Ristrutturare casa: costi, bonus, preventivi e lavori

Ristrutturare casa è un’opera che può essere realizzata secondo progetti più o meno invasivi sull’esistente, da definire e valutare sulla base di differenti fattori.

Chiaramente, l’entità dei lavori ha notevole impatto anche sui costi e sulla gestione delle attività. Una ristrutturazione può agire anche profondamente sull’edificio, con modifiche sulle strutture portanti e sugli impianti tecnologici.

I costi, i tempi e le opere da eseguire sono diversi a seconda che si voglia semplicemente modernizzare un edificio, piuttosto che ottenerne uno completamente nuovo, diverso anche per organizzazione interna degli spazi. In sostanza, il tema della ristrutturazione può essere molto complesso e richiede competenza ed esperienza, sia da parte dei progettisti, che di tutte le maestranze coinvolte nell’esecuzione delle opere. Talvolta può sembrare troppo impegnativo, ma rimane comunque una valida alternativa all’acquisto o alla costruzione di una nuova casa. 

Ristrutturare casa: che tipi di lavoro rientrano nella ristrutturazione edilizia

Per quanto ciò che interessa maggiormente alle persone sia sapere quanto costa ristrutturare casa, è bene fare un passo indietro e inquadrare, da un punto di vista normativo e burocratico, l’intervento che si vuole realizzare.

La definizione ufficiale di intervento di ristrutturazione è contenuta nel Testo Unico dell’Edilizia, che all’art. 3, comma d) riporta:

“interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio, l’eliminazione, la modifica e l’inserimento di nuovi elementi ed impianti. Nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi altresì gli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversi sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, con le innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica, per l’applicazione della normativa sull’accessibilità, per l’istallazione di impianti tecnologici e per l’efficientamento energetico. L’intervento può prevedere altresì, nei soli casi espressamente previsti dalla legislazione vigente o dagli strumenti urbanistici comunali, incrementi di volumetria anche per promuovere interventi di rigenerazione urbana. Costituiscono inoltre ristrutturazione edilizia gli interventi volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza”.

Ristrutturare casa, pertanto, può significare realizzare opere di entità decisamente differente. In base agli interventi, si dovrà seguire un preciso iter burocratico e presentare in Comune la pratica edilizia corretta necessaria ad ottenere il titolo abilitativo adeguato. È un professionista ad occuparsi di queste valutazioni e della stesura della pratica. Il consiglio è quello di affidarsi a tecnici qualificati, che siano in grado di valutare tutti gli interventi che si sceglie di realizzare e supportare la committenza sia per quanto riguarda le questioni documentali e autorizzative, che progettuali e di selezione degli altri fornitori coinvolti.

Ristrutturazione edilizia o manutenzione ordinaria?

Molto spesso, nel linguaggio comune, si tende ad utilizzare il termine “ristrutturazione” per tutti gli interventi eseguiti sugli edifici esistenti per migliorarne le condizioni o le prestazioni.

In realtà, la classificazione delle opere edilizie nel Testo Unico dell’Edilizia è più preciso e individua ulteriori ambiti, quali la manutenzione ordinaria e quella straordinaria, o ancora l’edilizia libera.

La manutenzione ordinaria include tutte le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici, senza modificare nulla di strutturale.

La manutenzione straordinaria, invece, prevede il rinnovo e la sostituzione di parti anche strutturali dell’edificio. A differenza della ristrutturazione, però, dovrebbe teoricamente prevedere un livello di rivoluzionamento dell’edificio inferiore, in quanto nasce – come dice il nome – per manutenere in buone condizioni qualcosa di esistente.

Infine, vi sono le opere in edilizia libera, ossia quelle che possono essere eseguite senza necessità di richiedere permessi autorizzativi. Si tratta, chiaramente, di interventi di piccola entità, con impatto nullo sulla struttura dell’edificio.

Quindi ristrutturare casa senza pratiche edilizie è possibile?

Se la ristrutturazione della casa prevede interventi sulla struttura e il rifacimento di parti dell’edificio, è sicuramente necessario presentare una pratica in Comune.

