I nuovi modelli dell’ospitalità

Le mete più gettonate di quest’anno le ha rivelate Airbnb: in Italia Isola d’Elba, Salento, Carloforte (Sardegna); all’estero Albania (Ksami, Sarandë, Vlorë), Spagna e Portogallo. Resta da capire dove e come alloggeranno i viaggiatori, sempre più orientati verso modalità “alternative” di ospitalità.

L’abbiamo visto all’ultima edizione della Borsa Italiana del Turismo (febbraio), a spingere la ripresa del comparto, dopo l’annus horribilis del Covid, sono proprio i nuovi stili di viaggio e, con essi, le nuove forme di hotellerie. Che sia per risparmiare, per avvicinarsi alla natura oppure per essere più etici verso l’ambiente, per stupirci e fare qualcosa di indimenticabile, o semplicemente per staccare la spina davvero da tutto ciò che è “ordinario”, la richiesta di vacanze “alternative” oggi è una tendenza in atto e si manifesta principalmente nella scelta di forme di ospitalità insolite  e peculiari, che rappresentano un’esperienza nell’esperienza, un viaggio nel viaggio, e che fanno sentire bene e in sintonia con il genius loci: castelli, case sugli alberi, bolle trasparenti nella foresta, lodge alla maniera di quelli africani e ancora ville storiche, architetture d’autore e progetti organici mimentizzati nel paesaggio. Ma anche il turismo lento dei cammini, da quelli spirituali ai cammini improntati al benessere, o le “vie del”, che dopo il vino e l’olio, stanno conquistando nuove specialità come la birra artigianale, ecco allora che cantine e frantoi si aprono sempre più anche all’ospitalità sul modello dell’agriturismo.

L’elenco è ormai lunghissimo e non tutto rientra nel paniere della sharing economy che nasce da motivazioni prettamente economiche. A Bringing Innovation Into Travel, il format di BIT inaugurato l’anno scorso per riflettere e definire le macro tendenze, i filoni sono stati soprattutto tecnologia, sostenibilità e tutte le loro declinazioni. 

La ripresa del turismo in Italia è stata confermata anche dall’ultima edizione (5 luglio scorso) di Hospitality Forum, organizzata da Scenari Immobiliari con Castello Sgr: il turismo che, prima della pandemia, incideva per oltre il 5% sul PIL, sta fortunatamente riprendendo quota e già per il prossimo anno si prevede di tornare a livelli pre-Covid. E proprio in questa edizione si è parlato di nuove forme di ospitalità. Sul fronte del real estate, il patrimonio residenziale in Italia è di circa 35,4 milioni di unità una buona parte delle quali è dedicato agli affitti brevi. Una fetta sono i bed & breakfast, oltre 33 mila unità, un’altra fetta è relativa agli appartamenti privati gestiti da società strutturate in maniera professionale (120 mila) ma la porzione più consistente, 465 mila appartamenti, sono immobili di privati immessi sul mercato della locazione breve con gestione autonoma.

Quali sono i nuovi modelli di ospitalità

In Italia c’è sempre stata una predisposizione alla diversificazione delle forme di ospitalità, basta pensare all’agriturismo che non è il turismo rurale (come in altri Paesi) perché da noi ha una legge apposita (è l’impresa agricola che ospita le persone), come spiega Magda Antonioli, professoressa all’Università Bocconi in Economia e Politica del Turismo e Vicepresidente dell’European Travel Commission. Oggi le forme del turismo e quindi i modelli di osptalità sono davvero tanti e vanno da tutte le forme open air, a partire dalla nuova concezione del campeggio, Glamping, case sugli alberi, palafitte, case di lusso, anche in luoghi dove non si costruisce, come le tende del deserto.

Poi da sempre in Italia ci sono le forme di albergo diffuso, sperimentate spesso nei borghi abbandonati dagli emigranti, un modo per riqualificare queste urbanizzazioni antiche.

