Oneri di urbanizzazione: cosa sono e come si calcolano

Gli oneri di urbanizzazione rappresentano un elemento fondamentale nel mondo dell’urbanistica e dell’edilizia. Ma cosa sono esattamente, chi è tenuto a pagarli e come vengono calcolati? In questa guida risponderemo a queste domande per offrire una panoramica chiara e completa sull’argomento. Per qualsiasi dubbio o perplessità, in ogni caso, il consiglio è quello di rivolgersi al proprio tecnico di fiducia, che sarà in grado di spiegare al meglio ogni cosa, in relazione allo specifico caso in questione. 

Cosa sono gli oneri di urbanizzazione?

Quando si parla di oneri di urbanizzazione si fa riferimento a dei contributi economici che devono essere versati da chiunque esegua un intervento che aumenta il “carico urbanistico”.

In sostanza, si valuta l’impatto delle opere che si vogliono realizzare sulle infrastrutture e sui servizi fondamentali per la vita urbana. È un aspetto interamente regolamentato a livello normativo e il principio di fondo è quello di chiedere a chi costruisce di contribuire alle spese che saranno necessarie per garantire infrastrutture e servizi fondamentali all’area interessata.

Vi sono, infatti, diversi elementi comuni, che interessano tutti i soggetti presenti sul territorio, la cui gestione e realizzazione ha dei costi anche importanti. Approfondendo meglio il tema, è importante sapere che gli oneri di urbanizzazione si suddividono in oneri di urbanizzazione primaria e secondaria, a seconda della tipologia di servizi a cui si fa riferimento.

Differenza tra oneri di urbanizzazione primaria e secondaria

Come specificato all’interno del Testo Unico dell’Edilizia, si distinguono opere di urbanizzazione primaria e opere di urbanizzazione secondaria, a seconda della tipologia di interventi a cui si fa riferimento. Gli oneri, di conseguenza, si pagano per entrambe le casistiche.

Si parla di urbanizzazione primaria per interventi di strade residenziali, spazi di sosta o parcheggio, fognature, rete idrica, rete di distribuzione dell’energia elettrica e del gas, sistema di illuminazione pubblica, spazi di verde attrezzato, ma anche tutte le infrastrutture di comunicazione elettronica per impianti radioelettrici e relative opere, così come i cavidotti per le telecomunicazioni.

Gli oneri di urbanizzazione secondaria, invece, riguardano principalmente i servizi per il quartiere, come asili nido e scuole, mercati, edifici religiosi, impianti sportivi, centri sociali, strutture sanitarie e di natura culturale. In questa categoria, inoltre, ricadono anche tutti gli impianti per la gestione dei rifiuti, dallo smaltimento al riciclaggio.

La normativa vigente

La normativa di riferimento, per quanto riguarda gli oneri di urbanizzazione, è principalmente raccolta nel Testo Unico dell’Edilizia, nome con cui si fa riferimento al D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380. Il testo ha subito successivi aggiornamenti, fino al DL 69/2024 (Decreto Salva Casa), che no ha avuto impatti sul tema degli oneri.

In ogni caso, il tema degli oneri non è stato introdotto con il Testo Unico dell’Edilizia, ma nasce alla fine degli anni ’60, quando la Legge 765/1967 introduce per la prima volta il versamento di una quota a seguito di alcune specifiche opere edilizie. La Legge 10/1977, poi, rapporta gli oneri al costo di costruzione. Il tutto, infine, confluisce nell’attuale riferimento normativo, che raccoglie e riorganizza la materia.

Spesso gli oneri di urbanizzazione vengono erroneamente definiti una tassa, in realtà si tratta di (Consiglio di Stato sentenza n. 4576/2017, n. 2881/2017):

“Il contributo per oneri di urbanizzazione è un corrispettivo di diritto pubblico posto a carico del concessionario a titolo di partecipazione ai costi delle opere di urbanizzazione e in proporzione all’insieme dei benefici che la nuova costruzione ne ritrae, senza alcun vincolo di scopo in relazione alla zona interessata alla trasformazione urbanistica e indipendentemente dalla concreta utilità che il concessionario può conseguire dal titolo edificatorio e dall’ammontare delle spese effettivamente occorrenti per la realizzazione delle opere stesse.”

A cosa servono gli oneri di urbanizzazione?

