Ristrutturazione, demolizione e ricostruzione o nuova costruzione?

La ristrutturazione edilizia, così come la riqualificazione energetica, è ormai uno degli interventi protagonisti del settore, complice il fatto che il patrimonio italiano è sempre più vetusto e richiede di essere rigenerato. Le nuove politiche europee, che mirano alla neutralità climatica entro il 2050, spingono in modo particolare sul recupero degli edifici esistenti, tanto da favorire diversi meccanismi di incentivazione per la ristrutturazione. Ciò porta, sempre più spesso, a chiedersi quale sia la scelta più conveniente quando si cerca casa e si hanno di fronte più opportunità come la ristrutturazione, la demolizione e ricostruzione o la nuova costruzione. Si tratta di interventi differenti, la cui scelta dipende principalmente dall’avere o meno a disposizione un immobile su cui intervenire e dalle sue condizioni.

Le definizioni: che cos’è la ristrutturazione edilizia

La definizione dell’intervento di ristrutturazione edilizia è contenuta all’interno del Testo Unico dell’edilizia, ossia il DPR 380 del 2001, aggiornato nel tempo in diversi momenti.

In particolare, l’art. 3 contiene tutte le definizioni degli interventi edilizia, tra cui anche la ristrutturazione:

Si definiscono, in particolare, “interventi di ristrutturazione edilizia gli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio, l’eliminazione, la modifica e l’inserimento di nuovi elementi ed impianti. Nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi altresì gli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversi sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, con le innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica, per l’applicazione della normativa sull’accessibilità, per l’istallazione di impianti tecnologici e per l’efficientamento energetico. Costituiscono inoltre ristrutturazione edilizia gli interventi volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza”.

 Demolizione e ricostruzione, come si inquadra l’intervento

Come emerge da quanto descritto dal TU dell’edilizia, la demolizione e ricostruzione rientra a pieno negli interventi di ristrutturazione edilizia, anche quando il nuovo edificio si presenta differente rispetto all’originale. Chiaramente, è fondamentale che siano rispettate tutte le normative vigenti, anche in ambito urbanistico, e che le prestazioni del nuovo siano perfettamente allineate alle prestazioni oggi richieste all’edilizia.

Una nota specifica, però, riguarda la demolizione e ricostruzione degli immobili sottoposti a tutela. In questi casi, generalmente gli interventi rientrano nella ristrutturazione edilizia esclusivamente e sono mantenuti sagoma, prospetti, sedime, caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell’edificio esistente. Non sono ammessi nemmeno eventuali ampliamenti, con aumento di volumetria.

Fatto salvo quest’ultimo caso, però, la demolizione con ricostruzione viene gestita come una ristrutturazione e gode degli stessi benefici, incluso il Bonus Casa al 50%.

La nuova costruzione: vantaggi e svantaggi

Costruire un nuovo edificio offre indubbiamente alcuni importanti vantaggi rispetto agli interventi di ristrutturazione, principalmente connessi alla libertà progettuale, in grado di soddisfare più facilmente tutte le richieste della committenza. Da questo punto di vista, la ristrutturazione intesa come ripristino di un edificio o riqualificazione dello stesso, è sicuramente quella che pone più vincoli, in quanto la struttura esistente può essere rivista, ma entro certi limiti. Nel caso della demolizione e ricostruzione, invece, i vincoli sono principalmente connessi alle distanze dagli edifici vicini e alla tipologia di area in cui sorgeva l’edificio precedentemente.

Detto ciò, è vero che un nuovo edificio (anche nel caso sia frutto di una precedente demolizione) risponde al 100% ai canoni costruttivi odierni, con un’efficienza energetica elevata, comfort interno, soluzioni tecnologiche innovative e sicurezza sismica. Un edificio ristrutturato, invece, potrebbe presentare dei limiti oltre i quali non è possibile andare, per quanto già di elevato livello.

Per contro, costruire un nuovo edificio richiede di consumare suolo, mentre oggi si tende a preferire il recupero di quanto in essere, anche alla luce della necessità di migliorare le prestazioni energetiche del patrimonio esistente.

I costi: quale intervento è economicamente più conveniente?

Un ultimo aspetto da considerare, quando si parla di ristrutturazione, demolizione e ricostruzione e nuova costruzione, è sicuramente quello economico.

Premesso che per un confronto efficace è necessario paragonare edifici tra loro equivalenti, in termini di dimensioni, tipologia di materiali, località, non è sempre semplice rispondere a questa domanda.

La nuova costruzione presenta nella maggior parte dei casi un’incertezza minore, con costi a consuntivo abbastanza allineati con quelli preventivati.

La ristrutturazione, invece, è l’intervento che maggiormente espone a costi imprevisti, in quanto è probabile che in corso d’opera subentrino esigenze alle quali non è possibile non rispondere. È il caso di complessità strutturali o criticità che non potevano essere previste senza avviare concretamente i lavori sull’edificio. In ogni caso, ogni situazione è a sé e va valutata attentamente e con competenza, motivo per cui è fondamentale poter contare sulla collaborazione di un tecnico di fiducia.

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