Altra formula nella ricezione non alberghiera sono i veicoli ricreazionali, forme di camper, mobile home e caravan che usano piazzole in campeggio. E, non ultimo l’Airbnb (e derivati potremo dire), che si è allargato tanto perché lavora con una piattaforma abbattendo le barriere di accesso al prodotto sia sul fronte della domanda che su quello dell’offerta.

Una modalità molto attiva in questo momento sono, inoltre, gli affitti brevi di ville di lusso e ci sono grandi tour operator internazionali che se ne occupano e che riconoscono all’Italia una grande competitività in questo. Rappresentano delle realtà intermediarie con risorse anche tecnlogiche importanti che valorizzano immobili altrimenti “anonimi” e li inseriscono in una rete ricettiva nuova ma caratterizzata da una grande domanda e di alto livello. Per adeguarsi, talvolta, anche le grandi catene alberghiere affittano appartamenti ad alcuni dei loro clienti.

Le ragioni della nascita dei nuovi modelli di ospitalità

La domanda turistica si è spostata sulle esperienze, questo ha dato luogo alla nascita di nuove formule.  Anche il Covid ha molto influito sulla nascita di un turismo nuovo e diversificato e ci sono anche modalità ibride tra luoghi di vacanza e luoghi di lavoro che si stanno sviluppando. 

Sono i cambiamenti della società, degli stili di vita, un cambio socio-psicologico nell’utenza ad aver diversificato il settore nella sua parte extra hotellerie.

Aspetti positivi e conseguenze negative dei nuovi modelli di ospitalità nel tessuto urbano

Dopo l’avvento della piattaforma americana Aibnb, inoltre, molti hanno sfruttato la formula per riqualificare quartieri e urbanizzazioni che erano degradati, come è avvenuto a Barcellona, per esempio, e in altre città europee.

L’aspetto negativo è che il sistema degli affitti brevi (come Airbnb) sottrae case ai giovani perché chi affitta guadagna di più con il turismo. I centri città e molti quartieri storici si sono così spersonalizzati, ecco perché le amministrazioni chiedono una regolamentazione al più presto tenendo conto di questa situazione.

Quanti giorni all’anno si può affittare una casa? quante stanze si possono affittare? Sono queste alcune delle domande a cui la normativa in itinere sia in Europa che in Italia (che poi saranno integrate) dovrà rispondere. Ma il comparto è diventato così imprtante che si sta molto legiferando e la normativa non tarderà ad arrivare.

 Chi sono gli utenti del nuovo turismo

Come i modelli di ospitalità, anche l’utenza è varia e diversificata e non include solo soggetti a basso reddito, al contrario, c’è una larga fetta di turismo di lusso che sceglie modalità alternative all’albergo o al resort per avere servizi specifici, poter fare esperienze che in hotellerie non sarebbero possibili, fare viaggi in comitive numerose e avere a disposizione grandi spazi da vivere in condivisione.

Ma anche semplicemente essere più liberi, non dover seguire orari e regole imposte in albergo; poter seguire la propria dieta anche in vacanza (avendo la possibilità di usare una cucina, è il caso di molti alberghi a cinque stelle che offrono stanze con angoli cottura per richieste particolari). Chi soggiorna più a lungo nelle strutture ricettive preferisce avere ambienti più simili a quelli domestici.

Quanto si risparmia (e quanto si guadagna) con i nuovi modelli di ospitalità

Non tutti i nuovi modelli di ospitalità nascono con l’ottica di offrire soggiorni più economici, al contrario, la maggior parte di essi (glamping inclusi) hanno un costo addirittura superiore al soggiorno tradizionale in albergo; l’ospitalità alternativa all’hotellerie è un fenomeno sociale indipendente dall’aspetto economico.

Possiamo tuttavia dire che i proprietari degli immobili adibiti ad affitti brevi sono mossi quasi sempre dal desiderio o dalla necessità di mettere a reddito l’immobile che posseggono, sul canone di locazione pagano una tassa del 21% (cedolare secca sulle locazioni brevi introdotta dal DL 50/2017).

