Nuove esigenze dell’abitare

Abitazioni più grandi, con una stanza in più, dotate di ingresso da utilizzare come disimpegno, connessione internet, balcone o giardino e magari inserite all’interno di un condominio con servizio di portineria e spazi per il co-working. Ecco come cambiano i criteri di ricerca delle abitazioni in Italia dopo la crisi sanitaria e quali elementi determinano il valore di un immobile adesso

Indice degli argomenti:

Aumento dei prezzi

La città – arcipelago di Stefano Boeri

Il termometro degli operatori

Rassegna immobili

Ormai è un dato di fatto, la crisi sanitaria come tutti i più grandi eventi storici internazionali – rappresenta uno spartiacque tra prima e dopo, nei mercati economici, nel profilo della società e nei rapporti sociali, nella nostra sfera privata e nel modo di approcciarsi al viaggio e alla vita di tutti i giorni. Non ultimo, nel modo di concepire lo spazio abitativo e il contesto in cui si trova. Nell’immediato questo quadro produce scenari anche inconsueti, come quelli nell’andamento del mercato immobiliare.

Aumento dei prezzi

Dall’ultimo rapporto ISTAT sul settore emerge anche che “nel secondo trimestre 2020 l’indice dei prezzi delle abitazioni (IPAB) acquistate dalle famiglie, per fini abitativi o per investimento, aumenta del 3,1% rispetto al trimestre precedente e del 3,4% nei confronti dello stesso periodo del 2019 (era +1,7% nel primo trimestre 2020).

L’aumento tendenziale dei prezzi delle abitazioni, il più ampio da quando è disponibile la serie storica dell’IPAB, è attribuibile sia ai prezzi delle abitazioni nuove (+2,7%) sia a quelli delle esistenti (+3,7%), entrambi in accelerazione rispetto al trimestre precedente (erano rispettivamente +1,0% e +1,9%).

Si registrano in un contesto di netta contrazione dei volumi di compravendita (-27,2% la variazione tendenziale registrata nel secondo trimestre del 2020 dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate per il settore residenziale dopo il -15,5% del primo trimestre) imputabile alle misure adottate per il contenimento del Covid-19 che hanno drasticamente limitato la possibilità di stipulare i rogiti notarili soprattutto nel mese di aprile.

Milano, Torino e Roma le città dove il dato è più marcato con aumenti del prezzo delle abitazioni rispetto al 2019 rispettivamente del 15,9%, 1,8% e 1,3%. La crescita è coerente con la tendenza che aveva iniziato a manifestarsi nella seconda parte del 2019 e fa riferimento a contratti siglati tra aprile e giugno ma le cui condizioni si sono perfezionate per lo più prima del lockdown.

Ciò che più conta

Ma non è detto che il trend non si consolidi anche nel prossimo anno, quando peraltro, secondo molti operatori, primo tra tutti Scenari Immobiliari (l’istituto indipendente che analizza i mercati immobiliari), è attesa una ripresa dell’indice delle compravendite.

D’altra parte gli italiani dopo il lookdown hanno le idee chiare sulla casa che vogliono, con requisiti di servizi e qualità che superano quelli “ante Covid”.

Adesso gli italiani cercano abitazioni più spaziose (si chiude almeno temporaneamente l’era del monolocale), con ingresso da utilizzare come disimpegno, una stanza in più rispetto a prima, un balcone, un giardino o comunque diversi “sfoghi” all’esterno; prossimità a giardini parchi o aree con alta densità di verde; contesto residenziale con portineria (per la ricezione dei pacchi) e magari spazi di co-working; tassativo il cablaggio wifi.

La città – arcipelago di Stefano Boeri

Tradotto in un’ottica più macroscopica si potrebbe dire che questo si coniuga perfettamente con il concetto di città-arcipelago di cui ha parlato recentemente Stefano Boeri che scrive in un post su Facebook il 18 settembre: “Milano ha delle risorse straordinarie. Ne cito due. Milano è anche una città fatta di vecchi quartieri che sono stati inglobati dall’espansione della città. Noi dobbiamo tornare a vivere la città come un arcipelago di quartieri dove si trova tutto ciò di cui si ha bisogno in uno spazio e un tempo ragionevole. Milano è una città universitaria. Le iscrizioni non sono calate, anzi sono in leggero aumento. Questo è un segno importantissimo. Perché non riutilizzare le centinaia di uffici desueti per una residenza studentesca, magari legata al coworking in modo nuovo?”

Riflessi sul valore e sui costi al mq

E con il cambio delle esigenze e dei requisiti richiesti ad un’abitazione, si rimodulano anche costi e valore sul mercato degli immobili.

