Ogni intervento in edilizia è normato secondo specifiche regole che, a seconda della tipologia dell’opera che si vuole realizzare, definiscono o meno la possibilità di procedere e la necessità di richiedere permessi e autorizzazioni. Non fanno eccezione le sopraelevazioni, che comportano un ampliamento dell’edificio esistente e la cui autorizzazione può variare di caso in caso.
La ristrutturazione, il recupero e l’innovazione del patrimonio edilizio italiano è un tema di grande attualità e particolarmente incoraggiato. Certamente la sopraelevazione non è una “semplice” ristrutturazione, ma piuttosto una soluzione efficace per rispondere in modo sostenibile alla crescente richiesta abitativa. Questo non significa che si tratti di interventi banali o sempre possibili.
Le sopraelevazioni sono un’opportunità per chi ha necessità di aumentare lo spazio interno a casa, sfruttando nuovo volume da sviluppare in altezza al di sopra di un edificio esistente. Si tratta di una soluzione non sempre percorribile e, in ogni caso, da studiare attentamente, ma che rappresenta una pratica abbastanza diffusa in particolari contesti edilizi e urbani, come i centri più densamente edificati, dove lo sviluppo orizzontale è maggiormente limitato.
Questi interventi possono risultare anche molto complessi e la loro fattibilità dipende, oltre da questioni urbanistiche, anche e soprattutto da un’attenta analisi delle condizioni e delle prestazioni dell’edificio su cui si innesta il nuovo volume.
Che cos’è una sopraelevazione edilizia?
Quando si parla si sopraelevazione edilizia si fa riferimento a un intervento che comporta la realizzazione di un nuovo volume, quindi una nuova parte di edificio, che amplia l’esistente.
Ciò che contraddistingue queste opere è proprio il fatto che si posizionano al di sopra di una struttura già fabbricata, completandola con una nuova porzione, sviluppata in altezza.
È una soluzione adottata sia per esigenze abitative che commerciali, ma richiede un’approfondita verifica della fattibilità tecnica e giuridica. Questo ampliamento, infatti, potrebbe risultare non fattibile a causa del peso delle nuove strutture da costruire, potenzialmente causa della compromissione della sicurezza dell’edificio. Per ovviare, almeno in parte, a queste criticità si ricorre generalmente all’utilizzo di materiali leggeri come il legno e l’acciaio e alle nuove tecnologie di prefabbricazione a secco per costruire edifici leggeri.
I materiali utilizzati permettono di operare facilmente sulla struttura di partenza senza gravare eccessivamente sulla statica dell’edificio. Secondo la normativa, infine, la sopraelevazione che comporta un aumento di volumetria e superficie di ingombro, viene paragonata alla nuova costruzione. Per essere definito come sopraelevazione, infatti, è sufficiente che il volume aumenti l’altezza dell’edificio esistente. Fanno eccezione solo alcuni interventi, che prevedono la modifica della forma della copertura, ma che non vanno ad incrementare in alcun modo la superficie abitabile dell’edificio.
In quali casi è possibile realizzare una sopraelevazione su un edificio esistente
Sulla base di quanto detto finora, è possibile delineare i principali e fondamentali requisiti che è necessario soddisfare per far sì che sia possibile realizzare una sopraelevazione di un edificio esistente. Prima di tutto, infatti, è necessario che la struttura portante del fabbricato sia idonea e capace di sostenere nuovi carichi, per quanto alleggeriti grazie all’uso di materiali quali l’acciaio.
Oltre a ciò, è essenziale che gli strumenti urbanistici comunali consentano l’aumento di volume e di altezza dell’edificio esistente e, in ogni caso, è essenziale richiedere specifico titolo abilitativo. Non è mai possibile realizzare una sopraelevazione senza aver rispettato tutti gli iter autorizzativi, in quanto si tratterebbe di un vero e proprio abuso edilizio. In aggiunta, possono esserci anche vincoli paesaggistici, storici o di natura ambientale, che potrebbero impedire le modifiche del caso.
È sempre necessario, in conclusione, eseguire valutazioni statiche e geotecniche per garantire la sicurezza e la fattibilità dell’intervento.
I vantaggi di una sopraelevazione edilizia
Le sopraelevazioni edilizie sfruttano l’altezza, senza occupare nuovo suolo, permettendo di aggiungere mansarde, camere, uffici a quelli esistenti, in tempi di lavoro ristretti, in quanto si costruisce su una struttura già esistente. Inoltre, rispetto all’edilizia in muratura, le strutture (legno o acciaio) sopraelevate vengono posate a secco con risparmio di tempo e risorse.
Un vantaggio di queste soluzioni, indubbiamente, è la possibilità di aumentare lo spazio abitativo senza consumare suolo, tema particolarmente importante al giorno d’oggi. Si tratta, quindi, di una soluzione interessante. Nei casi in cui l’edificio presenti coperture piane e lastrici solari, è più semplice “ospitare” nuove costruzioni aggiuntive, che assicurano risposte alle nuove esigenze abitative.