In merito ai viaggiatori “locatari” si può dire, invece, che attraverso alcune forme di ospitalità alternativa all’hotellerie possono risparmiare anche fino al 50% rispetto alle tariffe degli alberghi. Mentre per altri target è vero esattamente il contrario, in alcuni luoghi chi vuole una vacanza a certi livelli di lusso si rivolge ai property manager, è il caso di Bellagio, sul lago di Como, per esempio, dove non esistono strutture alberghiere a 5 stelle e quindi chi vuole un soggiorno di alto livello lo fa affittando una villa.

Quali forme avrà l’ospitalità in futuro

Regolamentazione e destagionalizzazione sono le parole chiave che caratterizzeranno il turismo del futuro che, secondo i maggiori esperti, non tornerà più alle formule tradizionali. Ci sarà più controllo grazie alle normative in itinere, per motivi fiscali, ma anche una domanda spalmata in ogni mese dell’anno anche in quelle zone, come il Sud Italia, per esempio, che adesso lavorano solo pochi mesi all’anno con il turismo.

Nel maremagnum degli affitti brevi

L’Italia è il terzo mercato internazionale, dopo Stati Uniti e Francia, per gli affitti brevi, in tutto sono circa 600 mila gli immobili destinati ad affitti brevi (elaborazione Halldis su dati Istat e Scenari Immobiliari 2021), un comparto in cui si stima che operino 25mila gestori professionali, per un giro d’affari di circa 1,2 MLD di euro.

Tipologie di affitto breve

Uno studio elaborato da Halldis (società italiana attiva negli affitti brevi che gestisce circa 1.200 proprietà tra appartamenti, palazzi e ville, in più di 120 località italiane ed europee) distingue questo comparto in tre tipologie di formule:

• piattaforme (Airbnb, Booking e Vrbo): si pongono sul mercato come distributori di prodotti (case) di cui non sono proprietari, il loro ruolo è far dialogare domanda e offerta e ricevono una fee che va dal 15 al 20%;
• gestori professionali (property manager in inglese, come Halldis, Italianway, CleanBnb, Wonderful Italy): gestiscono per conto terzi il prodotto casa, anch’essi non sono proprietari e sono società italiane che generalmente operano nelle località dove sono presenti gli immobili (ma non solo) e si occupano di tutto il processo burocratico della prenotazione e dei servizi previsti (dalle pulizie, alla tassa di soggiorno, la cedolare secca, ecc..). La fee dei property manager varia dal 20% al 30%. Talvolta utilizzano le piattaforme per promuovere i prodotti;
• proprietari privati: mettono sul mercato il restante 75% delle case destinate agli affitti brevi, fanno tutto da soli. Possono anche decidere di affidarsi a una piattaforma e/o un property manager. In questo caso al guadagno viene sottratto il costo della piattaforma o del property manager.

La normativa sugli affitti brevi

A parte la normativa del 2017 (cedolare secca sulle locazioni brevi introdotta dal DL 50/2017), il comparto attende ancora una regolamentazione specifica per questo settore che, da nicchia di mercato (attiva già in Italia 60 anni fa con l’arrivo dei tedeschi in Toscana), si sta trasformando in un’industria compiuta a tutti gli effetti, con una sua filiera di riferimento composta da diversi attori (piattaforme, distributori, fornitori di servizi, ecc…).

L’Europa ci sta lavorando da molti anni e anche in Italia la legiferazione in materia di affitti brevi è in itinere e molto acclamata dalle amministrazioni locali, sindaci e assessori che negli anni hanno visto svuotarsi le abitazioni dei centri storici e dei quartieri circostanti, a beneficio del turismo mordi e fuggi, con una conseguente spersonalizzazione dei territori. Per adesso esiste una direttiva dell’Unione Europea sulla cooperazione amministrativa (DAC7), che prevede che chi affitta una proprietà su una piattaforma (Airbnb, Booking, VRBO etc.) deve comunicare all’apposito registro nazionale di ciascuno Stato membro il proprio transato e i dati, così raccolti, confluiscono in un unico database europeo. Per il 2023 l’obbligo di comunicazione è entro il 31/01/24.

