Osservatorio congiunturale ANCE 2025: la casa? Un sogno quasi inaccessibile

L’appuntamento annuale dell’Osservatorio congiunturale ANCE ha rinforzato la visione della centralità del comparto edile per la crescita e lo sviluppo del Paese, con uno sguardo critico alle sfide che deve fronteggiare. Al tempo stesso è stata mostrata una fotografia allarmante legata al tema dell’accesso alla casa: per molte famiglie italiane si tratta di un sogno impossibile, specialmente nelle grandi città.

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Osservatorio congiunturale ANCE 2025: la casa? Un sogno inaccessibile

Il settore delle costruzioni in Italia sta attraversando un’importante fase di transizione. Mentre negli anni recenti ha rappresentato un pilastro fondamentale per la crescita economica nazionale, il 2024 si apre con uno scenario più complesso, caratterizzato da dinamiche contrastanti nei diversi comparti. È quanto emerso dall’Osservatorio congiunturale 2025 di ANCE presentato a Roma nei giorni scorsi: dopo anni in cui l’edilizia si è configurata come volano di crescita del Paese, oggi gli investimenti iniziano a segnare le prime battute di arresto.

Un momento della presentazione del Rapporto Congiunturale Ance 2025

Le stime ANCE per il 2024 indicano una flessione complessiva degli investimenti del 5,3% in termini reali, nonostante la crescita del 21% nelle opere pubbliche. Il calo evidenziato dall’Associazione dei Costruttori è principalmente attribuibile alla contrazione nel settore residenziale, dove la nuova edilizia segna un -5,2% e il comparto del recupero abitativo registra una diminuzione ancora più marcata del 22%.

Quest’ultimo dato riflette in particolare l’impatto della rimodulazione del Superbonus e delle modifiche alla cessione del credito: i dati ENEA-MASE mostrano un crollo negli interventi legati al Superbonus energetico, con i volumi mensili che sono precipitati da circa 5 miliardi nel primo trimestre a soli 180 milioni nel periodo aprile-novembre.

Ma quali sono le prospettive per il 2025 per il comparto edile?

Le prospettive per il 2025 appaiono ancora più sfidanti, con una previsione di una nuova flessione del 7% su base annua dei livelli produttivi.

Ance: previsioni settore costruzioni nel 2025

Il peggioramento è fortemente condizionato dal drastico calo della manutenzione straordinaria abitativa, stimato al -30% su base annua, una conseguenza diretta della nuova rimodulazione delle aliquote fiscali. Dal primo gennaio 2025, infatti, le agevolazioni scenderanno al 50% per gli interventi di riqualificazione della prima casa e al 36% per le seconde case. La stima, come sottolineato dall’ANCE, potrebbe persino rivelarsi ottimistica, basandosi sull’aspettativa che le famiglie, ormai sensibilizzate ai temi dell’efficienza energetica e della sostenibilità, continuino a investire nel contenimento delle spese energetiche più di quanto fatto in passato.

Emergono segnali positivi dal comparto non residenziale

Il settore privato mantiene una sostanziale stabilità (+0,7%), sostenuto specialmente dalla vivacità nei settori retail e alberghiero. Ma è soprattutto il comparto delle opere pubbliche a mostrare una performance eccezionale, con una prevista crescita del 16% nel 2025, trainata dall’attuazione del PNRR.

Come ha sottolineato la Presidente dell’ANCE Federica Brancaccio, “il biennio 2025-2026 vedrà ancora più forte il contributo del Piano europeo che, per il suo completamento richiede la realizzazione di circa 54 miliardi di euro di investimenti in opere pubbliche”.

Ma il 2028 potrebbe portare con sé un periodo di incertezza per il comparto. La presidente Brancaccio commenta: le stime indicano che il PNRR, negli anni di massima realizzazione, peserà circa il 30% dell’intero comparto delle opere pubbliche e che, al termine del Piano, se non verranno adottate misure adeguate, il mercato rischia di tornare ai livelli del 2011, nel pieno della crisi delle costruzioni”.

Il problema dell’accesso alla casa

Il sogno della casa propria sta diventando sempre più irraggiungibile per 10 milioni di famiglie italiane, specialmente nelle grandi città. È quanto emerge dall’ultimo Osservatorio Congiunturale dell’ANCE, che fotografa un mercato immobiliare in lenta ripresa e ancora caratterizzato da profonde criticità nell’accessibilità abitativa.

Dopo un inizio 2024 difficile, il mercato ha mostrato timidi segnali di miglioramento nel secondo e terzo trimestre, con aumenti rispettivamente dell’1,2% e del 2,7% nelle compravendite. Gli incrementi non sono stati sufficienti a compensare il calo dei primi mesi, portando a una contrazione complessiva dell’1,1% nei primi nove mesi dell’anno rispetto allo stesso periodo del 2023.

