Il Proptech entra nelle costruzioni

Property & Technology. Parole e concetti nuovi per i settori immobiliare e delle costruzioni. È la tecnologia che impatta sul mondo dell’abitare e del costruire. E la nascita di start-up sta dando una forte spinta in un comparto da sempre resistente all’innovazione. Intervista ad Angelica Donati, ceo di Donati Immobiliare Group

Indice degli argomenti:

• Intervista a Angelica Krystle Donati, ceo di Donati Immobiliare Group
• L’interesse al Proptech del settore delle costruzioni
• La rivoluzione digitale nel settore delle costruzioni

Proptech è la crasi delle parole proprietà (property) e tecnologia (technology). Il termine fa riferimento a tutti gli aspetti della tecnologia che impattano sull’ambito della costruzione e della gestione della proprietà intesa come asset real estate. È un termine generale onnicomprensivo: può includere software, hardware, materiali o processi di produzione, ma è spesso usato per riferirsi specificamente alle piccole start-up che utilizzano la tecnologia per affrontare i problemi delle rispettive nicchie di mercato nel comparto delle costruzioni.

La definizione di Proptech non è unica: in uno studio del Politecnico di Milano vi si trovano differenti definizioni, tra cui quella della Royal Institution of Chartered Surveyors che indica Proptech come termine generale che si riferisce a tutti gli impatti che la tecnologia ha sull’ambiente circostante.

Il termine si applica in particolare al settore immobiliare e con esso si intende il cambiamento del modo in cui acquistiamo, vendiamo e gestiamo le proprietà.

Sebbene l’innovazione non sia mai stata un tratto distintivo del settore immobiliare, e delle costruzioni in particolare, l’arrivo di una nuova generazione di attori ha portato nuova vita nella catena del valore del mercato sotto forma di soluzioni tecnologiche: dalla modernizzazione dei mercati immobiliari alle soluzioni di acquisto e vendita di immobili blockchain-based, home-automation, dispositivi IoT e sfruttamento di big data e geolocalizzazione.

Le start-up rappresentano un importante motore di accelerazione dell’innovazione in grado di introdurre soluzioni dirompenti e non solo incrementali, come ad esempio gli algoritmi che facilitano la progettazione digitale, i nuovi robot per i cantieri, l’uso dell’intelligenza artificiale per aggiornare gli stati di avanzamento in cantiere, soluzioni di acquisto e vendita di immobili blockchain-based, diffusione di dispositivi IoT e uso di big data.

In tutto il mondo, Proptech attrae sempre più investimenti: nel 2011 il valore di questo mercato era stimato in 186 milioni di dollari, 2,67 miliardi nel 2016, 12 miliardi di dollari nel 2017, lo scorso anno ben 15.

Tra il 2011 e il 2017, le società di venture capital hanno investito 9 miliardi di dollari in società Proptech. Queste nuove imprese, insieme alle istituzioni finanziarie all’avanguardia, apporteranno un cambiamento positivo nel settore immobiliare.

Di Proptech se ne è parlato in una delle sessioni dell’ultima edizione di Rebuild 2019.

Infobuild ha intervistato Angelica Krystle Donati, ceo di Donati Immobiliare Group, una società di investimento e sviluppo fondata nel 2013 attiva in Italia, Stati Uniti e Gran Bretagna. Donati, figlia d’arte (la famiglia è titolare di una storica impresa di costruzioni impegnata anche nel settore immobiliare), è anche attiva nel settore come imprenditrice: è infatti co-fondatrice di una start-up innovativa. In Ance, Donati è componente del consiglio di presidenza del Gruppo Giovani, con delega all’internazionalizzazione.

“La nostra è una storica impresa romana che da sempre lavora nel settore degli appalti pubblici e privati. Provengo da quella esperienza.

Negli ultimi anni ho scoperto il mondo Proptech e a Londra ho fondato una start-up, dove faccio anche parte di una venture capital. Il Proptech ha un potenziale di crescita enorme, grazie allo sviluppo dell’innovazione tecnologica”.

Quale può essere l’interesse al Proptech del settore delle costruzioni?

“Le nuove tecnologie del property and technology possono essere applicate con successo al settore immobiliare, ma anche a quello delle costruzioni. Vale a dire a tutto il ciclo della produzione di valore applicato all’immobiliare.

Per il nostro settore, il punto di contatto tra Proptech e costruzioni sta nelle analisi contenute nel rapporto della società americana di consulenza McKinsey del 2017, che ha messo in evidenza come quelli delle costruzioni e delle infrastrutture siano settori non ancora coinvolti dalla rivoluzione digitale, nonostante esistono soluzioni It in grado di far risparmiare tempo e denaro. E l’Italia, anche in questo caso, non sembra smentire questa tesi. È anche vero che la rivoluzione digitale nel settore delle costruzioni è ancora agli inizi in tutto il mondo, ma è altrettanto vero che nonostante si riconoscano le grandi potenzialità dell’innovazione tecnologica, qui da noi si procede ancora con prudenza. Il rapporto di McKinsey ha individuato, per quello delle costruzioni, sette punti. Sette temi su cui ci si dovrebbe concentrare per migliorare le prestazioni del servizio connesso al ciclo delle costruzioni”.

Proviamo a esaminarli uno per uno…

“Il primo tema riguarda le procedure e le regole: occorre semplificare le procedure e i processi di autorizzazione e approvazione, serve ridurre le formalità, occorre incoraggiare la trasparenza e combattere la corruzione. Non si tratta in questo caso di introduzione di tecnologia, ma di buon senso.

Il secondo punto da aggredire secondo il rapporto McKinsey riguarda i contratti. Occorre che la tecnologia Bim entri prepotentemente nel ciclo della produzione di valore, non solo nella progettazione, ma anche nell’esecuzione e nel controllo per fare in modo che l’aggiudicazione delle offerte avvenga non sulla base del prezzo, bensì della qualità. Oggi negli appalti pubblici la tecnologia Bim è ridotta all’aspetto formale e in cantiere si continua a lavorare in modo tradizionale. Va anche detto che le imprese da sole non riescono a innovarsi: occorrono anche qui gli incentivi, anche perché l’innovazione andrebbe premiata.

Il terzo tema riguarda l’industrializzazione del processo costruttivo. Certo, non tutto il prodotto edilizio è standardizzabile, ma sicuramente alcune sue parti. Ciò rappresenterebbe una riduzione dell’impatto ambientale, una riduzione dei tempi di costruzione e un miglioramento delle condizioni di lavoro. In tutto questo serve una nuova formazione, per valorizzare il ruolo delle maestranze attuali.

Quarto elemento è la gestione dei lavori. Questa è sicuramente la fase del processo che più di altre è già stata oggetto di digitalizzazione, ma molto si può ancora fare. Valga per tutti l’esempio di un grande gruppo industriale che di recente ha acquistato, per un milione di dollari, una start-up proprio sul tema della gestione del processo costruttivo.

Quinto aspetto. Serve una gestione rigorosa del processo costruttivo di cantiere, che permetta di governare al meglio i rapporti con i tanti soggetti che entrano nel processo, grazie al quale tutti sanno cosa occorre fare e come operare, migliorando di fatto l’operatività e diminuendo la conflittualità che, inevitabilmente, si genera in cantiere.

Sesto punto. Serve sviluppare e diffondere in tutto il processo l’utilizzo della tecnologia Bim.

Settimo e ultimo punto. Occorre avviare una nuova fase di formazione delle attuali figure professionali di cantiere. Serve una sorta di rieducazione e potenziamento delle professionalità esistenti. Il Bim dovrebbe essere patrimonio di un maggior numero di operatori”.

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