Nuda proprietà: che cos’è, vantaggi, risparmio, diritti del proprietario e quando conviene

Indice degli argomenti:

• Che cos’è la nuda proprietà?
• I vantaggi della nuda proprietà per il venditore e per l’acquirente
  • Quando conviene la nuda proprietà
• Quando il nudo proprietario ottiene anche il diritto di usufrutto
• Chi si occupa della manutenzione della casa?

Il mercato immobiliare ha visto negli ultimi anni una crescita del costo degli immobili, soprattutto nei centri urbani. Un fenomeno complesso, che dipende anche dal contesto macroeconomico attuale, ma che ha in ogni caso dirette ripercussioni su acquirenti e proprietari di casa.

Queste dinamiche portano anche a valutare alternative alla classica compravendita, con un numero crescente di persone che vorrebbe acquistare ma non può permetterselo a pieno prezzo e altrettante che necessitano di ottenere liquidità, ma non possono o non vogliono vendere la propria casa. Si parla, infatti, di nuda proprietà, una soluzione sempre più considerata nel mercato immobiliare

Che cos’è la nuda proprietà?

La nuda proprietà è un meccanismo che prevede di vendere la nuda proprietà, ossia l’edificio come tale, ma senza rinunciare alla possibilità di vivere al suo interno. Si mantiene, pertanto, il diritto di usufrutto sull’immobile.

La proprietà del bene, in questo caso, indica esclusivamente il fatto che lo si possiede, ma non che lo si può utilizzare nell’immediato. Chi acquista la nuda proprietà di un immobile acquisisce la titolarità della casa, ma non può abitarvi finché l’usufruttuario ne detiene il pieno diritto. Il nuovo proprietario dell’immobile è definito “nudo proprietario”, mentre il precedente diviene usufruttuario.

I vantaggi della nuda proprietà per il venditore e per l’acquirente

I principali vantaggi della nuda proprietà, sia che si tratti del punto di vista del venditore, sia che si valuti quello dell’acquirente, sono principalmente connessi ad un aspetto economico. Da un lato, il futuro usufruttuario ha la possibilità di ottenere nell’immediato liquidità, vendendo la nuda proprietà dell’immobile e così facendo si anticipa il guadagno generato dal valore della casa, senza però perderla. Sicuramente, infatti, la cosa più è interessante è proprio la possibilità di continuare a vivere nella propria abitazione. Inoltre, nel caso ci fosse la necessità di sostenere costi legati alla manutenzione straordinaria dell’edificio, quali ad esempio il rifacimento di un tetto, non si è più responsabili degli stessi, in quanto gravano direttamente sul nuovo proprietario.

 
Allo stesso tempo, il nudo proprietario acquisisce la proprietà dell’immobile a un prezzo inferiore rispetto al valore di mercato. Il risparmio, pertanto, compensa l’attesa. Generalmente, infatti, la riduzione del costo è proprio influenzata anche dal proprietario attuale che la possiede. Per fare un esempio, l’età è un criterio da considerare e tanto più è anziano il venditore, tanto più la differenza tra il valore immobiliare e il valore della nuda proprietà si avvicineranno. Lo stesso discorso vale per le aspettative di vita. In ogni caso non ci sono ulteriori costi da sostenere quanto il nudo proprietario subentra definitivamente all’usufruttuario.

Quando conviene la nuda proprietà

Sulla base dei vantaggi esposti in precedenza, la convenienza della nuda proprietà c’è quando si combinano le differenti esigenze di acquirente e venditore. Banalmente, la separazione tra proprietà e utilizzo può essere molto utile per persone anziane o che non hanno necessità immediate di vendere completamente l’immobile, ma che potrebbero aver bisogno di anticipare la liquidità connessa alla vendita. In un certo senso, infatti, si converte l’immobile in denaro, pur abitandolo.

L’operazione è vincente se l’acquirente, dal canto suo, non ha alcuna urgenza di utilizzare la casa, ma ha bisogno di acquistare a prezzi inferiori rispetto a quelli di mercato. Si tratta, in sostanza, di una sorta di investimento a lungo termine.

Quando il nudo proprietario ottiene anche il diritto di usufrutto

C’è una differenza tra nuda proprietà e usufrutto: mentre la nuda proprietà consiste nella vendita di un immobile conservando il diritto di godimento da parte di chi lo ha ceduto, l’usufrutto è un diritto reale di godimento concesso a una persona (usufruttuario) che consente di godere e utilizzare un bene altrui secondo le modalità stabilite dalla legge o dal contratto. Tuttavia all’usufruttuario viene posto il limite di rispettare la destinazione economica del bene stabilita dal proprietario, può concederlo in locazione e trarne i proventi economici, ma non può disporre del diritto di proprietà.

Tirando le somme, la differenza tra nuda proprietà e usufrutto sta nel fatto che il nudo proprietario non può usufruire dei frutti del bene, mentre l’usufruttuario sì, inoltre il nudo proprietario può vendere o disporre del bene, mentre l’usufruttuario non può vendere il bene stesso, solo il diritto di usufrutto.

In caso di vendita di nuda proprietà, l’usufruttuario rimane il precedente proprietario fino alla morte. Solo in quel momento avviene il passaggio del diritto di usufrutto all’acquirente.

Ciò non significa che le cose non possano cambiare nel tempo, in quanto l’usufruttuario (il venditore della nuda proprietà) potrebbe decidere in qualsiasi momento di rinunciare al proprio diritto. In questo caso, il passaggio al nudo proprietario avviene prima. La decisione è comunque dell’usufruttuario e non del nudo proprietario, che può solo attendere.

Chi si occupa della manutenzione della casa?