“A Milano se si considera la zona centrale di Crocetta, un trilocale di 95 mq costerebbe 522.500 euro e sarebbe acquistabile con una rata mensile di 1642 euro. Se si volesse acquistare lo stesso immobile dotato di uno spazio esterno di 15 mq l’importo salirebbe a 550 mila euro con un esborso mensile di 1729 euro. A Roma, in un quartiere centrale come quello del Ghetto Ebraico, l’acquisto di un trilocale con terrazzo comporterebbe un esborso di 740.000 euro, con una rata mensile di 2.326 euro. Rispetto all’acquisto di un trilocale privo di terrazzo la rata sarebbe di 116 euro in più. In una zona semicentrale per acquistare un trilocale con spazio esterno occorrerebbe una rata di 1.195 euro”. (Dati forniti da Ufficio Studi del Gruppo Tencocasa)

Il termometro degli operatori

“L’emergenza COVID-19 ci ha portato a trascorrere molto tempo nelle nostre abitazioni, avendo modo di comprenderne pregi e difetti. Ed è molto probabilmente quest’ultimo aspetto, che sta portando alla definizione di una domanda abitativa di tipo migliorativo, orientata verso immobili di qualità”, afferma Fabiana Megliola, Responsabile Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa. “Tra le richieste maggiormente registrate dalle agenzie affiliate Tecnocasa e Tecnorete c’è soprattutto la necessità di uno spazio esterno: un balcone meglio ancora se abitabile, stesso discorso per il terrazzo, un giardino quando possibile. Ricercate le case luminose e anche più spaziose in modo da ricavare “un angolo” per lo smart working. Altro aspetto considerato è la possibilità di avere una buona connettività. Durante la pandemia c’è stata un’impennata di domanda di case con spazi esterni, dettata da un’apnea d’aria troppo lunga dovuta al confinamento domestico che ha fatto riscoprire agli italiani l’importanza della casa a cui adesso si accorda maggiore attenzione rispetto al passato”.

E di riflesso si modifica anche la filosofia progettuale: “Le nostre prossime realizzazioni”, spiega Daniele Veneri, ingegnere presso La Ducale SpA (società di sviluppo immobiliare del Gruppo Tecnocasa), “subiranno dei cambiamenti alla luce dell’effetto che il Covid-19. Stiamo già iniziando a progettare gli immobili con una nuova ottica, tenendo conto ancora di più della qualità e del benessere di chi ci abita, ci lavora e ci trascorre buona parte del tempo. Lo smart working, oggi largamente diffuso, ha dimostrato che le nostre abitazioni nella maggior parte dei casi non hanno spazi idonei per lavorare e neanche adeguate coperture in termini di connessione. Di conseguenza rivisiteremo l’organizzazione degli spazi interni affinché possano essere funzionali anche per la professione, indipendentemente dalle dimensioni e già a partire dal bilocale. I futuri appartamenti avranno anche il cablaggio wifi per migliorare il più possibile il segnale all’interno delle mura di casa. Altro elemento considerato è l’introduzione di un piccolo vano all’ingresso, oggi ormai scomparso, in cui poter riporre scarpe, indumenti ed oggetti che portati all’interno potrebbero essere veicolo di potenziale contagio. Soffermandoci sugli spazi esterni, siamo sempre più convinti che ogni unità abitativa debba avere uno o più balconi vivibili, anche di 2 metri di profondità, che permettano la convivialità e il relax di tutta la famiglia, bambini compresi”.

E le variazioni dei prezzi sono apprezzabili, anche nel raggio di poche centinaia di metri, se un’abitazione possiede questi nuovi requisiti il suo valore cresce. A livello nazionale una casa che si trova a 100 metri da un parco vale il 4% in più rispetto alla stessa collocata a un chilometro di distanza, lo evidenzia uno studio di Immobiliare.it realizzato in collaborazione con Realitycs, società digitale del settore delle valutazioni immobiliari: “Aver quantificato il valore che la presenza di uno spazio verde ha su un immobile, più o meno vicino – spiega Carlo Giordano, Amministratore Delegato di Immobiliare.it – dimostra come la riqualificazione e rigenerazione urbana anche in chiave green abbia oggi grande rilevanza non solo per la qualità del vivere delle persone ma anche per la valorizzazione del patrimonio immobiliare, in particolare quello delle grandi città”.

Conferme anche dalla survey condotta da RE/MAX Italia, secondo la quale l’87% degli intervistati è alla ricerca di appartamenti con spazi esterni. Ma anche metrature più grandi (per il 41% degli intervistati) con una migliore suddivisione degli spazi per gestire da casa il lavoro o sopperire alla mancanza di privacy emersa durante la quarantena (53% del campione). Il 45,2% vorrebbe spostarsi verso aree più periferiche, mentre il 55,92% in prossimità di esercizi e servizi quali supermercati, farmacie e scuole e il 54,98%, vicino a parchi e giardini pubblici, tutto nell’ottica di prediligere al centro città una migliore qualità della vita. “Contro ogni previsione il mercato della casa ha tenuto bene e adesso sta vivendo un momento felice”, spiega Dario Castiglia, CEO & Founder di RE/MAX Italia. “Durante il lockdown la gente si è accorta dell’importanza della casa, che è stata molto rivalutata e allo stesso tempo si è accorta delle cose che mancavano e che si voleva qualcosa di più. Anche a fronte del lavoro a casa. Tutto questo ha portato movimento nel mercato immobiliare, persone che desideravano vendere per acquistare soluzioni diverse dalla propria, ma rimanendo più o meno nelle stesse possibilità economiche, per raggiungere gli standard desiderati molti hanno dovuto spostarsi dal centro e andare in zone di provincia. Per esempio molti milanesi si sono spostati dal capoluogo anche di 25 km optando per la collina e per la Brianza. Il trend quindi è “più grande” ma anche “più lontano dal centro”. Un trend che deve coinvolgere anche i costruttori e i gestori telefonici, perché il mercato immobiliare oggi viaggia con la tecnologia della fibra. Se io fossi il sindaco di un piccolo borgo la prima cosa che farei per riqualificarlo sarebbe proprio quella di dotarlo di copertura fibra ottica”.

