La manutenzione ordinaria in condominio, importanza e normativa

Indice degli argomenti:

• Cosa significa esattamente “manutenzione ordinaria” e perché è così importante
• Quali sono gli interventi più importanti da programmare in condominio e quali i problemi maggiori
• Quali misure possono essere adottate per garantire una ripartizione equa delle spese ed evitare disaccordi o problemi finanziari
• Una corretta manutenzione ordinaria contribuisce a limitare i costi e ottimizzare l’efficienza energetica dell’edificio
• A chi è rivolto il “bigino della manutenzione” e che tipo di supporto può offrire?

La manutenzione ordinaria in condominio non sempre è considerata con la dovuta attenzione, ma è fondamentale perché aiuta a preservare la struttura, gli impianti e gli elementi comuni di un edificio, evitandone il deterioramento che potrebbe derivare dal normale utilizzo o dagli agenti atmosferici. Non solo è una pratica consigliata, ma è una responsabilità di condòmini e amministratore e un mezzo per garantire una buona qualità di vita all’interno dell’immobile, ma anche per mantenere, se non incrementare, il valore dell’edificio.

Del tema parliamo con l’Ing. Paola Triaca, che lavora da 20 anni nel settore delle costruzioni, specializzandosi in interventi civili, edili e di manutenzione degli edifici.
Paola Triaca, che da circa 10 anni svolge anche l’attività di Amministratore di condominio, ha recentemente pubblicato con Maggioli il libro “Manutenzione ordinaria degli edifici e degli impianti. Un bigino per programmare le azioni: cosa, quando e come”.

Cosa significa esattamente “manutenzione ordinaria” e perché è così importante?

“Manutenzione ordinaria è mantenere in buono stato, l’insieme delle attività che devono essere effettuate per salvaguardare la funzionalità di ogni componente del sistema edificio. Le azioni da compiere sono semplici, spesso non necessitano di personale specializzato: prevenire è meglio che curare, la nostra tradizione popolare conosce l’importanza di prevedere, di anticipare”.

“Le attività ordinarie sono importanti perché permettono di mantenere in funzione e di prendere coscienza di eventuali criticità o malfunzionamenti prima della rottura, prima dell’evento definitivo che spesso, per l’impiantistica, porta alla sostituzione totale, per le parti edili ad interventi invasivi, costosi ed estesi”.

Quali sono gli interventi più importanti da programmare in condominio e ogni quanto?

“Difficile fare una classifica, ogni singolo componente della macchina edificio ha la sua funzione ed è indispensabile. Nel libro ho segnato esplicitamente le attività obbligatorie per legge, le azioni che devono essere eseguite e con che frequenza pena sanzioni, in caso di infortunio, anche penali. In particolare, spesso poco considerata la manutenzione dei cancelli carrai e della verifica della messa a terra: entrambi sono adempimenti obbligatori che tante volte vengono considerati spese inutili, ma posso comportare infortuni di importante entità”.

Quali invece i problemi maggiori cui i condomini possono andare incontro se non si fa corretta manutenzione?

La componente edilizia è spesso compromessa da un’assente manutenzione delle coperture. Questo comporta l’accumulo di materiale, foglie, aghi di pino e tanto altro, nei canali di gronda, con la conseguente difficoltà di smaltimento acque meteoriche. Con i recenti episodi di bombe d’acqua le infiltrazioni aumentano e i danni agli ultimi piani diventano sempre più ingenti.

Quali misure possono essere adottate per garantire una ripartizione equa delle spese e una gestione finanziaria adeguata?

La ripartizione delle spese, in condominio è regolata dalle indicazioni del Codice civile e da eventuali specificità introdotte dal Regolamento condominiale, obbligatorio in presenza di oltre 10 condomini. Il regolamento può stabilire ripartizioni anche diverse, nel limite delle indicazioni del Codice civile. La gestione finanziaria deve essere affrontata con attenzione e preventivamente così da avere chiari interventi, costi e priorità.

A volte la manutenzione ordinaria viene trascurata a causa di problemi finanziari o disaccordi tra i condomini. Come può il condominio affrontare queste sfide e promuovere una cultura di collaborazione e responsabilità condivisa per la cura dell’edificio e degli impianti?

In questi casi il ruolo dell’amministratore è nevralgico per informare i condomini. Le azioni obbligatorie, in caso di inadempienza, impattano anche sulle risposte dell’assicurazione e l’amministratore deve ben spiegare il rischio. Le attività consigliate devono essere proposte puntando l’attenzione sul bene comune che è comunque di proprietà anche se spesso viene considerato un extra rispetto a quanto di proprietà piena. Il condomino deve comprendere che il valore della proprietà privata è pesantemente influenzato dalla condizione conservativa della cosa comune. Possiamo accogliere gli amici in un appartamento strepitoso, ma se per raggiungerlo devo percorrere spazi malconci e trasandati, il fascino diminuirà.

Una corretta manutenzione ordinaria contribuisce a limitare i costi e ottimizzare l’efficienza energetica dell’edificio? Possiamo dire che rappresenta un investimento a lungo termine per il condominio e i suoi residenti?

Sì, esattamente. Programmare la manutenzione ordinaria e destinare una quota annuale alla prevenzione e al mantenere in efficienza permette di salvaguardare la macchina edificio.

Ci racconta qualche esempio di intervento preventivo che può essere messo in atto per prolungare la durata e l’efficienza dell’edificio e degli impianti?

Sicuramente la pulizia periodica della copertura, come accennato, ma anche degli scarichi, dei pozzetti nei giardini o nei piazzali. La verifica della sigillatura delle pavimentazioni esterne soprattutto in prossimità dell’immobile; per l’impianto, i controlli sono obbligatori, ma devono essere conosciuti e attuati.

Gli impianti tecnici stanno diventando sempre più complessi, e ciò richiede una maggiore competenza nella gestione della manutenzione ordinaria. I tecnici sono adeguatamente formati?

La manutenzione ordinaria spesso non richiede tecnici. È sufficiente che in fase di acquisto venga spiegato quali attività eseguire. Certamente l’installatore deve cambiare approccio e diffondere la cultura della manutenzione, istruendo l’utente finale.

A chi è rivolto il “bigino della manutenzione” e che tipo di supporto può offrire?

Il “bigino” è pensato per chi, non tecnico, deve prendersi cura di un immobile. Amministratori di condominio e proprietari che devono gestire per conto di altri o per sé stessi dei beni trovano nel libro un’analisi delle componenti degli edifici, edilizie e impiantistiche, con l’indicazione dei possibili vizi derivanti dall’assenza di manutenzione, degli interventi da mettere in atto e della frequenza con cui eseguire le attività di manutenzione. L’intenzione è quella di aiutare, anche in fase di sopraluogo, soprattutto gli amministratori di condominio con formazione diversa dal mondo tecnico a ipotizzare possibili cause, quando il vizio si presenta, e a prevenirlo nelle situazioni più rosee. Confido che il “Bigino” possa essere un aiuto a programmare le attività evitando le azioni in emergenza e quindi urgenti. Ho predisposto una check – list, scaricabile in formato editabile, per aiutare a tenere memoria degli interventi, sia temporalmente, sia economicamente.

“Manutenzione ordinaria degli edifici e degli impianti. Un “bigino” per programmare le azioni: cosa, quando e come“. A cura di Paola Triaca – Maggioli Editore 
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