Ristrutturazione balconi in condominio: ecco le detrazioni e chi paga

A chi spetta pagare le ristrutturazioni dei balconi in ambito condominiale? In questa guida, prezzi, detrazioni previste dalla legge e come ripartire la spesa in base alla tipologia di balcone.
 

Indice degli argomenti:

• Ristrutturazione balconi in condominio 2022
• Serve il permesso per ristrutturare i balconi?
• A chi spetta la ristrutturazione dei balconi?
• Le detrazioni previste
• Prezzi per la ristrutturazione dei balconi

La ristrutturazione dei balconi in condominio è un tema che può suscitare molta confusione. Infatti è lecito domandarsi chi paghi i lavori di rifacimento dato che il balcone, pur essendo una proprietà privata, è parte integrante della facciata dell’edificio.

Come spesso accade in condomino, di solito è il regolamento condominiale a stabilire regole e criteri di divisione delle spese di ristrutturazione dei balconi e delle terrazze; invece i prezzi sono di volta in volta stabiliti dalla ditta specializzata in base alla tipologia di intervento desiderato.

Si può trattare, ad esempio, di una ristrutturazione della pavimentazione, del sottobalcone e dell’intera balconata dovuti all’azione degli agenti atmosferici, di calamità naturali o  semplicemente, all’usura del tempo.

Come spiegheremo nel dettaglio, esiste inoltre una differenza tra ristrutturazione dei balconi aggettanti e balconi incassati. Precisamente, in base alla tipologia di balcone presente nell’edificio sono in vigore diversi criteri di ripartizione delle spese di rifacimento.

Ecco una guida completa sulla ristrutturazione dei balconi secondo leggi e regolamenti condominiali, senza tralasciare le vantaggiose detrazioni in vigore.

Ristrutturazione balconi in condominio 2022

Per chi desidera ristrutturare il proprio balcone il 2022 offre molte vantaggiose opportunità: infatti il governo ha prorogato i bonus precedentemente in vigore. Ciò vale sia per interventi di rifacimento su balconi già esistenti che per lavori più impegnativi, come ad esempio la realizzazione ex novo di balconi o la trasformazione di un balcone in una veranda.

In quest’ultimo caso, però, come vedremo più avanti, spesso è necessario consultare il regolamento di condominio e, se previsto, chiedere l’ok a procedere da parte dell’assemblea.

Inutile dire che, esattamente come per gli altri bonus previsti, per averne diritto alle detrazioni è indispensabile tenere traccia dei pagamenti effettuati.

Per questo il versamento del relativo prezzo deve avvenire tramite bonifico bancario o altri metodi di pagamento tracciabili. Soltanto così si potrà avere lo sconto in fattura o cedere il credito d’imposta, a seconda di quello che si preferisce.

Ma quali sono gli interventi più comuni di ristrutturazione dei balconi? Gli esempi sono davvero tanti:

• cambiare la pavimentazione, quindi le piastrelle;
• eliminare la ruggine dalle ringhiere o adeguare l’altezza delle stesse rispetto alle normative vigenti;
• intervenire nel sottobalcone;
• opere di impermeabilizzazione
• consolidare vecchi balconi con mensole.

Questi elencati sono solo alcuni dei lavori di rifacimento dei balconi. Ciò che a questo punto è interessante sapere è per quali di essi serve l’autorizzazione e come vengono ripartiti i costi tra i condomini. Procediamo con ordine.   

Serve il permesso per ristrutturare i balconi?

A questo punto è necessaria una precisazione: l’obbligatorietà del permesso dipende dal tipo di intervento eseguito sul balcone.

Quindi se si tratta della sostituzione o riparazione di parti in muratura, che non alterano le caratteristiche del balcone esistente, il permesso non è mai necessario. In tali casi, infatti, la ristrutturazione rientra nelle “attività di edilizia libera”.

Le cose cambiano quando i lavori eseguiti sono più incisivi perché modificano le caratteristiche esistenti ad esempio il prospetto dell’edificio. In queste ipotesi occorre inderogabilmente la SCIA, ovvero la Segnalazione Certificata di Inizio Attività, presso il Comune del territorio in cui viene svolta l’attività.

