La nuova vita del garage

Il box auto o locale di deposito possono trasformarsi in accoglienti laboratori e spazi per coltivare in assoluta privacy e tranquillità hobby e passioni, oltreché per dedicarsi allo smart working a riparo da ogni rumore domestico. Ecco qualche suggerimento

Indice degli argomenti:

• Normativa
• Pochi step e qualche elemento determinante
• Costi
• Il parere dell’esperto Architetto Silvia Pertoldi
• Intervista a Mario Condò de Satriano, Presidente del Centro Studi della Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali

Il momento è quello giusto, mai come adesso si è sentito il bisogno di una casa più grande, soprattutto con una stanza in più, da trasformare magari in spazio di creativitàlaboratorio dove coltivare passioni e interessi o anche futuro spazio di aggregazione. Può farlo chi ha un garage che non usa come box auto o come storage per attrezzi e materiali.

Normativa

La normativa di riferimento è contemplata nel D.P.R. 380/2001, TUE, Testo Unico in materia Edilizia. L’art. 23-ter (introdotto dal D.L. 133/2014, “sblocca Italia”, convertito in L. 164/2014), stabilisce quali sono i mutamenti della destinazione da ritenere “urbanisticamente rilevanti” e che quindi necessitano sempre di uno specifico titolo abilitativo edilizio.

Il Testo unico ha avuto un aggiornamento con la L. 156/2019, recante disposizioni urgenti per l’accelerazione e il completamento delle ricostruzioni in corso nei territori colpiti da eventi sismici.

La prima cosa da fare è acquisire le planimetrie dell’immobile presso il catasto e i diversi certificati (certificato di conformità, certificato di abitabilità, ovvero idoneità dell’edificio alle norme igieniche, di sicurezza e di risparmio energetico, classe energetica ecc…).

Il certificato di abitabilità (L.765/1967) indica se il locale presenta i requisiti idonei per legge, in particolare l’altezza minima di 2,70 metri che diventano 2,40 metri per bagni, sottotetti, soppalchi.

Da quest’anno entra in vigore la Super SCIA 2020 (Il dlgs 222/2016 ha eleminato la DIA, Super DIA e CIL, apportando modifiche al D.P.R. 380/2001, TUE, Testo Unico in materia Edilizia).

La Super SCIA 2020 (segnalazione certificata di inizio attività), unica e uguale per tutte le regioni, eccetto quelle a statuto speciale, si usa per nuove costruzioni,ristrutturazioni edili pesanti e ristrutturazioni urbanistiche. È una dichiarazione autonoma, alternativa al permesso di costruire, che il professionista abilitato deve presentare al Comune 30 giorni prima dell’inizio dei lavori.

Pochi step e qualche elemento determinante

Se il nostro garage è a norma e presenta i requisiti di agibilità, in fondo bastano pochi interventi per trasformarlo in uno spazio che accolga la nostra creatività e la voglia di fare.

Un pavimento funzionale e bello esteticamente come la resina, o il gres effetto cemento, per esempio; un rivestimento impermeabile e traspirante, come la malta, per combattere eventuali fenomeni di muffa; un impianto di VMC, soprattutto se la superficie delle finestre non è troppo abbondante; e un sistema di faretti a soffitto.

Se abbiamo bisogno di assoluta quiete o se al contrario la nostra attività prevede un elevato livello di “inquinamento acustico” dovremo pensare ad un sistema di insonorizzazione.

Per gli arredi, poi, c’è solo che l’imbarazzo della scelta, tra tavoli rustici, banconi, sedute ergonomiche e sgabelli e ogni sistema flessibile e modulare di scaffali con alternanza pieni e vuoti e presenza di scatole ed elementi contenitivi.

Insomma dipende molto da qualche hobby dovremo praticare in questo ambiente e dal fatto che sia un’attività fisica, manuale o di concetto (bricolage, sala prove, palestra, studio per smart working).

Un elemento di grande importante che sancisce il passaggio da garage a studio, a livello estetico e non solo, è la porta d’ingresso, a cui è richiesto un design accattivante, funzionalità, piccolo ingombro, sicurezza sia come antieffrazione che come tutela per le persone e infine un’ottima coibentazione (meglio se certificata per creare un microclima ideale per il lavoro.

Una soluzione la offre Hörmann, con il portone LPU67 Thermo, con pannelli in acciaio schiumato a doppia parete e disponibile in svariate misure.

Molto alta la coibentazione: presenta, infatti, elementi a taglio termico con uno spessore di 67 mm e una doppia guarnizione sia per i singoli elementi sia a pavimento; la chiusura raggiunge così un coefficiente di trasmittanza pari a 0,92 W/(m²∙K) (per una dimensione di 5000×3000 mm).