Però, se nessuno dei lavori preventivati rientra nelle opere di manutenzione straordinaria, risanamento, ristrutturazione o nuova costruzione, potrebbe non essere necessario richiedere un’autorizzazione.

Infatti, i lavori di riparazione, sostituzione e rinnovo delle finiture degli edifici sono elencati nel Glossario Unico per l’edilizia libera. Facciamo un esempio se si devono sostituire tutti i pavimenti, senza intervenire in alcun modo sulle strutture, e tinteggiare le pareti, si potrebbe procedere considerando i lavori in edilizia libera, senza alcuna comunicazione al Comune di appartenenza. 

Quali sono i costi medi per ristrutturare una casa?

I costi medi per ristrutturare casa in maniera completa dipendono da molti fattori come le condizioni in cui si trova l’immobile, i materiali che si utilizzano, il costo della manodopera ed eventuali imprevisti in corso d’opera.

Definire in modo preciso il costo medio per ristrutturare casa, quindi, non è sempre immediato. L’aiuto di un professionista è fondamentale per avere una stima realistica del costo al mq per la ristrutturazione e per gestire i lavori in ogni loro fase.

Anche se il consiglio è comunque sempre quello di far riferimento a un preventivo e un capitolato fatti su misura per l’edificio da ristrutturare, per rispondere alla domanda “quanto costa ristrutturare una casa di 100 mq”, che apre il presente paragrafo, è utile riportare alcuni costi indicativi al mq, per i principali interventi di ristrutturazione di un appartamento.

• Demolizione di tramezzi e divisori interni: 25-30 €/m2
• Costruzione divisori interni: 30-55 €/m2
• Ristrutturazione parziale del tetto: 50-70 €/m2
• Rifacimento completo tetto (varia molto a seconda dei materiali e dell’entità dell’intervento): 150-300 €/m2
• Demolizione e posa di pavimenti: da 40 €/m2 (il costo medio massimo dipende dal tipo di pavimentazione scelta)
• Posa cartongesso: 25-40 €/m2
• Tinteggiatura pareti: 10-15 €/m2
• Nuovi infissi: 50-100 €/m2
• Realizzazione vespaio: 50-60 €/m2
• Realizzazione cappotto esterno(incide molto il materiale isolante scelto): 15-50 €/m2
• Impianto elettrico: 50-80€/m2
• Impianto idraulico: 180-250 €/m2

Questi costi possono variare in base ai prodotti, al costo della manodopera o alla qualità dei materiali che si sceglie di utilizzare. Demolire e ricostruire un pavimento con nuove piastrelle in ceramica ha un costo, che però cambia se si decide di posare un parquet. Lo stesso vale per il cappotto, per l’arredo e molto altro. Ma per avere un’idea indicativa di quanto costa, ad esempio, ristrutturare un bagno o una cucina  è possibile sommare le voci di interesse e avere una somma totale indicativa.

Quanto costa ristrutturare casa in termini di pratiche?

Abbiamo detto che, ad eccezione delle opere in edilizia libera, è sempre necessario richiedere autorizzazioni in comune. La Cila (Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata) serve per interventi come il rifacimento di tramezzi interni, controsoffitti, spostamento degli infissi, posa in opera di canna fumaria o comunque interventi non particolarmente impegnativi.

La Scia (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) va presentata per tutti i lavori di manutenzione straordinaria o risanamento conservativo delle parti strutturali dell’edificio. In alcuni casi, poi, potrebbe servire anche un Permesso di Costruire, nel caso in cui si eseguano lavori per ristrutturare casa che comportino modifiche della volumetria, alla destinazione d’uso o alla sagoma dell’edificio esistente.

Tutte queste pratiche hanno un costo che incide sui costi totali di manutenzione. Le voci sono imputabili alla prestazione dei professionisti coinvolti e ai diritti di istruttoria e di segreteria per depositare le varie pratiche. A seconda dei casi, i costi medi vanno dai 500 ai 1.000 (e più) euro.