Una volta spiegato cosa sono gli oneri di urbanizzazione, è abbastanza semplice comprenderne lo scopo e la funzionalità. L’espansione e la crescita dei centri urbani, infatti, presenta costi significativi che, effettivamente, riguardano la collettività, proprio perché è l’insieme di costruzioni che beneficia di una rete di servizi e infrastrutture, trasversali anche a più aree del territorio.

Gli oneri servono per distribuire in modo oggettivo i costi, facendo sì che chiunque incida con il proprio intervento sul cosiddetto carico urbanistico, contribuisca almeno in parte alle spese necessarie a sostenere il parallelo sviluppo di infrastrutture e servizi. Se così non fosse, sarebbe davvero complesso garantire l’adeguatezza e l’aggiornamento di questi elementi a fronte di nuovi insediamenti, come la nascita di un quartiere residenziale o la costruzione di un centro commerciale, poiché servizi e infrastrutture sono essenziali per la vivibilità dei centri urbani, siano essi di piccole o di grandi dimensioni. 

Chi deve pagare gli oneri di urbanizzazione e come si calcolano?

Gli oneri di urbanizzazione devono essere versati per tutte quelle opere che incidono sul carico urbanistico, come nuove costruzioni o ristrutturazioni che richiedono un permesso di costruire. Anche in occasione del cambio di destinazione d’uso è possibile dover pagare gli oneri, nel caso in cui la nuova funzione incida sul carico urbanistico.

Non riguardano solo il settore residenziale, ma anche commerciale, artigianale, industriale e tutto il mondo dei servizi. In tutti questi casi, in occasione del rilascio del permesso di costruire deve essere versato un contributo proporzionale agli oneri di urbanizzazione e al costo di costruzione.

Il versamento relativo agli oneri viene fatto al Comune al momento del rilascio del permesso e può, se richiesto, essere rateizzato. La quota relativa al costo di costruzione, invece, viene corrisposta in corso d’opera, secondo le modalità che il Comune stesso ha definito, pur non andando oltre 60 giorni la fine dei lavori.

Gli oneri di urbanizzazione, invece, sono calcolati in base ad una parametrizzazione effettuata dalle Regioni, che considera aspetti quali le dimensioni e le caratteristiche geografiche del Comune, ma anche parametri come sono le destinazioni di zona previste dagli strumenti urbanistici, i limiti e i rapporti minimi fissati dal Testo Unico dell’Edilizia, la tipologia di intervento eseguito e la zona in cui viene realizzato.

Nel calcolo dell’importo sono determinanti le tabelle regionali – diversificate in base al luogo in cui l’immobile è ubicato – in considerazione dei fattori seguenti:

• ampiezza e numero di abitanti del Comune (superiore o inferiore ai 50.000 abitanti);
• superficie abitabile dell’edificio;
• destinazione d’uso loggia, balcone, cantina, autorimessa e abitazione;
• le distinzioni previste dal Piano regolatore o da altri strumenti urbanistici vigenti.

La determinazione complessiva degli oneri di urbanizzazione dovuti si ottiene moltiplicando il volume di progetto per il valore degli oneri primari e secondari previsti dalla deliberazione di Consiglio Comunale in relazione alla categoria di intervento.

In base alle tabelle regionali, i Comuni, tramite consiglio comunale, si impegnano ad aggiornare gli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria ogni 5 anni. Si considerano, poi, la superficie abitabile dell’edificio o il suo volume e la destinazione d’uso degli spazi. Per fare un esempio, per un edificio residenziale di nuova costruzione si dovrà moltiplicare il volume del progetto, per i valori degli oneri previsti, che dipendono a loro volta dai parametri sopra descritti.

Esenzioni e riduzioni degli oneri di urbanizzazione

Tutti i Comuni hanno la facoltà di definire delle differenziazioni degli oneri di urbanizzazione in base alla tipologia di intervento realizzato, favorendo la riqualificazione e “guidando” la crescita dei centri urbani, soprattutto nelle zone più densamente popolate. È possibile prevedere, infatti, delle riduzioni o delle esenzioni per alcuni specifici interventi. Ad esempio, questo discorso vale per tutti gli interventi di efficientamento energetico o connessi all’antisismica, che è sempre importante favorire e agevolare, per obiettivi trasversali di sostenibilità e sicurezza del patrimonio esistente. Allo stesso modo, si agevolano anche le costruzioni di opere in edilizia convenzionata o tutti gli interventi resi necessari da calamità naturali.

---

Articolo aggiornato – Prima pubblicazione 2022

Consiglia questo approfondimento ai tuoi amici

Commenta questo approfondimento