“Abbiamo notato come spesso la volontà del cliente sia quella di ricercare una camera in più, almeno un balcone o un terrazzo, o meglio ancora un giardino, ma a nostro avviso è più stimolante ragionare in termini non tanto di maggiori dimensioni della casa, quanto di migliore abitabilità: una risposta concreta alle nuove esigenze può essere fornita dall’utilizzo di arredi dinamici che si spostino agevolmente, aumentando virtualmente i metri quadri abitabili”, suggerisce Enzo Albanese, presidente di Sigest. “Un altro importante trend accelerato dalla pandemia è quello che vede crescere l’importanza del quartiere, la cui caratteristica più apprezzata non è più tanto la centralità, quanto la ricchezza di servizi e la capacità di “creare comunità” attraverso spazi pubblici di qualità”.

Negli uffici di Great Estate, agenzia specializzata nella vendita di ville e casali in campagna, già a maggio si registrava un importante aumento delle vendite rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. Cresce il desiderio di vivere in campagna, soprattutto per coloro che possono lavorare in smart working. E a maggio l’agenzia di san Casciano dei Bagni, in provincia di Siena ha addirittura realizzato una vendita attraverso una videochiamata: una copia tedesca ha acquistato un casale in Toscana dopo averlo visto solo in videocall, dopo aver appurato, naturalmente, che si trovasse in un luogo tranquillo, che fosse immersa nella natura e che rispondesse a tutte le loro esigenze.

Rassegna immobili

Sigest – East Garden – Milano

East Garden è un progetto dello studio Arassociati che sorge tra Città Studi e Lambrate e prevede 4 edifici a torre di 9 piani, per un totale di 107 appartamenti (dal monolocale al quadrilocale) in consegna a inizio 2023. Le abitazioni risultano immerse nell’ambiente naturale, al centro di uno dei quartieri più vivaci della città, ricchissimo di servizi.

A seguito del lockdown il progetto è diventato un’occasione per sperimentare nuove formule abitative, come la creazione di ambienti trasformabili che, attraverso arredi di facile spostamento, modellino di giorno una stanza “virtuale” senza aumentare le metrature. Questa diviene la soluzione ideale per plasmare la casa durante tutta la giornata in funzione dei suoi abitanti, che potranno inoltre godere di comfort di primo livello, fra i quali il servizio reception, l’area fitness, lo spazio smart working e la locker room. Prezzo medio: 3.450 €/mq.

SeiMilano – Milano

SeiMilano è un progetto di rigenerazione urbana dello studio Mario Cucinella Architects che riconsegna a Milano un’area della città creando un quartiere multifunzionale integrato in un parco a firma di Michel Desvigne destinato a diventare l’area verde più estesa della metropoli, con tanto di piste ciclabili e orti urbani. Oltre ai 500 appartamenti, il progetto prevede 10.000 mq di negozi e 30.000 mq di uffici in prossimità della fermata Bisceglie della M1, a 16 minuti da Piazza Duomo.

SeiMilano è stato concepito secondo i più elevati standard di sostenibilità ambientale, innovazione e qualità della vita, che si traducono in servizi di prossimità efficienti e smart, collegamenti rapidi con il resto della città e appartamenti pensati per rispondere alle esigenze più moderne dell’abitare. A tal proposito, oltre ai servizi più classici come conciergerie e area lockers, sono stati studiati ambienti comuni di socializzazione per adulti e bambini: cucina sociale condivisa con schermo proiettore per le partite, sala polivalente per feste, area gioco bimbi, spazio di coworking e gym area. Nel complesso SeiMilano sono presenti anche un asilo e una scuola materna per agevolare le esigenze delle giovani famiglie.

Convenzionata da 2.992 €/mq

Prezzo medio libera: 3.550 €/mq

Great Estate

Cetona (Siena)

Residenza nel centro storico di Cetona (Si), articolata su n. 4 livelli + grotta al piano interrato, per una superficie totale commerciale di 270 mq., comprensiva di un terrazzo privato + piccolo balcone, entrambi con vista panoramica sul Monte Cetona.

Prezzo: 565.000 euro

Cetona (Siena)

Appartamento in Toscana “Romeo & Juliet” situato proprio sulla piazza principale di Cetona (Si) di origine cinquecentesca. L’appartamento è posto al secondo piano di un antico palazzo e sviluppa una superficie complessiva di circa 170 mq su un unico livello. Impreziosisce la proprietà la presenza di un pittoresco e romantico balcone.

Prezzo: 295.000 euro

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