Costi di ristrutturazione: attenzione agli imprevisti e alle modifiche in corso d’opera

Quando si parla di costi di ristrutturazione, inoltre, è importantissimo ricordare sempre che, prima di iniziare è necessario accettare il fatto che il costo della ristrutturazione può variare nel caso sopraggiungano imprevisti.

Infatti, potrebbero non cambiare i prezzi preventivati per la ristrutturazione al metro quadro ma eventuali modifiche in corso d’opera, soprattutto se a causa di eventi o problemi non programmati, possono incidere sul costo finale.

Questo rischio aumenta con interventi di ristrutturazione a case e appartamenti molto vecchi. In sostanza i prezzi del capitolato possono cambiare se i lavori risultano essere più difficili del previsto o su proposte alternative dell’appaltatore, ma sempre previ accordi tra le parti.

Quali sono i passaggi per ottenere un preventivo affidabile?

La richiesta di preventivi affidabili, quando si decide di ristrutturare casa, è una questione delicata per moltissime persone, in quanto subentra il timore di commettere errori o di non riuscire a valutare in modo adeguato le proposte pervenute dai vari fornitori.

A partire dalle opere edilizie, il come scegliere l’impresa edile giusta per le opere di ristrutturazione può essere un quesito a cui trovare risposta. Il consiglio è quello di rivolgersi e affidarsi a tecnici di fiducia, competenti e qualificati, che offrano un supporto completo nella richiesta dei preventivi e nella successiva scelta.

Generalmente, per ottenere un preventivo affidabile, si procede richiedendo diverse proposte, interpellando imprese e professionisti da confrontare. Alla base di un buon preventivo per ristrutturare casa deve esserci un computo metrico estimativo redatto da un professionista, che permette di quantificare e prevedere i lavori necessari per la ristrutturazione. La valutazione non si deve basare esclusivamente sul prezzo, ma anche sulla qualità del servizio o prodotto offerto, sull’affidabilità del fornitore e su eventuali vantaggi offerti.

I principali preventivi per farsi un’idea preliminare di quanto costa ristrutturare casa saranno da chiedere a imprese edili e artigiani come idraulici, elettricisti, piastrellisti, serramentisti.

Ristrutturare casa senza spendere soldi: è possibile?

I bonus e gli incentivi fiscali disponibili per chi decide di ristrutturare un edificio esistente sono diversi e molto spesso le persone si chiedono se sia effettivamente possibile ristrutturare casa quasi senza spendere soldi.In realtà, queste misure servono a rendere più accessibili gli interventi di ristrutturazione e favorirne l’attuazione, con lo scopo di migliorare e rendere più sicuro il patrimonio edilizio esistente ma non possono essere considerati come un mezzo per ristrutturare casa senza dover fare altri investimenti.

Vediamo, ora, le principali detrazioni fiscali a cui poter ricorrere, per ridurre la spesa da sostenere per la ristrutturazione.

Come posso accedere ai bonus fiscali per la ristrutturazione

Gli interventi di ristrutturazione edilizia permettono, nella maggior parte dei casi, di accedere ai bonus edilizi, che verranno approfonditi nei paragrafi di seguito. Per poter accedere a queste misure fiscali, di aiuto per chi deve sostenere le spese per i lavori, è fondamentale che gli interventi realizzati rientrino in quelli ammissibili ai bonus. Questa verifica può essere fatta dal tecnico incaricato del progetto e della gestione dei lavori. In linea generale, però, tutti i lavori di manutenzione ordinaria sono esclusi dalle detrazioni. Al momento, tutte le misure elencate di seguito sono confermate fino a dicembre 2024.

Bonus ristrutturazione 2024

Lo dice il nome, il Bonus Ristrutturazione è uno strumento finalizzato ad incentivare gli interventi di recupero e restauro degli edifici esistenti. Si tratta di una detrazione Irpef pari al 50% dei costi sostenuti, suddivisa in dieci rate annuali di uguale importo.

