A chi spetta effettuare dei lavori sui balconi privati? L’assemblea condominiale può deliberare degli interventi su queste proprietà? Sono alcune delle domande che sorgono nel momento in cui è necessario prendere delle decisioni sulla facciata di un edificio. A cui si aggiunge un ulteriore dubbio: come devono essere suddivise le spese per gli interventi effettuati sui balconi del condominio? L’assemblea può imporre dei lavori nel caso in cui fossero privati?
Domande a cui è importante riuscire a dare una risposta corretta, per poter suddividere correttamente i costi degli interventi. Ma anche per evitare delle contestazioni da parte dei soggetti coinvolti.
Faq suddivisione spese dei balconi in condominio
Chi è il proprietario dei balconi in un condominio?
Purtroppo non esiste una normativa specifica attraverso la quale venga stabilito di chi sia la proprietà di un balcone di un appartamento. Quindi non viene nemmeno stabilito chi debba farsi carico delle relative spese di manutenzione.
Alcuni suggerimenti arrivano, però, dalla giurisprudenza, che ha stabilito che per i balconi che sporgono dalla facciata – ossia per i balconi aggettanti – i costi debbano essere a carico del proprietario dell’unità abitativa a cui sono collegati. Quest’ultimo è anche il proprietario dei relativi balconi ed è responsabile degli eventuali danni che possano provocare a terzi, anche quando dovessero coinvolgere il condominio che insiste sul piano sottostante.
Le regole cambiano leggermente per quanto riguarda la manutenzione delle parti decorative del balcone: ci stiamo riferendo, in altre parole, degli abbellimenti che servono per abbellire il condominio e costituiscono gli elementi essenziali del decoro architettonico dell’edificio. Questi oneri sono a carico dell’intero condominio e devono essere ripartiti in base ai millesimi di proprietà.
Lo stesso principio si deve andare ad applicare nel momento in cui l’intera struttura del balcone abbia una funzione decorativa per la facciata: le spese, che si devono sostenere per la sua manutenzione, devono essere suddivise tra tutti i condomini, indipendentemente dai soggetti a cui faccia capo la proprietà del balcone.
Attraverso l’ordinanza n. 6652 del 2017, la Corte di Cassazione ha sottolineato come le eventuali decisioni prese in assemblea che abbiano come oggetto il rifacimento degli elementi decorativi o cromatici dei balconi – che si vanno ad integrare con il prospetto dell’edificio – sono da ritenersi valide a tutti gli effetti, anche quando gli interventi insistono sulle delle parti di proprietà esclusiva.
Ci sono parti del balcone che sono condominiali?
I balconi aggettanti vengono considerati come un mero prolungamento dell’unità immobiliare a cui appartengono. E come tali vengono considerati di proprietà esclusiva del condomino.
Il discorso cambia per i rivestimenti e gli elementi decorativi che insistono sulla parte frontale ed inferiore del balcone, che sono a tutti gli effetti dei beni condominiali: sono sostanzialmente parte dell’estetica della facciata. Rientrano tra questi le fioriere, i modiglioni, i frontalini e le ringhiere.
Particolare attenzione bisogna prestare alle fioriere in cemento armato, che sono collocate all’esterno delle ringhiere dei balconi e che svolgono la funzione di parapetto: nel caso in cui dovessero essere prive di valore artistico e non integrano strutturalmente lo stabile, non sono di proprietà del condominio. A chiarire esplicitamente questa situazione è stata la corte di Cassazione attraverso la sentenza n. 6624/2012.
Il rifacimento della pavimentazione del balcone
Per comprendere a chi debbano essere addebitati i costi di manutenzione dei balconi è importante l’ordinanza n. 704/2020 della Cassazione, attraverso la quale è stata ritenuta nulla una delibera assembleare relativa al rifacimento della pavimentazione dei balconi.
Il pavimento, infatti, non contribuisce all’aspetto estetico dell’edificio. Non è di proprietà condominiale ma del singolo condomino. Spetta a quest’ultimo, quindi, prendersi carico degli oneri relativi alle opere di rifacimento onde evitare che le infiltrazioni di acqua vadano a danneggiare il condominio del piano di sotto.
Per quanto riguarda gli “stangoni” – ossia gli elementi strutturali interni dei balconi, che sostanzialmente formano la base del balcone stesso e sono ritenuti come parte integrante dell’appartamento su cui insistono – l’assemblea condominiale non può adottare delle delibere attraverso la quale vengono imposte delle spese e la loro ripartizione. Nel caso in cui dovessero essere prese delle decisioni in questo senso vengono ritenute nulle, perché ledono i diritti individuali: al riguardo il riferimento è la sentenza n. 21199/2005 della Cassazione.
Pagamento delle spese per i balconi, come opporsi alla delibera
Una qualsiasi delibera adottata dall’assemblea condominiale per eseguire dei lavori sulle parti del balcone di proprietà deve essere ritenuta nulla. Il diretto interessato la può contestare senza necessariamente rispettare il limite dei 30 giorni previsto per tutti gli altri vizi delle assemblee.
Il condomino, che non abbia provveduto ad impugnare la delibera non valida, potrebbe semplicemente opporsi al decreto ingiuntivo intimato dall’amministrazione per riscuotere le spese per i lavori effettuati sulle parti del balcone che non sono del condominio.
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