Cambiano le regole per il recupero del sottotetto: novità e sanatoria dopo il Salva Casa

Terminato l’iter di approvazione e conversione del Decreto Salva casa, sono entrate in vigore nuove regole per quanto riguarda alcune pratiche edilizie molto comuni. Tra le misure più importanti ci sono le nuove regole sull’abitabilità dei mini-appartamenti, la sanatoria per le difformità lievi, nuove disposizioni per il cambio di destinazione d’uso e per il recupero del sottotetto.

Grazie al Salva casa, recuperare il sottotetto sarà più semplice rispetto a quanto previsto dal Testo Unico dell’Edilizia (D.P.R. n. 380/2001).

Lo scopo della riforma è agevolare il recupero abitativo di questi spazi e ridurre il consumo di suolo.

Ecco cosa è cambiato rispetto al passato e in quali casi si può recuperare il sottotetto e trasformarlo in un ambiente abitabile.

Recupero sottotetto, le nuove regole in vigore con il Decreto Salva casa

Come anticipato, il Dl Salva Casa (che va a modificare il Testo Unico Edilizia, dpr 380/2001), introduce diverse novità in materia di edilizia libera, stato legittimo degli immobili, cambio di destinazione d’uso, tolleranze costruttive e “doppia conformità”. Di particolare rilievo le norme per il recupero del sottotetto che diventano meno restrittive rispetto al passato.

Con le nuove norme sarà più semplice convertire i vecchi sottotetti (di solito adibiti a locali di servizio o tecnici) in spazi abitativi, ad esempio in una confortevole mansarda da usare come studio o cabina armadio. Ciò è reso possibile dall’inserimento nel Testo Unico Edilizia del comma 1-quater all’interno dell’articolo 2-bis D.P.R. 380/01:

1-quater. Al fine di incentivare l’ampliamento dell’offerta abitativa limitando il consumo di nuovo suolo, il recupero dei sottotetti è comunque consentito, nei limiti e secondo le procedure previste dalla legge regionale, anche quando l’intervento di recupero non consenta il rispetto delle distanze minime tra gli edifici e dai confini, a condizione che siano rispettati i limiti di distanza vigenti all’epoca della realizzazione dell’edificio, che non siano apportate modifiche, nella forma e nella superficie, all’area del sottotetto come delimitata dalle pareti perimetrali e che sia rispettata l’altezza massima dell’edificio assentita dal titolo che ha previsto la costruzione del medesimo. Resta fermo quanto previsto dalle leggi regionali più favorevoli.

Già in passato le regole per il recupero del sottotetto erano state semplificate dalle normative regionali, ora con il Decreto salva casa diventano ancora più accessibili. Ad ogni modo restano in vigore, ove più permissive, le disposizioni locali.

Riduzione delle altezze minime

L’ampliamento delle ipotesi in cui si può rendere abitabile il sottotetto si deve soprattutto alla riduzione delle altezze minime consentite dalla legge. Tale limite passa dai 2,70 metri ai 2.40 metri.

Con questa disposizione si amplia notevolmente il ventaglio di abitazioni in cui è possibile rendere abitabile lo spazio sottotetto, da trasformare in un ambiente perfettamente utilizzabile.

Le distanze tra edifici

Altra deroga importante riguarda le distanze minime tra gli edifici. Con il Salva casa si prevede che si possano recuperare i sottotetti anche se non sono garantite le distanze minime tra fabbricati e confini. L’importante è che siano rispettati i parametri urbanistici originali e che restino inalterate forma e superficie del sottotetto.

La prevalenza delle norme regionali più favorevoli

Le nuove regole del Salva casa agevolano gli interventi di recupero soprattutto negli edifici esistenti e in fase di ristrutturazione. Tuttavia prevalgono le norme regionali qualora dovessero essere più “permissive” di quelle nazionali.

Ogni regione, quindi, può avere parametri diversi in fatto di distanze e altezza minime, da consultare prima di eseguire qualsiasi tipologia di intervento. Ad esempio quasi tutte le regioni impongono vincoli temporali per il recupero dei sottotetti, stabilendo che si possa regolarizzare soltanto quelli costruiti dopo una certa data, ed escludendo tutti gli altri. Tale limitazione serve ad impedire la realizzazione di sottotetti non a norma successivi all’entrata in vigore della normativa.

Alcune regioni hanno maggiore discrezionalità di altre nell’imposizione dei requisiti su illuminazione, cubatura e così via: è il caso di Emilia-Romagna, Molise, Umbria e Veneto. Per questo motivo, prima di intervenire sul sottotetto e su altre zone della casa, è buona norma affidarsi ad esperti del settore che sappiano confrontare la normativa nazionale con quella vigente nel luogo in cui è ubicato l’immobile. 

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