Pro e contro della nuda proprietà: come funziona e differenza con l’usufrutto

Il mercato immobiliare è vario e, a seconda delle esigenze e della possibilità di spesa, si possono trovare diverse soluzioni. Una di queste è la compravendita della “nuda proprietà”; questa soluzione permette al proprietario dell’immobile di avere immediatamente liquidità, mantenendo però il diritto ad abitare nella propria casa. Dall’altra parte il compratore ha la possibilità di acquistare un bene immobile ad un prezzo vantaggioso, inferiore al valore di mercato, ma potrà averne l’effettivo possesso soltanto alla morte del venditore.

Dal punto di vista legale e fiscale, la nuda proprietà ha un regime particolare che influisce sul versamento delle imposte legate alla proprietà di un immobile (come l’Imu e la Tari).

Una soluzione vantaggiosa per entrambi che, come spiegheremo, ha anche alcuni “contro”. In questo approfondimento il quadro legale sulla nuda proprietà, con i vantaggi e gli svantaggi da considerare.

Cos’è la nuda proprietà

La legge italiana prevede due forme di proprietà: una “piena”, dove possesso e titolarità del bene coincidono, e una “nuda”, cioè la proprietà “spogliata” del possesso. Quindi la nuda proprietà indica una forma di proprietà limitata, in cui il proprietario detiene solo il diritto di proprietà in senso stretto, mentre il diritto di usufrutto è concesso a un’altra persona dietro pagamento di una somma concordata.

La nuda proprietà si configura quando una persona (cioè il nudo proprietario) possiede il diritto di proprietà su un bene, ma non ha il diritto di godere direttamente dei frutti o di utilizzare il bene. I suoi diritti sono limitati in quanto il godimento del bene è riservato al titolare dell’usufrutto. Dal punto di vista giuridico, il nudo proprietario ha il diritto di proprietà effettiva, compresa la possibilità di disporre del bene ma ha alcune limitazioni: non può godere dei frutti del bene (come i redditi o i frutti naturali) né utilizzarlo fisicamente.

Sul mercato immobiliare, la nuda proprietà ha un costo minore, infatti si calcola sottraendo il valore dell’usufrutto dal valore complessivo del bene. Attenzione alla durata, all’interno dell’accordo tra venditore e compratore si possono stabilire diverse clausole che determinano la durata; può essere temporanea o perpetua, a seconda dei termini dell’usufrutto.

Nella maggior parte dei casi la nuda proprietà su un bene prevede che il precedente proprietario possa restare nell’immobile fino al momento della sua morte.

La differenza tra nuda proprietà e usufrutto

Mentre la nuda proprietà consiste nella vendita di un immobile conservando il diritto di godimento da parte di chi lo ha ceduto, l’usufrutto è un diritto reale di godimento concesso a una persona (usufruttuario) che consente di godere e utilizzare un bene altrui secondo le modalità stabilite dalla legge o dal contratto. Tuttavia all’usufruttuario viene posto il limite di rispettare la destinazione economica del bene stabilita dal proprietario, può concederlo in locazione e trarne i proventi economici, ma non può disporre del diritto di proprietà.

Tirando le somme, la differenza tra nuda proprietà e usufrutto sta nel fatto che il nudo proprietario non può usufruire dei frutti del bene, mentre l’usufruttuario sì, inoltre il nudo proprietario può vendere o disporre del bene, mentre l’usufruttuario non può vendere il bene stesso, solo il diritto di usufrutto.

Come calcolare il valore della nuda proprietà e quante tasse si pagano

Un dubbio molto frequente riguarda il metodo di calcolo della nuda proprietà, elemento che influenza notevolmente le compravendite ed è necessario per valutare se concludere l’affare oppure no.

In sintesi, il valore della nuda proprietà si calcola sulla base di due indicatori fondamentali:

• il valore della piena proprietà, influenzato dal luogo di ubicazione, dai metri quadrati, dalle rifiniture, dallo stato dell’immobile e così via
• l’età dell’usufruttuario, più è anziano più sale il prezzo della nuda proprietà (poiché il tempo di attesa per avere il pieno possesso della casa è inferiore)

E per quanto riguarda le tasse, chi deve pagarle tra usufruttuario e nudo proprietario? E quanto? Per quanto riguarda l’Irpef, spetta all’usufruttuario versare l’imposta sulle persone fisiche. L’Imu e la Tari sono a carico dell’usufruttuario, in quanto utilizzatore dell’immobile.

Passando alle spese di manutenzione, quelle ordinarie sono a carico dell’usufruttuario mentre le straordinarie spettano al nudo proprietario.

2 “contro” della nuda proprietà

Per l’acquirente, l’acquisto della nuda proprietà è vantaggiosa dal punto di vista economico ed è un investimento indicato per chi non ha necessità di trasferirsi o di mettere subito a reddito l’immobile.

Ci sono due svantaggi da considerare, speculari rispetto all’usufruttuario:

• il nudo proprietario deve attendere che cessi l’usufrutto per esercitare il godimento dell’immobile
• deve occuparsi della manutenzione straordinaria sostenendo le spese necessarie

I pro per venditore e compratore

Il vantaggio principale della nuda proprietà risiede nel prezzo di acquisto. Ad esempio, acquistare la nuda proprietà di una casa da una persona di 80 anni potrebbe comportare una riduzione del 25% rispetto al prezzo di mercato; se il venditore ha 90 anni, la riduzione potrebbe essere del 15%.

Ma anche per chi vende ci sono diversi vantaggi. Dopo la vendita, il venditore incassa il denaro e può continuare a vivere nella propria casa grazie all’usufrutto, una soluzione interessante per chi desidera liquidità immediata senza cambiare le proprie abitudini di vita.

Alla morte del venditore, la proprietà passa direttamente all’acquirente senza coinvolgere gli eredi.

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