Normative sopraelevazioni edilizie
Le sopraelevazioni edilizie sono paragonate a nuove costruzioni, visto che di fatto consistono nella realizzazione di un nuovo volume. Si trovano riferimenti normativi già nel Testo Unico dell’Edilizia, che affronta il tema della sopraelevazione come di seguito:
“E’ consentita, nel rispetto degli strumenti urbanistici vigenti:
a) la sopraelevazione di un piano negli edifici in muratura, purché nel complesso la costruzione risponda alle prescrizioni di cui al presente capo;
b) la sopraelevazione di edifici in cemento armato normale e precompresso, in acciaio o a pannelli portanti, purché il complesso della struttura sia conforme alle norme del presente testo unico.
2. L’autorizzazione è consentita previa certificazione del competente ufficio tecnico regionale che specifichi il numero massimo di piani che è possibile realizzare in sopraelevazione e l’idoneità della struttura esistente a sopportare il nuovo carico.”
Per questo motivo è assolutamente necessario richiedere un Permesso di costruire. Al fine di evitare illeciti, inoltre, si deve prestare attenzione anche al tema della sicurezza sismica e assicurarsi che nella zona in cui si vuole costruire sia ammesso l’ampliamento di volumetria e altezza, secondo le regole urbanistiche vigenti. Si parla, infatti, di doppia conformità. Si aggiunge, infine, tutto il tema dei già citati vincoli paesaggistici, per le aree sottoposte a tutela, la sopraelevazione può essere vietata o soggetta a particolari autorizzazioni, così come nel caso degli edifici storici.
Sopraelevazione e distanze dai confini
Oltre a richiedere il permesso di costruire e rispettare i requisiti di sicurezza statica dell’edificio, quando si realizza una sopraelevazione di un edificio esistente è importante anche rispettare il regime delle distanze, previsto per le nuove costruzioni dal DM 1444/1968. Sono definite precise distanze da confini e edifici vicini. Questo significa che se l’edificio esistente è stato costruito in accordo a differenti regole di distanza rispetto a quelle attualmente vigenti, non è detto la sopraelevazione sia attuabile. Infatti, la nuova costruzione dovrebbe rispettare le normative vigenti attuali e ciò essere incompatibile con la posizione del volume esistente.
Documenti e iter per sopraelevazione regolare
Verificata la presenza di vincoli paesaggistici o urbanistici che vietano la sopraelevazione dell’edificio, è necessario iniziare con un’analisi sismica dello stato di fatto, al fine di valutarne il livello di sicurezza e il margine ammissibile per l’intervento.
La responsabilità deve essere affidata a tecnici competenti qualificati. Deve, poi, essere fatta anche una simulazione con l’inserimento della sopraelevazione, verificando la struttura a seguito delle nuove sollecitazioni causate dal carico aggiuntivo.
Per garantire il rispetto della sicurezza, potrebbe emergere la necessità di eseguire anche appositi interventi di rinforzo, in modo che la struttura sia sempre conforme alla Normativa Tecnica di riferimento. Si parla, perciò, di interventi di adeguamento sismico e di certificazioni rilasciate dall’Ufficio Tecnico della Regione. La medesima attenzione deve riguardare il terreno, nel caso sia necessario un consolidamento, da eseguire con lavori più o meno invasivi a seconda delle necessità. In alcuni casi, infatti, potrebbe essere opportuno procedere con scavi e sottomurazioni. Si redige un progetto, sia architettonico che strutturale, con relativo calcolo e relazione tecnica asseverata. Ottenuto il titolo abilitativo edilizio, si procede con i lavori e si provvede anche ad aggiornare l’intera documentazione catastale. Sopra certe altezze e in alcuni contesti, potrebbe essere necessario anche un parere dei Vigili del Fuoco per la sicurezza e la prevenzione incendi.
Sopraelevazione tetto condominio
Realizzare la sopraelevazione di un tetto in condominio è possibile, ma ci sono alcune questioni da conoscere e considerare.
Innanzitutto, il diritto di sopraelevazione spetta al proprietario della copertura condominiale. Nel caso si tratti di proprietario esclusivo, è l’unico ad averne diritto, anche se non possiede alcuna altra proprietà all’interno del condominio. Nessun altro può acquisire il diritto di sopraelevare.
Secondo l’art. 1127 del Codice Civile è necessario che il condomino che beneficia dell’intervento corrisponda agli altri “un’indennità pari al valore attuale dell’area da occuparsi con la nuova fabbrica, diviso per il numero dei piani, ivi compreso quello da edificare, e detratto l’importo della quota a lui spettante. Egli è inoltre tenuto a ricostruire il lastrico solare di cui tutti o parte dei condomini avevano il diritto di usare”.
Se, invece, il lastrico solare o la copertura appartengono a diversi proprietari, nessuno di questi può procedere in autonomia e far leva sul proprio diritto di sopraelevare. In questa circostanza è necessario trovare comune accordo: la sopraelevazione e il volume che ne deriva saranno condivisi e i proprietari comparteciperanno alle spese da sostenere per l’intervento.
