Quanto vale la mia casa?

Sono molteplici gli aspetti che confluiscono nella valutazione di un immobile, oltre a quelli più specifici della struttura – i pavimenti, i bagni, il sistema di climatizzazione, i contenuti tecnologici – ve ne sono altrettanti che prendono in considerazione il contesto geografico, come attesta la guida dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate. Ma più di tutto conta quel “quid” che fa lievitare le richieste verso quel preciso immobile. Della pratica quotidiana in materia parla un operatore del settore che, con un esempio reale, mostra come può cambiare la valutazione ricorrendo ad alcuni interventi mirati.

Indice degli argomenti:

• Criteri principali di valutazione
• Intervista a Stefano Stefanelli, direttore know-how del Gruppo Tempocasa

Che cos’è che crea il valore della casa, come si stabilisce il prezzo in fase di vendita e perché alcuni fattori sono più importanti di altri?

Se per valore di un immobile intendiamo il prezzo al quale possiamo rivenderlo, allora questo valore è determinato dal numero di richieste che l’abitazione realizza, esistono abitazioni, soprattutto in alcune regioni d’Italia, che raggiungono valori molto alti grazie esclusivamente alla posizione e alla vista che presentano, affacci spettacolari su paesaggi naturali o centri storici che intercettano il mercato straniero ed escono dalla logica del mercato ordinario. Basta pensare alla Costiera Amalfitana, come al Ponte di Rialto a Venezia, tanto per fare due esempi eclatanti. La posizione, l’affaccio, lo sbocco all’esterno sono fattori determinanti anche nel mercato ordinario, ma sicuramente giocano anche altri elementi, per esempio la distribuzione interna, la presenza di doppi servizi, lo stato di infissi e rivestimenti, la presenza di sistemi domotici. Non è indispensabile ristrutturare la casa prima di metterla in vendita, ma spesso anche piccoli interventi mirati possono fare la differenza in fase di vendita, come confermano molti operatori del settore.

Criteri principali di valutazione

Il Manuale della Banca Dati Quotazioni OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate) prende in considerazione dettagliatamente i diversi criteri che influiscono sulla valutazione di un immobile.

Nella posizione geografica si individua all’interno della zona una cosiddetta “isola di evidenza”, ovvero una microarea che fa eccezione rispetto alla zona “verso l’alto” (è più ricercata) o “verso il basso” (è più degradata). Si prende poi in considerazione la distanza e la fruizione di infrastrutture e servizi pubblici (trasporti, zone commerciali, verde pubblico, aree parcheggio).

A seguire le caratteristiche specifiche dell’immobile: l’anno di costruzione e le eventuali ristrutturazioni, quindi il livello di manutenzione (ottimo, normale, scadente); le finiture (signorili, normali, economiche); caratteristiche architettoniche particolari (architetture di pregio, vincoli paesaggistici/artistici o storici); dotazioni di impianti (elevata nel caso in cui gli impianti risultino di tecnologia superiore e che comprenda impianti avanzati di carattere non essenziale, ovvero videocitofono, condizionamento, più di un ascensore per scala, impianto di allarme/antintrusione, montacarichi, fonti di energia alternativa); pertinenze comuni, relative alla presenza di aree verdi, piscine, campi da tennis, ecc… ; quindi lo stato delle parti comuni e la presenza di servizi come la portineria; il livello della prospicienza di pregio, normale, degradato – e la presenza di ascensori, piani fuori terra, eventuali altri fabbricati di pertinenza comune. Oltre a queste caratteristiche si valuta l’affaccio, la luminosità, le finiture, la dotazione di impianti, la distribuzione degli spazi interni, il cablaggio. Lo stesso manuale fornisce anche schede di osservazione e rilevazione.

Intervista a Stefano Stefanelli, direttore know-how del Gruppo Tempocasa 

Quali criteri stabiliscono il valore di un appartamento in fase di vendita?

Quando si valuta un immobile in fase di vendita è necessario innanzitutto partire dall’analisi del mercato in cui si opera – per comprendere se l’immobile generi o meno richieste – e verificare la presenza di compravenduti simili nella zona. Se non si conosce il territorio, bisogna svolgere un’indagine preliminare basata sulle quotazioni del borsino immobiliare e su ciò che è in vendita in quel preciso momento.

Quali strutture ed elementi vengono più accuratamente analizzati?

Il primo elemento, in assoluto, è l’ammontare di richieste per quella determinata tipologia di immobile. Successivamente, è necessario esaminare le caratteristiche cosiddette invariabili dell’immobile: posizione, piano, esposizione, metratura, visuale, salubrità della zona, presenza dell’ascensore, spese condominiali, vetustà dello stabile, presenza di uno sfogo all’esterno. Eventuali aggiunte e/o riduzioni di valore saranno legate alle finiture interne ed esterne e al taglio dell’immobile come, per esempio, la presenza di doppi servizi, la cucina abitabile, eventuali tecnologie che migliorano la classe energetica e la zona living più o meno ampia. Fattore importante, da non sottovalutare, è la presenza di terrazzo, giardino o box che farebbero aumentare di molto il valore. Tutti questi elementi, non essendo modificabili, vengono percepiti dagli acquirenti come condizioni “sine qua non”.
È innegabile come, allargando la forbice dei potenziali acquirenti, il valore dell’immobile aumenti proporzionalmente.

Quali interventi allora permettono di modificare il valore e quindi alzare il prezzo di vendita?

Per dare valore a un immobile è fondamentale lavorare sulla sua estetica. Le operazioni che ne migliorano le qualità riguardano principalmente la ristrutturazione interna e l’ammodernamento di piastrelle, infissi, frutti elettrici e sanitari.

Anche gli interventi di muratura, relativi al taglio della casa, vengono percepiti molto favorevolmente e possono incidere di molto sul prezzo finale di vendita. Creare zone living open-space delimitando corridoi e disimpegni tra cucina e sala, ricavare una stanza in più ridistribuendo gli spazi interni o, ancora, realizzare un secondo servizio dal ripostiglio, sono azioni che permettono di valorizzare l’immobile. Non è da meno l’installazione di nuove tecnologie come impianti fotovoltaici, riscaldamenti a pavimento e caldaie ibride. A volte, anche una semplice imbiancatura può costituire un grande valore aggiunto.

Un esempio reale

Nell’immagine del “prima” vediamo una casetta indipendente, con un ottimo potenziale, che è stata valutata 50-60.000 euro ed è stata acquisita concretamente a quel valore. L’immagine del “dopo” evidenzia le opere di riammodernamento dell’immobile: le piastrelle sono state sostituite, la parete divisoria tra la cucina e la sala è stata eliminata, il bagno è stato ristrutturato, gli infissi sono stati cambiati, così come la caldaia e l’impianto elettrico. Ecco: con un investimento di circa 40.000, il valore dell’immobile è schizzato a 140.000 euro. Prezzo a cui è stato poi effettivamente venduto. I lavori di ristrutturazione e riammodernamento rendono la soluzione abitativa più “appetibile” perché la presentano con il suo abito migliore. Non solo: aprono le porte anche a tutte le richieste di quegli acquirenti che – per comprare – necessitano l’accensione di un mutuo dal 70 al 95%. Acquirenti che possono sì accedere a un mutuo, ma non hanno la liquidità economica per ristrutturare la casa secondo le proprie esigenze.

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