cui si interviene che dal suo stato di conservazione.

Ecco i principali:

• Pulizia della facciata, che ha lo scopo di conservare l’estetica dell’edificio e di rimuovere eventuali sostanze corrosive o pericolose per gli strati di intonaco o di finitura sottostanti. La pulizia può essere eseguita con diverse tecniche, ad esempio tramite lavaggi con acqua, sabbiatura a secco, sabbiatura a umido o ancora tramite sostanze chimiche. Questa operazione rallenta il possibile degrado della facciata.
• Manutenzione dell’intonaco, che è costantemente esposto agli agenti atmosferici e ha proprio lo scopo di proteggere gli edifici. La tipologia di intervento di manutenzione dipende dallo stato di conservazione dell’intonaco. Un esempio di intervento su una facciata in buono stato prevede, dopo adeguata pulitura della superficie, la posa di un nuovo strato di finitura con spessore limitato, eventualmente riempiendo le fessurazioni presenti. Aspettando troppo, si rischia di dover intervenire in modo integrale sull’intero intonaco. In questi casi, molto spesso si procede con il rinnovamento e la sostituzione dello stesso.
• Manutenzione degli infissi, necessaria a garantirne le performance, le funzionalità e la conservazione. A seconda del materiale, chiaramente, cambiano le operazioni da svolgere, ma di base è necessario eseguire una regolare pulizia completa del telaio e delle guarnizioni con appositi detergenti, oltre a verificare il corretto funzionamento di tuta la ferramenta.
• Manutenzione di pavimenti e altri finiture, che richiedono una pulizia regolare ed eseguita con prodotti adeguati. In alcuni casi, come per il parquet la manutenzione ordinaria può anche prevedere operazioni di lucidatura, per il ripristino dello strato superficiale. Nel caso in cui la finitura sia compromessa, ad esempio rotta o non più funzionale, si procede con apposite riparazioni o sostituzioni.
• Manutenzione degli impianti, il cui funzionamento è fondamentale per il benessere, il comfort e la sicurezza degli occupanti. Effettuare una regolare manutenzione dell’impianto elettrico, ad esempio, riduce il rischio di eventi come incendi o di folgorazioni. È sempre importante verificare che ogni componente dell’impianto funzioni a dovere. Fondamentale anche la manutenzione delle centrali termiche, seguendo un corretto programma di impianti come le caldaie. Da non trascurare, poi, anche la corretta pulizia di filtri e canali degli impianti di ventilazione meccanica, che altrimenti potrebbero compromettere la salubrità dell’aria.

 Tra le altre opere di manutenzione ordinaria, poi si possono annoverare attività quali la tinteggiatura dei locali, la verniciatura di elementi esterni come i portoni o le ringhiere, la sostituzione di grondaie e pluviali o la sostituzione delle persiane esistenti, purché non si apportino modifiche. Attenzione alla verifica periodica di componenti quali zanzariere e tende da sole, che se non più efficaci devono essere sostituiti.

I titoli abilitativi da richiedere per la manutenzione ordinaria

Secondo il Testo Unico dell’Edilizia gli interventi di manutenzione ordinaria rientrano nell’ambito dell’edilizia libera. Questo significa che per eseguire questi interventi non è necessario richiedere alcun tipo di permesso.

Le uniche autorizzazioni che potrebbe essere necessario richiedere sono quelle relative a eventuali vincoli paesaggistici, per i quali è necessario rivolgersi alla Soprintendenza per i Beni Ambientali e Architettonici. In questi casi, molto spesso il problema si presenta principalmente quando si interviene sulle facciate esterne degli edifici.

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