Anche il fattore sicurezza è molto elevato grazie al sistema BiSecur che regola la trasmissione del segnale tra telecomando e motorizzazione e utilizza la codifica AES 128 (ipiegato nell’on-line banking). Infine è proposto in diverse varianti estetiche (con greca M e L in due superfici – Silkgrain® effetto seta e Decograin simil-legno) e in 15 colori.

Costi

Offrire una stima dei costi per questo tipo di interventi è molto difficile perché la loro natura può spaziare all’interno di una forbice molto ampia. Molto indicativamente possiamo dire che per il cambio di destinazione d’uso si oscilla tra 80/100 e oltre 300 euro (in base agli oneri comunali); la parcella per le pratiche catastali (ammesso che ve ne siano) varia da 250 a oltre 600 euro e anche le eventuali opere murarie possono avere un costo di riferimento compreso tra 50 e 500 euro al mq anche qui i fattori in gioco son molti, condizioni dell’edificio, carattere degli interventi che necessita, eventuali trattamenti post opera e naturalmente gusti ed esigenze estetiche.

Il parere dell’esperto Architetto Silvia Pertoldi

Premesso che la legislazione varia da Regione a Regione e da Comune a Comune l’Architetto Silvia Pertoldi ci dice che in linea di massima bisogna distinguere che tipo di destinazione urbanistica ha il locale, normalmente la destinazione ad autorimessa o garage è una superficie accessoria non fa superficie utile, dunque è necessario presentare un’autorizzazione edilizia (Scia o permesso di costruire a seconda della normativa locale) per richiedere l’aumento di superficie utile, sempre che sia consentito. La suddetta autorizzazione edilizia comporta il pagamento degli oneri di urbanizzazione.

Se il garage è situato al piano seminterrato in Lombardia, la L.R. 10/03/2017 n. 7, ad esempio, prevede che si possa trasformarlo in abitazione o ufficio, a condizione che vengano pagati gli oneri stabiliti e che abbia i requisiti Rai e l’altezza interna. I requisiti per la destinazione ad uso laboratorio con permanenza di persone sono che abbia un’altezza interna di 2,40 m e i Rapporti aeroilluminanti di 1/10 (rapporto tra superficie delle finestre e superficie dei pavimenti n.d.r.). Qualora non fossero rispettati questi ultimi si può ovviare con la previsione di una VMC per il ricambio d’aria.

I materiali da utilizzare dipendono dall’uso che si fa di questo locale, se prevede anche un utilizzo alimentare si consigliano materiali lavabili e igienizzabili, tipo resina o ceramica; dipende poi dall’umidità del luogo, se è un seminterrato bisogna verificare che non ci siano problemi di muffa e in tal caso ci sono vari tipi di soluzioni.

Per le porte d’accesso dipende se portone o porta, se fuori terra o seminterrato, le casistiche sono diverse.

Sarebbe poi consigliabile verificare lo stato delle pareti, se sono abbastanza isolate perché normalmente i garage sono costruiti con materiali differenti rispetto ad un locale ad uso abitativo, quindi sarebbe utile in assenza procedere con varie soluzioni di isolamento soprattutto se si sceglie anche di riscaldarlo, per evitare dispersione verso l’esterno

Intervista a Mario Condò de Satriano, Presidente del Centro Studi della Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali (Fiaip) sulla trasformazione del garage in unità abitativa

È un fenomeno frequente quello della trasformazione dei locali come i garage (box auto) in spazi da abitare?
La trasformazione in un’unità abitativa indipendente si è avuta come fenomeno solo nei centri storici cittadini, dove i nuovi edifici sono stati poi adibiti a B&B. Nelle zone non centrali e non cittadine il garage viene casomai trasformato in tavernetta, non unità abitativa completa e indipendente.

Questa trasformazione quanto aumenta il valore dell’abitazione?
Dipende se si tratta di uno spazio interrato o fuori terra. Nel primo caso non cambia molto se c’è una tavernetta o un garage nell’economia del valore dell’abitazione. Nel secondo il valore dell’abitazione aumenta proporzionalmente con i mq che sono passati che sono stati trasformati in spazio abitabile e non più locali di deposito.

Consiglierebbe a chi vuole vendere casa di trasformare un locale garage in tavernetta/laboratorio per aumentarne il valore?
Dipende da tanti fattori, è una questione molto soggettiva e arbitraria, perché se al nuovo proprietario serve un garage, per esempio, l’intervento non costituisce un valore aggiunto.

Consiglia questo approfondimento ai tuoi amici

Commenta questo approfondimento