Se, invece della ristrutturazione, si procede alla costruzione ex novo di un balcone si dovrà richiedere il “permesso di costruire” al Comune competente.

A chi spetta la ristrutturazione dei balconi?

Per una casa singola non ci sono dubbi, la ristrutturazione – e la relativa spesa – spetta al proprietario. Le cose si fanno più complesse in condomino, tanto che la ripartizione di tali spese è spesso fonte di litigi.

Per comprendere meglio i criteri secondo i quali si divide la spesa, serve distinguere le due tipologie di balconi esistenti:

• i balconi aggettanti, cioè i balconi che sporgono verso l’esterno dell’edificio (sono i più diffusi);
• i balconi incassati, cioè quelli che formano una rientranza nella facciata, sono chiusi su più lati e fungono anche da copertura del piano sottostante.

Salvo particolari ipotesi, la spesa per la ristrutturazione di un balcone aggettante spetta sempre al proprietario dell’appartamento di cui il balcone fa parte. Ciò vale sia in caso di ordinaria manutenzione del balcone che di interventi straordinari.

Tuttavia, anche in caso di balconi aggettanti, ci sono delle spese che sono a carico dell’intero condominio e non del singolo proprietario. Precisamente sono quelle che interessano il lato estetico, ad esempio la tinteggiatura esterna o l’installazione di nuove ringhiere.

Il costo del rifacimento/ristrutturazione dei balconi si divide tra tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà (anche tra i condomini che non hanno balconi).

E invece se si tratta di riparazioni o ristrutturazioni che riguardano il sottobalcone, tale spesa è da dividere tra i due proprietari interessati dall’intervento: quindi sia chi è al piano di sopra che chi si trova a quello sottostante.

Vediamo ora chi paga la ristrutturazione dei balconi incassati. Di norma, salvo diverse disposizioni del regolamento condominiale, la manutenzione di questi balconi si divide a metà tra entrambi i proprietari naturalmente anche la ristrutturazione dei sottobalconi.

Invece sono a carico del condomino (ripartiti secondo i millesimi di proprietà):

• gli interventi sui rivestimenti esterni dei balconi;
• la manutenzione dei decori esterni e di tutti i lavori che interessano l’estetica dell’edificio.

Le detrazioni previste

Come abbiamo anticipato, al momento sono in vigore delle detrazioni che rendono molto vantaggioso procedere alla ristrutturazione dei balconi.

Specificatamente si tratta del Bonus facciate che riguarda “gli interventi sulle strutture opache della facciata, su balconi o su ornamenti e fregi” recita il sito dell’Agenzia delle Entrate.

L’agevolazione consiste in una detrazione d’imposta da ripartire in 10 anni in quote uguali. L’importo della detrazione dipende dall’anno in cui sono stati eseguiti i lavori di rifacimento o ristrutturazione dei balconi:

• si tratta del 90% relativamente alle spese sostenute nel biennio 2020-2021;
• del 60% delle spese sostenute fino al 31 dicembre 2022.

I beneficiari della detrazione possono scegliere tra lo sconto sul corrispettivo dovuto  anticipato dalla ditta che effettua i lavori, e la cessione del credito d’imposta di pari ammontare, con la facoltà di cedere successivamente il credito ad istituti o altri intermediari finanziari.

Prezzi

Passiamo all’aspetto più interessante della materia: a quanto ammonta effettivamente il costo dei lavori di manutenzione e rifacimento dei balconi.

In realtà difficilmente si riesce ad anticipare con precisione quale sarà il prezzo da pagare. Molto dipende dalla tipologia di intervento – più o meno invasivo – dalle tariffe applicate dalla ditta incaricata e dai materiali scelti. Proveremo comunque a indicare qualche cifra.

In genere per una semplice tinteggiatura del balcone si spende in media 10 euro al metro quadrato.

Il prezzo lievita in caso di rifacimento completo dato che si aggira sui 150-200 euro al metro quadrato. Questo è uno degli interventi più lunghi e complessi perché prevede lo smantellamento e il successivo rifacimento della pavimentazione.

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