La nuda proprietà rappresenta un’interessante alternativa all’acquisto e alla vendita immobiliare tradizionale. È una soluzione che può offrire vantaggi significativi sia per chi vuole liberare liquidità mantenendo l’uso dell’immobile, sia per chi è disposto a investire in un bene con un notevole risparmio rispetto ai prezzi di mercato.

Tuttavia, è necessario valutare attentamente le proprie esigenze e prospettive future e conoscere a pieno ogni diritto e dovere. A tal proposito, vale la pena specificare quali sono le responsabilità legate alla manutenzione e alla gestione dell’immobile.

Dopo la vendita della nuda proprietà, infatti, è comunque compito dell’usufruttuario occuparsi della manutenzione ordinaria e delle relative spese. Sono a carico del nudo proprietario, invece, tutti i costi dovuti a manutenzioni straordinarie. Ciò significa che è sempre l’acquirente ad avere anche il diritto di valutare e decidere interventi per modifiche strutturali dell’immobile. Chi ha venduto e vive la casa, non può apportare modifiche senza esplicita autorizzazione del nudo proprietario.

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10/07/2024

Pro e contro della nuda proprietà: come funziona e differenza con l’usufrutto

Acquistare una casa con il proprietario all’interno: in cosa consiste la nuda proprietà, come si calcola il suo valore e in quali casi è un investimento conveniente.

a cura di Adele di Carlo

Dal punto di vista legale e fiscale, la nuda proprietà ha un regime particolare che influisce sul versamento delle imposte legate alla proprietà di un immobile (come l’Imu e la Tari).

Una soluzione vantaggiosa per proprietario e compratore che, come spiegheremo, ha anche alcuni “contro”. In questo approfondimento il quadro legale sulla nuda proprietà, con i vantaggi e gli svantaggi da considerare.

Cos’è la nuda proprietà

La legge italiana prevede due forme di proprietà: una “piena”, dove possesso e titolarità del bene coincidono, e una “nuda”, cioè la proprietà “spogliata” del possesso. Quindi la nuda proprietà indica una forma di proprietà limitata, in cui il proprietario detiene solo il diritto di proprietà in senso stretto, mentre il diritto di usufrutto è concesso a un’altra persona dietro pagamento di una somma concordata.

La nuda proprietà si configura quando una persona (cioè il nudo proprietario) possiede il diritto di proprietà su un bene, ma non ha il diritto di godere direttamente dei frutti o di utilizzare il bene. I suoi diritti sono limitati in quanto il godimento del bene è riservato al titolare dell’usufrutto. Dal punto di vista giuridico, il nudo proprietario ha il diritto di proprietà effettiva, compresa la possibilità di disporre del bene ma ha alcune limitazioni: non può godere dei frutti del bene (come i redditi o i frutti naturali) né utilizzarlo fisicamente.

Sul mercato immobiliare, la nuda proprietà ha un costo minore, infatti si calcola sottraendo il valore dell’usufrutto dal valore complessivo del bene. Attenzione alla durata, all’interno dell’accordo tra venditore e compratore si possono stabilire diverse clausole che determinano la durata; può essere temporanea o perpetua, a seconda dei termini dell’usufrutto.

Nella maggior parte dei casi la nuda proprietà su un bene prevede che il precedente proprietario possa restare nell’immobile fino al momento della sua morte.

Come calcolare il valore della nuda proprietà e quante tasse si pagano

Un dubbio molto frequente riguarda il metodo di calcolo della nuda proprietà, elemento che influenza notevolmente le compravendite ed è necessario per valutare se concludere l’affare oppure no.

In sintesi, il valore della nuda proprietà si calcola sulla base di due indicatori fondamentali:

• il valore della piena proprietà, influenzato dal luogo di ubicazione, dai metri quadrati, dalle rifiniture, dallo stato dell’immobile e così via
• l’età dell’usufruttuario, più è anziano più sale il prezzo della nuda proprietà (poiché il tempo di attesa per avere il pieno possesso della casa è inferiore)

E per quanto riguarda le tasse, chi deve pagarle tra usufruttuario e nudo proprietario? E quanto? Per quanto riguarda l’Irpef, spetta all’usufruttuario versare l’imposta sulle persone fisiche. L’Imu e la Tari sono a carico dell’usufruttuario, in quanto utilizzatore dell’immobile.

Passando alle spese di manutenzione, quelle ordinarie sono a carico dell’usufruttuario mentre le straordinarie spettano al nudo proprietario.

2 “contro” della nuda proprietà

Per l’acquirente, l’acquisto della nuda proprietà è vantaggiosa dal punto di vista economico ed è un investimento indicato per chi non ha necessità di trasferirsi o di mettere subito a reddito l’immobile.

Ci sono due svantaggi da considerare, speculari rispetto all’usufruttuario:

• il nudo proprietario deve attendere che cessi l’usufrutto per esercitare il godimento dell’immobile
• deve occuparsi della manutenzione straordinaria sostenendo le spese necessarie

I pro per venditore e compratore

Il vantaggio principale della nuda proprietà risiede nel prezzo di acquisto. Ad esempio, acquistare la nuda proprietà di una casa da una persona di 80 anni potrebbe comportare una riduzione del 25% rispetto al prezzo di mercato; se il venditore ha 90 anni, la riduzione potrebbe essere del 15%.

Ma anche per chi vende ci sono diversi vantaggi. Dopo la vendita, il venditore incassa il denaro e può continuare a vivere nella propria casa grazie all’usufrutto, una soluzione interessante per chi desidera liquidità immediata senza cambiare le proprie abitudini di vita.

Alla morte del venditore, la proprietà passa direttamente all’acquirente senza coinvolgere gli eredi.

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