Ma gli addetti ai lavori assicurano che una regolamentazione più specifica è in itinere ancora, sia in ambito europeo che nazionale. “Bisogna regolamentare a livello fiscale quello che è una notte in una casa, esattamente come avviene nell’hotellerie”, spiega Michele Diamantini, CEO di Halldis (fondatore di Expedia). “È necessario avere una normativa che stabilisca almeno che chi gestisce le chiavi delle proprietà lo fa secondo determinate regole con determinate normative e adempimenti e lo fa nel rispetto di una legge precisa”.

Ville, casali, strutture storiche, ma anche grattacieli e moderni edifici: il nuovo lusso è in dimora

Halldis gestisce HTM – Hybrid Tower Mestre, il più alto grattacielo di Venezia con i suoi 81 piani che rappresenta anche una soluzione allo storico problema degli afflussi turistici della città. La formula che HTM propone è un mix tra affitti brevi, uffici a tempo, health center e ristorante di qualità. Target della clientela: medio – alto.

Italianway è la property manager ad alto contenuto tecnologico con 4.200 immobili contrattualizzati tra appartamenti, ville e residenze d’epoca, oltre 500 destinazioni coperte in tutta Italia e circa 400 tra Spagna, Francia, Grecia e Turchia, per un totale di 1,3 milioni di notti prenotabili direttamente sul portale.

Il network gestisce affitti a breve, medio e lungo periodo, immettendo le proprietà, di cui ha acquisito il mandato dai proprietari, sulle principali piattaforme di distribuzione e supporta i clienti in tutte le fasi del business (l’intero ciclo di vita della prenotazione, dal revenue, alla fiscalità, dagli adempimenti fiscali e burocratici alla messa on line degli appartamenti):

“Se un immobile è adatto all’affitto a breve periodo lo immettiamo sulle piattaforme come Booking, Expedia, abbiamo 85 canali distributivi; se invece un immobile può integrare il brevissimo termine con il medio termine (fino a 18 mesi), allora facciamo anche locazione transitoria, prendendo accordi con le grandi società di relocation e studenti, società che cercano relocation per manager”, spiega Marco Celani, AD Italianway.

Dal 2014, quando ha iniziato a Milano, con l’Expo, propone un nuovo modo di fare ospitaliatà. La maggior parte degli utenti sono viaggiatori internazionali ad alto reddito, desiderosi di vivere un’esperienza di soggiorno in una casa italiana; l’età media è trai 35 e i 49 anni e porvengono da Stati Uniti, Regno Unito, Canada, Israele, Francia, Germania, Nord Europa e Spagna. La destagionalizzazione è una realtà concreta anche per il futuro, basta pensare che Italianway gestisce ad oggi anche affitti a medio termine per viaggiatori che si muovono per smart working e decidono di andare a lavorare a distanza in località di mare come la Puglia, la Sicilia, utenti generalmente del nord Europa che apprezzano la vicinanza al Mediterraneo in inverno.

Puglia Paradise è una società che gestisce, invece, una collezione di ville e trulli di lusso, luoghi prettamente di vacanza, che ha introdotto la figura del “guest angel”, una sorta di sarto dell’ospitalità, un concierge mai invadente che è sempre a disposizione degli ospiti per accompagnarli durante l’intero soggiorno: come un sarto personalizza il soggiorno in base alle esigenze, relazionandosi con tutti gli ospiti e sorprendendoli con piccoli cadeaux originali e personalizzati per rendere unico il soggiorno.

Soggiorni esperienziali: l’affitto breve con i sevizi del tour operator

Pioniera ancora una volta la città di Milano, che con le grandi manifestazioni accoglie in molti periodi dell’anno turisti da ogni parte del mondo, in Italia il fenomeno della sharing economy nell’ospitalità deflagrò nel 2015 con l’Expo, quando furono registrati oltre 6.500 affitti distribuiti attorno alla zona dei Navigli.

