Sopraelevazioni: di cosa si tratta, quando si può fare e abusi

Indice degli argomenti:

• Cosa sono le sopraelevazioni degli edifici esistenti
• I permessi richiesti per le sopraelevazioni
• In condominio, chi ha il diritto di sopraelevare?
• Sopraelevazioni in acciaio
• Sopraelevazioni in legno

Ogni intervento in edilizia è normato secondo specifiche regole che, a seconda della tipologia dell’opera che si vuole realizzare, definiscono o meno la possibilità di procedere e la necessità di richiedere permessi e autorizzazioni. Non fanno eccezione le sopraelevazioni, che comportano un ampliamento dell’edificio esistente e la cui autorizzazione può variare di caso in caso.

La ristrutturazione, il recupero e l’innovazione del patrimonio edilizio italiano è un tema di grande attualità e particolarmente incoraggiato. Certamente la sopraelevazione non è una “semplice” ristrutturazione, ma piuttosto una soluzione efficace per rispondere in modo sostenibile alla crescente richiesta abitativa. Questo non significa che si tratti di interventi banali o sempre possibili.

Cosa sono le sopraelevazioni degli edifici esistenti

Le sopraelevazioni consistono nell’edificare nuovi parti di edificio, ampliando quello esistente. Come dice già il nome, questi volumi sono aggiunti in altezza e sormontano la struttura esistente, a cui sono connessi. Si tratta di soluzioni che sfruttano l’altezza, senza occupare ulteriore suolo, permettendo di aggiungere mansarde, camere, uffici a quelli esistenti, in tempi di lavoro ristretti, in quanto si costruisce su una struttura già esistente. Inoltre rispetto all’edilizia in muratura, le strutture (legno o acciaio) sopraelevate vengono posate a secco con risparmio di tempo e risorse.

Per essere definito come sopraelevazione, è sufficiente che il volume aumenti l’altezza dell’edificio esistente. Fanno eccezione solo alcuni interventi, che prevedono la modifica della forma della copertura, ma che non vanno ad incrementare in alcun modo la superficie abitabile dell’edificio.

Secondo la normativa, la sopraelevazione che comporta un aumento di volumetria e superficie di ingombro, viene paragonata alla nuova costruzione.

Un vantaggio di queste soluzioni, indubbiamente, è la possibilità di aumentare lo spazio abitativo senza consumare suolo, tema particolarmente importante al giorno d’oggi. Si tratta, quindi, di una soluzione interessante, ma percorribile solo in alcune circostanze, a partire dalla conformazione dell’edificio esistente.

Nella maggior parte dei casi, quest’ultimo, presenta ad esempio coperture piane e lastrici solari, perfetti per ospitare nuove costruzioni aggiuntive. Prima di procedere con la realizzazione è necessario fare una verifica dell’impatto che il nuovo volume ha sulla struttura e sulle fondazioni esistenti. Chiaramente, deve sempre essere garantita la massima sicurezza.

Va detto che questo ampliamento non risulta sempre un’operazione fattibile: il peso delle strutture costruite potrebbe, infatti, minare la sicurezza dell’edificio. Ma grazie all’utilizzo di materiali leggeri come il legno e l’acciaio e al ricorso alle nuove tecnologie di prefabbricazione, è possibile costruire edifici leggeri “in verticale”: i materiali utilizzati permettono di operare facilmente sulla struttura di partenza senza gravare eccessivamente sulla statica dell’edificio.

I permessi richiesti per le sopraelevazioni

Come anticipato, dato che le sopraelevazioni sono paragonate a nuove costruzioni, è assolutamente necessario richiedere un Permesso di costruire e rispettare il regime delle distanze, previsto per le nuove costruzioni dal DM 1444/1968. Questo significa che se l’edificio esistente è stato costruito in accordo con differenti regole di distanza rispetto a quelle attualmente vigenti, non è detto che si possano rispettare i requisiti e, quindi, eseguire l’intervento.

Secondo il Testo Unico dell’edilizia, si fa riferimento come di seguito al tema della sopraelevazione:

“E’ consentita, nel rispetto degli strumenti urbanistici vigenti:
a) la sopraelevazione di un piano negli edifici in muratura, purché nel complesso la costruzione risponda alle prescrizioni di cui al presente capo;
b) la sopraelevazione di edifici in cemento armato normale e precompresso, in acciaio o a pannelli portanti, purché il complesso della struttura sia conforme alle norme del presente testo unico.
2. L’autorizzazione è consentita previa certificazione del competente ufficio tecnico regionale che specifichi il numero massimo di piani che è possibile realizzare in sopraelevazione e l’idoneità della struttura esistente a sopportare il nuovo carico.”

Ma non è tutto qua. Per evitare illeciti, si deve prestare attenzione anche al tema della sicurezza sismica e assicurarsi che nella zona in cui si vuole costruire sia ammesso l’ampliamento di volumetria e altezza, secondo le regole urbanistiche vigenti. Si parla, infatti, di doppia conformità.