Il tetto massimo di spese detraibili è pari a 96.000 euro. Il Bonus ristrutturazione 2024 è ammissibile per tutte le spese di manutenzione straordinaria degli edifici, mentre le opere di manutenzione ordinaria sono incluse solo se eseguite su parti comuni dei condomini. 

Abbinato al Bonus ristrutturazione, anche quest’anno c’è il Bonus mobili, con detrazioni del 50% sulle spese sostenute per arredi ed elettrodomestici, fino ad un massimo di 5.000 euro.

Ecobonus ed efficientamento energetico

Nel caso si eseguano interventi di efficientamento energetico, si può accedere all’Ecobonus, che vede salire la percentuale di detrazione fino al 65%.

In questo caso sono ammessi tutti gli interventi in grado di migliorare il comportamento energetico degli edifici, come ad esempio la posa di un isolamento a cappotto, l’installazione di pannelli solari o di impianti efficienti per il riscaldamento.

A seconda degli interventi, le detrazioni possono essere dal 50% al 65% delle spese sostenute, così come cambiano i massimali previsti. Per gli interventi di riqualificazione energetica rilevanti la detrazione massima ammissibile è di 100 mila euro, mentre per gli interventi su involucro e impianti solari scende a 60.000 euro e a 30 mila euro per la sostituzione dell’impianto di riscaldamento. 

Sismabonus per migliorare la sicurezza sismica

Il Sismabonus è una detrazione fiscale Irpef o Ires riconosciuta a tutti coloro che svolgono lavori necessari a migliorare la sicurezza sismica degli immobili nelle zone a rischio sismico 1,2,3. Questo incentivo è pensato per tutte le tipologie di edifici e parte da una detrazione del 50% dei costi sostenuti. La quota sale nel caso si ottenga un salto di classe di rischio sismico, dal 70% fino all’85% nel caso dei condomini.

Comprare una casa da ristrutturare o acquistare una casa nuova?

La risposta a questa domanda è “dipende”. Un edificio da ristrutturare permette un investimento per l’acquisto inferiore rispetto a quanto avviene per una casa nuova, ma non significa che a conti fatti e a lavori ultimati costi necessariamente meno.

Sicuramente, grazie agli incentivi disponibili come Bonus ristrutturazione e Ecobonus oggi ristrutturare casa è più interessante. Conviene, quindi, quando si dispone di un immobile regolarmente accatastato e sul quale si decide di intervenire individuando gli interventi ammessi per le detrazioni fiscali. Detto ciò, va detto che se si preferisce una soluzione chiavi in mano e non incappare in possibili imprevisti e ritardi, è opportuno optare per una casa nuova o già ristrutturata.

Interventi di ristrutturazione: modificare stanze, cambiare destinazione d’uso, demolizioni

Senza voler entrare nel dettaglio di tutti i possibili interventi eseguibili in caso di ristrutturazione, si vogliono fare alcune precisazioni in merito a regolamenti da rispettare. Che si tratti di rendere abitabile un sottotetto, di modificare delle stanze o di cambiare destinazione d’uso dei locali, è sempre necessario verificare la fattibilità dell’intervento. Tra i principali requisiti da garantire ci sono:

• le altezze minime dei locali, che deve essere di 2,7 metri o di almeno 2,4 metri nel caso di ambienti di servizio o di passaggio. Fanno eccezione solo le località montane.
• le superfici minime degli ambienti, definite in base alla loro destinazione d’uso. Per cui, in base al regolamento edilizio camere da letto, cucine, bagni avranno una metratura sotto la quale non è possibile scendere.
• i rapporti aeroilluminanti, ossia i valori minimi per il rapporto tra superficie finestrata e metratura dell’ambiente. Alcuni comuni hanno previsto alcune eccezioni per la presenza di finestre in ogni locale, come ad esempio nel caso di secondo bagno in abitazioni inferiori ai 70 mq.
• l’esecuzione a regola d’arte di nuovi impianti o di modifiche a quelli esistenti, che deve essere opportunamente certificata dall’impresa che ha eseguito i lavori.

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Prima pubblicazione 2019 – Articolo aggiornato

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