Il fenomeno Airbnb era già in atto da qualche anno (il sito fu aperto dagli americani Brian Chesky e Joe Gebbia nel 2007) ma in Italia si assiste al suo decollo proprio tra il 2013 e il 2015.

La piattaforma globale di San Francisco, che oggi conta circa 4 milioni di host, è la caposcuola dei soggiorni esperienziali e degli alloggi tematici, fra le ultime chicche c’è la Malibù Dreamhouse di Barbie, dove si può soggiornare, sulle colline di Malibù (parte ovest della contea di Los Angeles), accolti dall’host Ken (per celebrare l’uscita del film con Margot Robbie).

Vacanza archi-design

Tra le vacanze a tema proposte dal portale Airbnb ci sono quelle per gli amanti dell’architettura e del design (la categoria Design propone circa 30 mila alloggi resi unici dalla loro architettura): si può soggiornare, per esempio, a Casa Wo, a Puerto Escondido, progettata dall’architetto francese Ludwig Godefroy o nella villa moderna sul Lago di Garda progettata da Matteo Thun, ma anche nella Kellogg-Doolittle House, progettata negli anni ’80 dall’architetto Kendrick Kellogg, discepolo di Frank Lloyd Wright, nel Parco Nazionale del Joshua Tree, o nella bizzarra Bloomhouse, sulle colline a ovest di Austin.

Viaggi sostenibili e a contatto con il verde

Un filone che interessa trasversalmente molte formule di ospitalità e di hotellerie ormai, sia per assecondare il desiderio dei viaggiatori di essere sempre più vicini alla natura, sia per la volontà del comparto di allinearsi alle politiche ambientali. Parla chiaro il Sustainable Travel Report 2022 promosso da Booking, che ha intervistato 30 mila persone in 32 Paesi, evidenziando proprio scelte più consapevoli, sostenibili e rispettose durante tutta l’esperienza di viaggio, sin dalla prenotazione. Il 93% degli italiani, e l’81% su scala globale, considera importante viaggiare in modo sostenibile.

Ma che cosa significa viaggiare in maniera sostenibile? Non vi è una sola risposta a questa domanda ma molteplici. Per qualcuno può significare, per esempio, scegliere strutture sostenibili che hanno fatto scelte ben precise in questo senso, come ha fatto il Camping Village Argentario, che si avvale di un sistema di filtrazione delle acque reflue (Membrane Filtration Block MBF-CUBO sviluppato da Culligan), che permette di riutilizzare l’acqua e ridurre fino al 90% il consumo idrico e di ridurre notevolmente i consumi energetici per il funzionamento della piscina (fino al 25%).

La tecnologia è alla base dei risparmi energetici e idrici e quindi strettamente connessa con le tematiche ambientali. Su questo innegabile assunto si fonda il progetto Bright Journey promosso dal Gruppo VDA- Telkonet e sviluppato da 9 donne Ambassador. Una sorta di faro sul settore dell’hospitality e insieme una garanzia: il network mappa, infatti, hotel e destinazioni varie nel mondo best case, ovvero realtà virtuose che adottano pratiche ecosostenibili e sistemi di innovation technology per limitare lo spreco delle risorse.

Anche la piattaforma Airbnb ha tutto un filone tematico di viaggi green, basta dare un’occhiata alla categoria alloggi sostenibili a stretto contatto con la natura: si può soggiornare nella casa fatta di fango e sabbia, senza l’uso di cemento (El Oro de Hidalgo, Messico); oppure nella casa organica dello Hobbit, negli Stati Uniti.

E se il nostro sogno nel cassetto è quello di dormire nella casa sull’albero, il B&B La Piantata ad Arlena di Castro (Viterbo), mette a disposizione dei suoi ospiti due cassette sull’albero, oltre alla spa nell’oliveto per un soggiorno di charme in completo relax. Ma si può anche dormire nella suite glamping.