In ogni caso, se è possibile eseguire l’intervento nello specifico contesto, il primo passo è quello di eseguire un’analisi sismica dello stato di fatto, al fine di valutarne il livello di sicurezza e il margine ammissibile per l’intervento. Deve, quindi, essere fatta anche una simulazione con l’inserimento della sopraelevazione, verificando la struttura a seguito delle nuove sollecitazioni causate dal carico aggiuntivo. Per garantire il rispetto della sicurezza, potrebbe emergere la necessità di eseguire anche appositi interventi di rinforzo, in modo che la struttura sia sempre conforme alla Normativa Tecnica di riferimento. Si parla, perciò, di interventi di adeguamento sismico e di certificazioni rilasciate dall’Ufficio Tecnico della Regione. La medesima attenzione deve riguardare il terreno, nel caso sia necessario un consolidamento, da eseguire con lavori più o meno invasivi a seconda delle necessità. In alcuni casi, infatti, potrebbe essere opportuno procedere con scavi e sottomurazioni.

In condominio, chi ha il diritto di sopraelevare?

Nel caso si voglia eseguire una sopraelevazione di un condominio, ampliando la proprietà dei condomini dell’ultimo piano, è possibile procedere ad eccezione dei casi in cui l’intervento pregiudichi la sicurezza o l’aspetto architettonico dell’edificio.

In  caso si voglia realizzare una sopraelevazione in condominio, è bene specificare che il diritto di eseguire questo genere di opere spetta al proprietario della copertura condominiale. Nel caso si tratti di proprietario esclusivo, è l’unico ad averne diritto, anche se non possiede alcuna altra proprietà all’interno del condominio. Nessun altro può acquisire il diritto di sopraelevare. Gli altri condomini si possono opporre solo se l’intervento interferisce con l’aspetto architettonico o limita l’aria e la luce nei piani sottostanti.

In aggiunta, è necessario che il condomino che beneficia dell’intervento corrisponda agli altri “un’indennità pari al valore attuale dell’area da occuparsi con la nuova fabbrica, diviso per il numero dei piani, ivi compreso quello da edificare, e detratto l’importo della quota a lui spettante. Egli è inoltre tenuto a ricostruire il lastrico solare di cui tutti o parte dei condomini avevano il diritto di usare”. Questo è quanto definito nell’art. 1127 del Codice Civile.

Se, invece, il lastrico solare o la copertura appartengono a diversi proprietari, nessuno di questi può procedere in autonomia e far leva sul proprio diritto di sopraelevare. Infatti, in questi casi è necessario trovare comune accordo: la sopraelevazione e il volume che ne deriva saranno condivisi e i proprietari comparteciperanno alle spese da sostenere per l’intervento.

Nel caso di sopraelevazioni abusive, generalmente non è possibile procedere con una sanatoria e si innesca un ordine di demolizione, relativo alla parte di edificio non conforme. Quindi, la demolizione dovrà riguardare la sopraelevazione, senza intaccare il resto dell’edificio.

Sopraelevazioni in acciaio: strutture metalliche resistenti e durature

È possibile scegliere materiali metallici, come l’acciaio, per realizzare le sopraelevazioni, ossia optando per costruzioni a secco, in grado di far risparmiare in maniera consistente tempo e risorse economiche. Il progetto di sopraelevazione prevede la realizzazione di una struttura a maglia che fungerà da base per la copertura.

Perché scegliere l’acciaio? Questo materiale deve la sua fama alle note caratteristiche di elasticità e malleabilità: a esse si unisce il pregio di essere durevole nel tempo e inossidabile.
L’acciaio è sinonimo di tecnologia e innovazione: parliamo di un materiale che garantisce una struttura stabile, resistente nel tempo e al contempo estremamente leggera. Le sopraelevazioni metalliche sono modulabili e realizzate servendosi dell’acciaio, in quanto materiale in grado di non compromettere la staticità dell’edificio.

In questo modo è possibile costruire liberamente nuovi spazi per la vostra casa scegliendo di ampliarli e cambiarne destinazione d’uso- senza bisogno di intaccare le fondamenta della casa.
Alla sua versatilità si unisce il pregio della rapidità costruttiva: facile da assemblare, l’acciaio è una risorsa per l’edilizia in quanto consente di progettare soluzioni di ampliamento che non necessitano di lunghe tempistiche per la loro realizzazione.

Le sopraelevazioni in legno

Per realizzare le sopraelevazioni è possibile avvalersi di uno straordinario materiale naturale: il legno, una soluzione “intelligente” che riesce a fondere le esigenze strutturali con la sostenibilità ambientale. Dall’estetica raffinata e di design: le sopraelevazioni in legno sono leggere e resistenti all’usura del tempo.

Perché scegliere il legno? Come evidenziato in precedenza, la leggerezza del materiale consente di costruire su un edificio già esistente senza caricare con troppo peso l’edificio su cui poggia la sopraelevazione.

Il legno è inoltre caratterizzato da ottima resistenza flessione, compressione e trazione oltre a essere un materiale resistente alle azioni sismiche. In aggiunta a queste interessanti proprietà meccaniche vi è la sua capacità di mantenere il comfort termico nella struttura in quanto ottimo isolante termico e acustico.

La scelta di realizzare sopraelevazioni in legno, come quella presentata nel progetto Nordhaus che vedete nella foto sopra,  ben si sposa con le attuali esigenze di eco-sostenibilità: questo materiale è per definizione bioecologico e riciclabile, con un basso impatto ambientale.

Grazie al legno è possibile ridurre i costi e i tempi di esecuzione: si tratta di un sistema di montaggio a secco in cui parti già realizzate vengono assemblate in loco. È immediatamente comprensibile quanto il legno influisca positivamente sul budget; riducendo i tempi di messa in posa vengono ridotti anche i costi.

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Articolo aggiornato – prima pubblicazione 2017

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