Il vero nodo critico emerge dall’analisi dell’indice di accessibilità elaborato dal Centro Studi dell’ANCE, che misura quanto pesano le rate del mutuo sul reddito familiare. I risultati non sono dei più rosei: per le famiglie del primo quintile di reddito (le meno abbienti), l’acquisto di una casa richiede in media il 38,8% del reddito disponibile, ben oltre la soglia di sostenibilità del 30%. La situazione diventa drammatica nelle grandi città: a Milano l’indice raggiunge l’82,9%, mentre a Roma e Firenze si attesta intorno al 61%.

L’alternativa dell’affitto non offre prospettive migliori. Le famiglie meno abbienti devono destinare in media il 36,1% del proprio reddito al canone di locazione nei capoluoghi, con picchi del 70% a Milano e del 60% a Roma e Firenze. La situazione è ulteriormente aggravata dall’esplosione degli affitti brevi, che ha reso proibitive le locazioni tradizionali nelle grandi città: a Milano si arriva a dover destinare il 46% del reddito all’affitto, mentre a Roma e Firenze le percentuali oscillano intorno al 40%.

Questo scenario si inserisce in un contesto demografico in evoluzione: mentre i grandi centri urbani mantengono o aumentano leggermente la popolazione (58.971.230 residenti totali a fine 2023), si assiste a un progressivo spopolamento dei comuni più piccoli, specialmente nelle aree interne. Il 57,8% dei comuni italiani ha perso popolazione nel 2023, con un impatto particolare sui centri fino a 5mila abitanti.

La presidente Brancaccio, ha illustrato il documento di proposte redatto da Ance e Confindustria per individuare soluzioni abitative per i lavoratori e le famiglie italiane. Come evidenziato dalla presidente,

“Se vogliamo un Paese socialmente coeso, sano, inclusivo, dobbiamo affrontare e risolvere il problema dell’accesso alla casa”.
Le proposte si basano sui seguenti 3 pilastri: misure fiscali, semplificazioni urbanistiche e amministrative e lo sviluppo di strumenti fiscali che possa rendere possibile la partecipazione all’investimento dei privati.
Il vicepresidente Ance, Pietro Petrucco chiosa: “Molti Paesi stanno adottando piani nazionali mirati per affrontare la crisi abitativa e garantire soluzioni adeguate alle esigenze della popolazione. Siamo consapevoli, in un contesto di vincoli di bilancio, che le risorse pubbliche non saranno sufficienti a soddisfare tutti i fabbisogni. Per questo non abbiamo altra strada se non quella di coinvolgere i privati. Purtroppo, le modifiche recentemente introdotte alla disciplina del PPP nel Correttivo al Codice dei contratti non vanno nella direzione di favorire l’iniziativa privata”.

L’evoluzione degli investimenti pubblici in relazione al PNRR

Il settore delle opere pubbliche sta vivendo una fase di significativa espansione, trainata principalmente dall’attuazione del PNRR. Il 2024 ha segnato un punto di svolta importante, con numerosi progetti che sono entrati nella fase esecutiva, contribuendo a sostenere la crescita del comparto. Al 31 ottobre 2024, gli investimenti legati al settore delle costruzioni hanno raggiunto i 32 miliardi di euro, di cui 18 miliardi al netto degli interventi finanziati tramite Superbonus per l’efficientamento energetico degli immobili.

Per il 2025, le previsioni indicano un’ulteriore crescita del 16% rispetto all’anno precedente. Tale scenario si basa su due presupposti: da un lato la massima realizzazione possibile del PNRR; dall’altro il ridimensionamento degli stanziamenti per investimenti, particolarmente a livello locale.

Riguardo all’attuazione complessiva del PNRR, i dati al 31 ottobre 2024 mostrano una spesa totale di 58,7 miliardi di euro, pari al 30% dei fondi europei previsti dal Dispositivo per la Ripresa e la Resilienza (194,4 miliardi) e al 67% della spesa programmata per il 2024 (88 miliardi). È significativo notare che il 54% della spesa sostenuta riguarda investimenti nel settore delle costruzioni, distribuiti su 75 linee di investimento. Di questi, 14 miliardi sono stati destinati agli interventi di efficientamento del patrimonio immobiliare attraverso il Superbonus.

Lo scenario che emerge è quindi quello di un settore in forte evoluzione, dove il PNRR sta giocando un ruolo fondamentale nel sostenere gli investimenti pubblici. La sfida per il futuro sarà quella di mantenere questo slancio anche oltre il periodo di attuazione del Piano, garantendo continuità agli investimenti infrastrutturali necessari per l’ammodernamento del Paese.

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