Le nuove forme del turismo open air

Il turismo open air è quello che ha retto meglio durante la pandemia e quello che per primo è ripartito e non tanto per motivi economici, bensì per un rinnovato desiderio di vivere all’aperto, a contatto con la natura, senza allontanarsi troppo geograficamente. Già l’anno scorso il turismo open air era tornato ai livelli del 2019 (Osservatorio Outdoor Human Company e Thrends), ed è una formula che registra una durata maggiore dei soggiorni rispetto alle strutture alberghiere, come anche agli appartamenti in affitto (è eloquente il dato Istat sulla durata media del soggiorno che vede camping e villaggi al primo posto con 6,3 notti, contro 3,1 e 4,4 notti in hotel e strutture extraalberghiere. E anche le forme del turismo outdoor).

D’altra parte il turismo outdoor non è più solo associabile a camper, roulotte, tende e campeggi, ma si declina in una molteplicità di forme esperienziali e con servizi a corredo che non hanno niente da invidiare alle strutture più blasonate.

Il glamping

Tra le forme più originali di turismo open air che si sono sviluppare negli ultimi anni ci sono i Glamping, un derivato dall’unione dei termini “glamour” e “camping”. Possiamo dire che questa formula di tendenza è un’ulteriore declinazione del concetto di vacanza sostenibile, perché le strutture non hanno alcun impatto sul territorio, essendo realizzate senza fondamenta. E ogni realtà ha una propria storia legata al territorio.

All’Atmosfera Bubble Glamping, in Basilicata, si dorme in bolle trasparenti attraverso le quali la notte si possono ammirare le stelle. Il glamping nasce dalla volontà di valorizzare un terreno di famiglia.

Anche nell’alta Langa si dorme nelle sfere, presso il Gaia’s Spheres Glamping e si gode dello spettacolo che si apre sulla valle tra Niella Belbo e Gorzegno ed arriva fino agli Appennini Liguri; qui tutto è ecologico: dall’energia prodotta dai pannelli solari, ai materiali per la costruzione delle sfere, all’offerta gastronomica.

Al Glamping Canonici si dorme, invece, in in 6 Luxury Tents di 40 o 50 mq (tutte dotate di stanza da bagno e immerse in un giardino privato alberato) e in 2 stanze suites al primo piano della barchessa seicentesca che funge da guestshouse. Siamo nella campagna vicino a Venezia. 

Soggiorni benessere

Sono un vero must, in tutte le stagioni e da anni rappresentano ormai un diverso modello di ospitalità conferendo al viaggio una connotazione salutare e riequilibrativa. Si deve, inoltre, ai soggiorni di benessere il merito di aver già in parte destagionalizzato il turismo, perché questa formula viene praticata soprattutto durante le festività brevi o i weekend lunghi che dir si voglia.

Sono distribuiti per tutto lo stivale e alcuni di essi sono dei veri e proprio paradisi, dove si va per restare in hotel e vivere l’atmosfera che questo ci regala. Come nella nuova Penthouse del Lefay Resort & SPA Dolomiti, curata, nell’interior design, da Studio Apostoli che aveva già realizzato il progetto d’interni dell’intero resort.

Scambio casa: una formula money free nata lo scorso secolo nei Paesi del Nord Europa

Un altro modello di ospitalità che di solito viene annoverato tra le pratiche di sharing economy (sebbene non sia una vera e propria condivisione) è la formula “scambio casa”, una modalità nata tra gli anni ’80 e ’90 del Novecento nei Paesi del Nord Europa. Generamente si paga una quota per l’iscrizione al sito mentre gli scambi sono assolutamente “money free”. Gli scambi possono avvenire contestualmente oppure attraverso l’acquisizione di punti (guest point) che gli utenti possono spendersi con altri iscritti al sito in diverse parti del mondo. Tra i più importanti player internazionali c’è HomeExchange, con 125 mila membri, in oltre 130 paesi del mondo.

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