Dopo le numerose richieste di chiarimenti, il Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti ha diffuso le FAQ relative al Decreto Salva Casa che ha introdotto importanti novità in tema di sanatoria e semplificazione burocratica.
Il documento pubblicato – intitolato “Linee guida e criteri interpretativi per l’attuazione del DL Salva Casa” – serve a chiarire alle amministrazioni e ai professionisti del settore le misure del DL Salva Casa su tutto il territorio nazionale.
Tra i principali dubbi sollevati, soprattutto dagli Uffici Tecnici comunali, si segnalano:
- l’assenza di una modulistica aggiornata
- la determinazione delle sanzioni per le sanatorie a livello nazionale
- la necessità di aggiornare le piattaforme digitali
Ecco i punti più significativi contenuti nelle Linee guida del MIT.
Decreto Salva Casa, le linee guida sullo stato legittimo
Prima del DL Salva Casa, chi voleva presentare una pratica edilizia doveva ricostruire lo “stato legittimo” dell’immobile, cioè la sua storia costruttiva, un adempimento spesso lungo e complesso.
Con il DL Salva Casa, invece, l’iter è stato semplificato: lo stato legittimo si può dimostrare partendo dall’ultimo intervento, a condizione che il Comune abbia già verificato la regolarità dei titoli precedenti.
Le linee guida del MIT chiariscono che i titoli pregressi possono essere presunti, ma solo se nella modulistica dell’ultimo intervento vengano indicati gli estremi dei titoli precedenti.
Procedure in Sanatoria
Il DL Salva Casa ha introdotto la possibilità di presentare un’unica istanza per il cambio di destinazione d’uso e le opere edilizie correlate, riducendo i tempi e semplificando la procedura.
Al riguardo le linee guida del MIT precisano che tale procedura si estende a tutte le trasformazioni edilizie previste dal DL Salva Casa, anche in caso di sanatoria.
Sanatoria piccole difformità
Prima del DL, le normative paesaggistiche rendevano estremamente complessa la sanatoria sugli immobili vincolati. Con il Salva Casa, invece, si può avviare una procedura per l’accertamento della compatibilità paesaggistica anche in caso di aumenti di volumi, purché ci sia il parere vincolante della Regione e della Soprintendenza.
Nelle linee guida il MIT precisa che la procedura di sanatoria sugli immobili vincolati vale anche se l’intervento ha comportato aumenti di volumi o superfici, con tempi certi e la clausola del silenzio-assenso.
Regolarizzazione varianti ante ’77
Prima del DL Salva Casa era quasi impossibile sanare difformità su edifici costruiti prima del 30 gennaio 1977, data di entrata in vigore della legge Bucalossi. Con il DL Salva Casa entra in vigore una procedura di regolarizzazione per le difformità negli edifici ante 1977, anche se non erano previste varianti in corso d’opera.
Tali varianti possono essere sanate a condizione che siano relative a lavori iniziati prima del 30 gennaio 1977, e che non sia necessario verificare la conformità urbanistica.
Tolleranze
Il DL Salvini amplia le tolleranze costruttive, ad eccezione delle violazioni edilizie per scostamenti fino al 2% rispetto alle misure progettuali.
Le stesse tolleranze si applicano agli immobili vincolati, con scostamenti che vanno dal 2 al 6%, a seconda della superficie dell’unità.
Sanzioni
Con l’entrata in vigore del decreto, sono cambiate le sanzioni per regolarizzare le difformità, da determinare in base all’aumento del valore dell’immobile.
A tal proposito il MIT precisa che le sanzioni si possono pagate in due fasi:
- al momento della presentazione della SCIA
- in base alla quantificazione dell’aumento di valore da parte dell’Agenzia delle Entrate
Cambio destinazione d’uso
Secondo la vecchia disciplina, il cambio destinazione d’uso era soggetto ad una complessa normativa urbanistica, sia a livello nazionale regionale che comunale.
Il Decreto Salva Casa ha semplificato il mutamento tra categorie affini (come residenziale e turistico-ricettiva), le condizioni per il cambio – come prevedono le linee guida – dovranno essere determinate dai Comuni
Oneri urbanistici
Prima del DL Salva Casa, chi voleva cambiare l’uso di un immobile era soggetto a oneri di urbanizzazione anche per aree da destinare a parcheggi e altre opere pubbliche. Adesso l’obbligo di reperire aree per le opere pubbliche in caso di cambio di destinazione d’uso tra categorie affini è scomparso e spetta il pagamento soltanto degli oneri secondari.
Il MIT specifica che il cittadino non deve pagare gli oneri di urbanizzazione primaria, evitando duplicazioni di costi.
Sottotetti
Prima del Salva Casa in diverse Regioni erano in vigore normative per il recupero dei sottotetti con limiti sulle distanze minime dagli edifici.
Il nuovo decreto introduce delle deroghe alle distanze minime per il recupero del sottotetto, senza alterare la forma e la superficie, permettendo modifiche interne senza sopraelevazioni. Tale simulazione – secondo le linee guida – si applica anche nelle regioni che già regolano il recupero dei sottotetti, ma la disciplina regionale può essere solo parziale.
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