Ruolo e competenze dell’Amministratore di condominio

L’amministratore di condominio è un professionista specializzato nella gestione delle parti comuni di un edificio, viene  nominato dall’assemblea condominiale con il compito principale di  assicurare la corretta amministrazione del condominio, occupandosi della manutenzione delle parti comuni, della gestione finanziaria, del rispetto delle delibere assembleari e della risoluzione dei conflitti tra condomini.

E’ una figura che deve possedere competenze tecniche, legali e, sempre di più, umane, per mantenere l’armonia e l’efficienza del condominio. Opera all’interno del condominio stesso, ma spesso lavora anche esternamente, interfacciandosi con fornitori, tecnici e consulenti per garantire servizi efficienti. Salvo accordi tra le parti è il proprietario che deve pagare l’amministratore di condominio

Le competenze dell’amministratore di condominio

Le competenze richieste per svolgere efficacemente questo ruolo spaziano dalle conoscenze tecniche e legali alle abilità interpersonali. La formazione continua e l’aggiornamento professionale sono essenziali per mantenere elevate le competenze e garantire una gestione efficiente e armoniosa del condominio.

Un amministratore deve naturalmente conoscere leggi e regolamenti che riguardano la gestione condominiale e deve redigere e gestire il bilancio condominiale, presentare rendiconti annuali e gestire le spese condominiali in modo trasparente e accurato e le certificazioni uniche (CU) per i fornitori. Inoltre è necessario possedere competenze nella gestione delle operazioni di manutenzione ordinaria e straordinaria, inclusa la supervisione dei lavori e la coordinazione con fornitori e tecnici specializzati. Ma sono importanti anche le “doti umane”: l’amministratore deve saper gestire e mediare i conflitti tra i condomini, identificare e risolvere i problemi in modo rapido ed efficace

Un recente sondaggio di VeryFastPeople, società di consulenza specializzata rivolta agli amministratori condominiali – ha messo in luce l’importanza delle soft skills per gli amministratori di condominio. Secondo la ricerca, il 60% degli amministratori si considera un mediatore neutrale durante i conflitti, ma solo il 13% si sente adeguatamente preparato a gestirli. Si tratta di un dato significativo considerando che, secondo i dati, nel 24% delle assemblee condominiali emergono conflitti che nel 66% dei casi non trovano un accordo. Questo evidenzia la necessità di una formazione continua e specifica.

Gli amministratori devono dunque sviluppare competenze di mediazione, diplomazia ed empatia, instaurando un dialogo costruttivo con i condomini e aiutando a trovare soluzioni condivise per risolvere le controversie e promuovere un ambiente sereno e collaborativo.

L’importanza della formazione per gli amministratori di condominio

La gestione condominiale richiede competenze sempre aggiornate, non solo in ambito tecnico e legale, ma, come abbiamo già detto, anche umano. Il 47% degli amministratori intervistati da VeryFastPeople ritiene che programmi di formazione ad hoc siano strumenti fondamentali per creare un clima pacifico nelle assemblee. VeryFastPeople, in collaborazione con ANACI, organizza eventi formativi con esperti in vari campi, come psicoterapisti e professionisti della comunicazione su diversi  temi tra cui la comunicazione efficace, la gestione dello stress e la capacità di trasformare i conflitti in opportunità.

La normativa di riferimento

L’amministratore di condominio può essere ritenuto responsabile sia civilmente che penalmente per le proprie azioni o omissioni. La responsabilità civile può derivare da una cattiva gestione delle parti comuni o da danni causati ai condomini, mentre la responsabilità penale può sorgere in caso di reati come appropriazione indebita o falsificazione di documenti.

Sono diverse le leggi e i regolamenti che disciplinano questa figura professionale in Italia.

Disposizioni presenti nel Codice Civile:

• L’amministratore di condominio è legato al condominio da un mandato di rappresentanza (art. 1703 del CC).
• Articolo 1129: stabilisce l’obbligo di nominare un amministratore quando i condomini sono più di otto e definisce i suoi poteri e doveri. “se l’assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall’autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell’amministratore dimissionario”.
• Articolo 1130: elenca le attribuzioni dell’amministratore, come eseguire le deliberazioni dell’assemblea, disciplinare l’uso delle cose comuni e curare la manutenzione ordinaria del condominio.
• Articolo 1131: prevede che l’amministratore rappresenti il condominio in giudizio e possa agire in nome e per conto del condominio per la conservazione delle parti comuni.

La Legge 11 dicembre 2012, n. 220: “Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici”, conosciuta anche come Riforma del Condominio, ha introdotto importanti cambiamenti nella gestione condominiale, tra cui:

• Nomina e revoca dell’amministratore: la nomina dell’amministratore è obbligatoria quando i condomini sono più di otto. L’assemblea può revocare l’amministratore in qualsiasi momento, seguendo specifiche procedure.
• Requisiti dell’amministratore: devono essere rispettati determinati requisiti morali e professionali, come il godimento dei diritti civili, l’assenza di condanne per reati contro la Pubblica Amministrazione e l’obbligo di formazione continua.
• L’amministratore deve redigere il rendiconto condominiale annuale e conservare la documentazione contabile per dieci anni. È inoltre responsabile della gestione delle parti comuni e dell’attuazione delle delibere assembleari. 

Il Decreto Ministeriale 13 agosto 2014, n. 140: “Regolamento recante la determinazione dei requisiti per l’esercizio dell’attività di amministratore di condominio” specifica i requisiti formativi e professionali necessari per diventare amministratore di condominio. Gli aspiranti amministratori devono frequentare corsi di formazione iniziale e successivamente partecipare a corsi di aggiornamento periodici. I requisiti formativi devono essere certificati da enti accreditati e i corsi devono coprire argomenti quali la gestione amministrativa, legale e tecnica del condominio. Per quanto riguarda la formazione il DM 140/2014 definisce il “Regolamento recante la determinazione dei criteri e delle modalità per la formazione degli amministratori di condominio nonché dei corsi di formazione per gli amministratori condominiali”

Normativa fiscale

Gli amministratori di condominio devono anche rispettare specifiche normative fiscali relative alla gestione delle spese condominiali e alla rendicontazione.

• Modello 770: l’amministratore è tenuto a presentare il modello 770 per comunicare i compensi erogati ai fornitori del condominio.
• Certificazione Unica (CU): Deve essere rilasciata ai fornitori entro il 31 marzo di ogni anno.

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