Sopraelevazioni in acciaio: strutture metalliche resistenti e durature
È possibile scegliere materiali metallici, come l’acciaio, per realizzare le sopraelevazioni, ossia optando per costruzioni a secco, in grado di far risparmiare in maniera consistente tempo e risorse economiche. Il progetto di sopraelevazione prevede la realizzazione di una struttura a maglia che fungerà da base per la copertura.
Perché scegliere l’acciaio? Questo materiale deve la sua fama alle note caratteristiche di elasticità e malleabilità: a esse si unisce il pregio di essere durevole nel tempo e inossidabile.
L’acciaio è sinonimo di tecnologia e innovazione: parliamo di un materiale che garantisce una struttura stabile, resistente nel tempo e al contempo estremamente leggera. Le sopraelevazioni metalliche sono modulabili e realizzate servendosi dell’acciaio, in quanto materiale in grado di non compromettere la staticità dell’edificio.
In questo modo è possibile costruire liberamente nuovi spazi per la vostra casa scegliendo di ampliarli e cambiarne destinazione d’uso- senza bisogno di intaccare le fondamenta della casa.
Alla sua versatilità si unisce il pregio della rapidità costruttiva: facile da assemblare, l’acciaio è una risorsa per l’edilizia in quanto consente di progettare soluzioni di ampliamento che non necessitano di lunghe tempistiche per la loro realizzazione.
Le sopraelevazioni in legno
Per realizzare le sopraelevazioni è possibile avvalersi di uno straordinario materiale naturale: il legno, una soluzione “intelligente” che riesce a fondere le esigenze strutturali con la sostenibilità ambientale. Dall’estetica raffinata e di design: le sopraelevazioni in legno sono leggere e resistenti all’usura del tempo.
Perché scegliere il legno? Come evidenziato in precedenza, la leggerezza del materiale consente di costruire su un edificio già esistente senza caricare con troppo peso l’edificio su cui poggia la sopraelevazione.
Il legno è inoltre caratterizzato da ottima resistenza flessione, compressione e trazione oltre a essere un materiale resistente alle azioni sismiche. In aggiunta a queste interessanti proprietà meccaniche vi è la sua capacità di mantenere il comfort termico nella struttura in quanto ottimo isolante termico e acustico.
Il legno consente il montaggio a secco, è ecologico e a impatto zero sull’ambiente. Ne è un esempio il progetto di questa sopraelevazione realizzata da Nordhaus.
La scelta di realizzare sopraelevazioni in legno, come quella presentata nel progetto Nordhaus che vedete nella foto sopra, ben si sposa con le attuali esigenze di eco-sostenibilità: questo materiale è per definizione bioecologico e riciclabile, con un basso impatto ambientale.
Grazie al legno è possibile ridurre i costi e i tempi di esecuzione: si tratta di un sistema di montaggio a secco in cui parti già realizzate vengono assemblate in loco. È immediatamente comprensibile quanto il legno influisca positivamente sul budget; riducendo i tempi di messa in posa vengono ridotti anche i costi.
FAQ Sopraelevazioni edilizie
Una sopraelevazione può essere considerata abuso edilizio?
Una sopraelevazione può essere considerata un abuso edilizio nel caso in cui sia realizzata senza aver richiesto e ottenuti gli opportuni titoli abilitativi o in difformità rispetto a quanto progettato e approvato. In questi casi l’abuso si verifica al di là del fatto che la sopraelevazione rispetti o meno tutte le normative e i vincoli urbanistici, paesaggistici ed edilizi. Per evitare che questo accada, per poi dover anche ripristinare lo stato originario, il consiglio è quello di rivolgersi sempre a tecnici competenti, in grado di gestire l’intero iter in modo adeguato.
Come regolarizzare una sopraelevazione abusiva?
Nel caso in cui si rilevi un abuso edilizio, in particolare una sopraelevazione eseguita in modo inadeguato o senza autorizzazioni, è necessario procedere con una richiesta di sanatoria. Nel caso in cui non siano rispettate le norme tecniche e urbanistiche, però, potrebbe non essere possibile procedere nemmeno con un permesso di costruire o una SCIA in sanatoria, necessari per correggere le difformità. In questi casi, oltre alla sanzione, potrebbe essere necessario demolire e ripristinare la condizione originaria. È importante rivolgersi a tecnici qualificati per le verifiche del caso e la gestione burocratica del processo.
Serve il consenso dei condomini per una sopraelevazione?
La sopraelevazione in condominio è una possibilità a cui ha diritto esclusivamente il proprietario dell’ultimo piano dell’edificio. In questo caso, non serve il consenso dei condomini, che possono opporsi esclusivamente nel caso in cui si comprometta l’estetica architettonica, la statica dell’edificio o la ventilazione e illuminazione naturale per i piani sottostanti.
Articolo aggiornato – prima pubblicazione 2017
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